Jualan pendek Tidak ada Bargain untuk Pembeli

Jualan pendek berlaku apabila nilai rumah jatuh dan penjual tidak menerima wang tunai yang cukup dari pembeli untuk membayar gadai janji mereka yang sedia ada, yang memberi pinjaman kepada mereka untuk mengambil kurang daripada jumlah yang mereka bayar.

Di permukaan, ia mungkin kelihatan bahawa pembeli jualan pendek semakin banyak. Walaupun margin jualan tipis yang tipis mungkin menguntungkan bagi pembeli - kerana terdapat pengecualian - banyak masa, pembeli akan lebih baik membeli rumah yang tidak secara lalai.

Jualan pendek tidak dijual pada harga diskaun.

Anda tidak mungkin mendengar profesional hartanah memberitahu anda bahawa ia bukan idea yang baik untuk membeli jualan pendek. Sebahagiannya, itu kerana keuntungan profesional hartanah pada jualan pendek. Semua orang membuat wang kecuali penjual dan pembeli. Menyedari juga, penyenaraian agen mungkin mendorong penjual ke daftar sebagai penjualan pendek, karena jika penjual pergi melalui perampasan, agen penyenaraian tidak akan mendapatkan penyenaraian.

Di Sacramento, di mana saya bekerja, sebagai contoh, ramai ejen mengabaikan jualan pendek dan mencadangkan pembeli mereka membeli sesuatu yang lain. Ini sering menjadi agen yang dibakar pada masa lalu dan jualan pendek jatuh kerana mereka disenaraikan oleh ejen yang tidak ada perniagaan yang menyenaraikan jualan pendek.

Berikut adalah 11 Sebab Mengapa Pembeli Tidak Ingin Beli Jualan Pendek:

1) Penjual Dibayar Terlalu Banyak.

Jika rumah dijual dengan harga $ 500,000 beberapa tahun yang lalu dan kini dijual pada harga $ 400, 000, itu tidak bermakna pembeli mengambil $ 100, 000 ekuiti secara percuma.

Ini bermakna penjual membayar terlalu banyak dalam pasaran yang semakin meningkat dan sekarang pasaran telah jatuh. Ini bermakna penjual tidak mempunyai ekuiti.

2) Penjual yang dipinjam terlalu banyak.

Bank-bank yang bersungguh-sungguh untuk meminjamkan wang dalam pasaran yang lebih tinggi kadang-kadang membenarkan peminjam untuk gadai janji lebih dari rumah, bermakna baki pinjaman peminjam melebihi nilai harta itu.

Penilaian adalah subjektif, dan tidak semua penilai akan meletakkan nilai yang sama di rumah. Walaupun menentang undang-undang, beberapa penilai dipaksa oleh bank untuk menilai jumlah pemilik rumah yang ingin dipinjam.

3) Kelayakan Tegas.

Ejen hartanah yang tidak berpengalaman atau tidak beretika boleh mendorong penjual ke dalam mempertimbangkan jualan pendek apabila penjual tidak layak untuk jualan pendek. Penjual mesti membuktikan kesukaran dan mengemukakan bukti kesukaran kepada pemberi pinjaman untuk kelulusan. Sesetengah agen menyenaraikan rumah sebagai jualan pendek tanpa pernah bercakap dengan pemberi pinjaman atau pra-kelayakan penjual.

4) Rumah Menjual pada Nilai Pasaran.

Pemberi pinjaman tidak naif atau tidak menyedari tentang nilai rumah. Pemberi pinjaman akan menuntut analisis pasaran perbandingan, yang dikenali sebagai CMA, atau pendapat harga broker, yang dikenali sebagai BPO. Sekiranya pemberi pinjaman percaya harga yang lebih baik dapat diperolehi dengan mengambil harta itu dalam perampasan melalui tawaran jualan pendek, pemberi pinjaman mungkin akan bertahan dengan harga yang lebih tinggi.Harga itu akan hampir dengan nilai pasaran. Pemberi pinjaman menerima jualan pendek apabila rumah itu bernilai harga jualan pendek, yang bermaksud nilai pasaran.

