Jualan pendek Tanpa Kerisauan - Jualan Pendek Strategik

Soalan: Bolehkah Kami Melakukan Jualan Pendek Strategik Tanpa Kesulitan?

Pembaca bertanya: "Saya dan isteri saya membeli sebuah rumah baru di Sacramento pada tahun 2005. Kami membayar $ 515,000, mengambil 2 pinjaman, baik dengan Bank of America. rumah kami hanya bernilai $ 210, 000. Kami tidak mempunyai kesulitan kewangan, sebenarnya saya masih bekerja dengan syarikat yang sama, isteri saya bekerja sambilan walaupun dia akan diberhentikan, namun saya membuat kira-kira $ 150,000 setahun Kami mampu membayar kami, tetapi kami ingin keluar dari rumah bawah air ini. Adakah harapan untuk kami? Atau bank akan menolak jualan pendek kami tanpa kesulitan? "

Jawapan: Secara umumnya, penjual memerlukan kesusahan untuk melakukan penjualan pendek, bagaimanapun; ada cara untuk melakukan jualan pendek tanpa kesulitan. Pertama, memahami tidak ada jaminan bahawa bank akan bersetuju untuk menerima jualan pendek dan melepaskan pinjaman di bawah keadaan yang melibatkan kesusahan, apalagi yang tanpa kesulitan. Setiap bank adalah berbeza. Garis panduan pelabur berbeza-beza. Lebih-lebih lagi, sesetengah PSAs benar-benar menjalankan rancangan itu.

Apakah Kesukaran Jualan Pendek?

Kadang-kadang kesusahan adalah persepsi. Kesulitan ditakrifkan sebagai suatu keadaan yang sukar untuk bertahan. Ia mungkin melibatkan satu bentuk penderitaan. Anda tidak perlu hidup di dalam kotak kadbod di bawah jambatan untuk mengalami kesusahan. Anda boleh menjadi bintang NBA seperti Ron Artest, yang membeli rumah untuk $ 1. 85 juta di Loomis, CA, dan kemudian menjualnya sebagai jualan pendek $ 1 juta. Nilai rumahnya jatuh hampir separuh. Artest memperoleh $ 7. 5 juta apabila dia membeli rumah itu.

Pendapatan itu jatuh kepada $ 5. 85 juta apabila dia dijual. Artest kehilangan kira-kira 23% daripada kuasa pendapatannya - itulah kesusahan.

Berikut adalah contoh-contoh kesukaran. Peminjam akan mempertimbangkan keadaan berikut, dan mereka tidak perlu berlaku secara peribadi kepada anda. Ia boleh menjadi ahli keluarga yang menyokong anda - secara kewangan atau emosi atau kedua-duanya - atau di mana anda bergantung kepada sokongan yang telah mengalami kesulitan seperti:

• Pengangguran
• Pengurangan pendapatan (pekerjaan, pekerjaan baru, kehilangan rakan kongsi
• Pergaduhan, perpisahan atau masalah perkahwinan
• Istilah gadai janji eksotik (pinjaman kadar laras)
• Perkhidmatan ketenteraan
• Kematian dalam keluarga
• Pailit
• Perbelanjaan yang meningkat dan hutang yang berlebihan
• Pembaikan yang tidak dijangka atau penyelenggaraan rumah
• Jualan Pendek Strategik Berjalan

Motivasi banyak penjual yang ingin melakukan yang singkat Jualan adalah masalah yang baki hipotek mereka pada umumnya lebih tinggi daripada nilai rumah mereka. Mereka berhutang lebih daripada rumah mereka adalah bernilai. Penjual ini tidak mahu melalui perampasan atas pelbagai sebab, dan mereka berharap dapat melindungi penarafan kredit mereka.

Penyelesaian mudah adalah melakukan pengubahsuaian pinjaman yang mengurangkan baki pokok di bawah nilai pasaran rumah. Sebenarnya, ini akan menjual rumah jualan pendek kembali kepada pemiliknya, dengan itu membiarkan pemilik tinggal di rumah. Itu akan membuat banyak akal. Tetapi tidak, itu bukan bagaimana sistem kami di Amerika Syarikat berfungsi.

Untuk melakukan jualan singkat, penjual mesti menjual dan bergerak, menyewa selama beberapa tahun dan kemudian membeli rumah yang sangat mirip dengan atau mungkin lebih baik daripada rumah penjual yang sudah ada.

Saya tahu, itu bodoh.

Cara paling mudah untuk melakukan jualan pendek strategik adalah menulis surat kesukaran yang kuat dan jujur. Letakkan pemikiran ke dalamnya. Apa yang tidak boleh menjadi kesusahan kepada guru bahasa Inggeris anak lelaki anda dengan baik boleh menjadi kesusahan kepada anda. Jika anda memiliki rumah di South Dakota dan pekerjaan anda dipindahkan ke Hawaii, itu adalah kesusahan, walaupun sesetengah orang mungkin menganggap Hawaii sebagai salah satu tempat terbaik untuk tinggal di Amerika. Berikut adalah langkah-langkah lain:

Sewa ejen penyenaraian jualan yang berpengalaman.

• Bercakap dengan peguam yang biasa dengan jualan pendek.
• Dapatkan nasihat cukai kompeten mengenai kemungkinan akibat cukai ke atas hutang yang dibatalkan atau, sekiranya berlaku pembiayaan semula, pertimbangan hipotek atas dasar.
• Harga jualan pendek anda sejajar dengan jualan setanding, yang sepatutnya kurang daripada gadai janji anda.
• Berkumpul dokumen yang diperlukan oleh bank jualan pendek.
• Adakah Bank Let Penjual Berjalan Tanpa Kesulitan?

Jawapannya ya dan kadang-kadang tidak. Lebih sering daripada tidak, penjualan pendek diberikan. Kesulitan tidak semestinya diperlukan kerana kadangkala pihak bank lebih suka membuang harta daripada risiko mengambilnya dalam perampasan.

Dalam keadaan anda dengan jualan pendek Bank of America, melainkan jika anda memenuhi syarat untuk program jualan singkat HAFA, mungkin Bank of America boleh meminta sumbangan penjual. Walau bagaimanapun, amalan itu kebanyakannya digunakan untuk pinjaman wang keras dan bukan untuk membeli pinjaman wang. Bank itu mungkin akan menjaringkan kira-kira $ 195,000 dari penjualan anda dan makan baki $ 310,000.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.