5) Rumah Menjual "As Is".

Jika syarikat gadai janji bersetuju untuk menjual pendek, kemungkinan besar juga membayar kos penutupan dalam transaksi.

Pemberi pinjaman meminta pembeli membeli rumah dalam keadaan sekarang. Pemberi pinjaman lazimnya akan menolak untuk membayar:

• Pembaikan yang dicadangkan yang didedahkan pada pemeriksaan rumah.
• Pemeriksaan perosak atau kerja yang perlu untuk mengeluarkan laporan perosak yang jelas.
• Persijilan bumbung atau pembaikan bumbung.
• Rancangan perlindungan rumah untuk pembeli.
• Penyelenggaraan tertunda.

6) Panjang Masa untuk Tutup.

Bergantung pada bila Notis Kebankrapan telah diajukan, peminjam kembali penyerahan balik dan seberapa banyak dokumen yang telah diserahkan oleh penjual, boleh mengambil masa mana saja dari dua minggu hingga dua bulan untuk mendapat respons atas tawaran pembelian dari pemberi pinjaman. Di samping itu, jika dua peminjam terlibat kerana terdapat dua pinjaman yang dijamin untuk harta itu, ia mungkin mengambil masa yang lebih lama untuk memenuhi tuntutan pemberi pinjaman kedua.

7) Peminjam Boleh Tukar Syarat.

Sesetengah peminjam berhak untuk merundingkan semula syarat-syarat penjualan pendek pada saat-saat akhir.

Jika perubahan pasaran, undang-undang baru yang lewat atau maklumat baru melintasi meja pemberi pinjaman, pemberi pinjaman boleh cuba mengubah syarat kontrak. Peminjam umumnya mempunyai peguam yang mereka miliki, dan pembeli biasa tidak.

8) Suruhanjaya Diskaun Pemberi Pinjaman.

Pemberi pinjaman yang telah menjual pinjaman kepada Fannie Mae atau Freddie Mac biasanya membayar komisen harta tanah tradisional kepada ejen hartanah. Orang lain boleh menuntut diskaun. Lebih-lebih lagi, ejen akhirnya melakukan dua hingga tiga kali kerja urus niaga konvensional dan tidak menghargai membayar kurang untuk melakukan lebih banyak pekerjaan. Sekiranya anda bersetuju untuk membayar ejen anda peratusan tertentu di bawah perjanjian broker pembeli, anda boleh bertanggungjawab terhadap perbezaan antara pemberi pinjaman yang akan dibayar dan apa yang ditetapkan oleh kontrak anda, jika ejen anda enggan mengetepikan perbezaannya.

9) Kos penutupan pembeli yang lebih tinggi.

Oleh kerana pemberi pinjaman jarang membayar untuk apa-apa tambahan, seperti penjual akan bersedia lakukan, jika anda menginginkan salah satu daripada tambahan itu, anda akan membayar sendiri. Kadang-kadang pemberi pinjaman akan menolak untuk membayar kos penutupan penjual standard seperti cukai perpindahan juga. Sekiranya anda mahukan pemeriksaan tertentu, anda mungkin akan membayar mereka keluar dari poket.

10) Lose Control of Transaction.

Jika anda perlu menutup escrow dengan tarikh tertentu, banyak nasib dengan itu. Proses penutupan jualan pendek mengambil masa yang tidak terhad. Pemberi pinjaman penjual menyeru tembakan, bukan pembeli atau pemberi pinjaman pembeli. Jika anda cuba menutup escrow serentak dengan penjualan rumah anda, ia mungkin tidak berlaku.

11) Motivasi Penjual Kecil.

Apabila penjual mendapati bahawa kesan jualan pendek pada kredit adalah hampir dengan perampasan, terdapat sedikit insentif untuk penjual untuk bekerjasama dengan jualan pendek. Walaupun penjual mungkin layak membeli rumah lain dalam masa 2 tahun selepas jualan pendek berbanding 5 (dengan sekatan) pada perampasan, ada yang tidak berniat untuk membeli rumah lain lagi.

Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California