Bagaimana untuk membeli Foreclosures milik Bank atau REOs

Adakah anda berfikir tentang membeli perampasan? Ia membantu untuk terlebih dahulu belajar sedikit tentang bagaimana rumah berakhir dengan perampasan.

Bank-bank sendiri memiliki harta tanah kerana bank-bank telah membeli rumah tersebut melalui perampasan. Rumah di buku bank disebut REOs, yang merupakan akronim bagi "hartanah milik." Menyedari bahawa ketika bank menerima perbuatan harta ke rumah melalui penyitaan, sering kali karena tidak ada yang muncul di langkah pengadilan untuk membida jumlah minimum hipotek yang ada atau bank sengaja tawaran minimum sehingga tak seorang pun akan menyentuhnya.

Di permukaan, ia mungkin tidak kedengaran seolah-olah foreclosures menguntungkan, terutamanya jika bank ingin menjual inventorinya di pasaran terbuka untuk jumlah yang pernah terhutang kepada bank oleh pencarum sebelumnya . Walau bagaimanapun, di sini terdapat sekurang-kurangnya dua sebab mengapa REO boleh menguntungkan anda:

• Jika dua pinjaman dicagarkan kepada harta benda (yang biasa pada hari ini), pemberi pinjaman kedua kadang-kadang tidak dapat dihalang. Jika pemberi pinjaman kedua tidak membuat bayaran balik kepada pemberi pinjaman pertama dan memulakan prosiding perampasannya sendiri, pemberi pinjaman kedua akan dihapuskan dalam perampasan. Ramai gadai janji kedua merangkumi 20% atau lebih nilai pasaran asal.
• Bank sering tidak mahu duduk di inventorinya. Memandangkan ia tidak menerima tawaran minimum dari pelabur atau pembeli rumah semasa penjualan rampasan di mahkamah, bank mungkin akan menaikkan harga rumah REO yang kurang, hanya untuk menyingkirkannya. Bergantung kepada perakaunan dalamannya.

Mencari Ejen Penyenaraian REO

Terdapat banyak tempat yang tersedia dalam talian untuk mencari foreclosures. Walau bagaimanapun, anda juga boleh menemui mereka di MLS. Sekiranya anda meminta ejen pembeli anda untuk mencari MLS untuk "REOs," anda mungkin akan mendapati bahawa sebilangan kecil ejen hartanah yang pakar dalam penyenaraian REO untuk dijual di kawasan kejiranan anda.

Berikut adalah petua tentang agen penyenaraian REO:

• Kebanyakan penyenaraian REO senarai hanya REO, tidak ada jenis harta lain.
• Ejen penyenaraian REO sering memberikan diskaun kepada bank sebagai balasan untuk perniagaannya, kerana agen-agen ini berurusan dalam jumlah dan kadang-kadang pengurus aset mendapat potongan.
• Ejen penyenaraian REO menghasilkan wang dengan sama ada menjual banyak REO atau beroperasi sebagai ejen dwi. Di bawah agensi dua, agen penyenaraian REO akan memperoleh komisen penyenaraian dan komisen ejen pembeli.
• Untuk menarik ejen pembeli, banyak bank menawarkan peratusan yang lebih besar daripada komisen kepada ejen pembeli sambil mendiskaun komisen ejen penyenaraian.
• Ejen penyenaraian REO umumnya mewakili penjual, bukan pembeli. Pertimbangkan sama ada anda mahu perwakilan anda sendiri, anda mungkin.
• Ejen penyenaraian REO biasanya ejen penghasil utama kerana jumlah perniagaan yang mereka lakukan.Mereka biasanya tidak menghabiskan banyak masa bekerja dengan pembeli.
• Sesetengah ejen penyenaraian REO sangat sibuk sehingga mereka menyewa pembantu untuk menelefon. Ramai yang tidak memberikan nombor telefon peribadi mereka, yang boleh membuat komunikasi sukar.

Menyewa Ejen Pembeli

Kecuali anda mempunyai pengalaman langsung berunding dengan bank, anda boleh menerima perwakilan yang lebih baik dengan menyewa agen pembeli anda sendiri.

Sebelum anda memilih ejen, pilih beberapa dan temu duga agen-agen hartanah untuk mencari yang baik.

• Ejen pembeli mempunyai tanggungjawab fidusiari untuk melindungi kepentingan anda.
• Ejen pembeli tidak mewakili penjual. Walaupun penjual membayar komisen mereka.
• Ejen pembeli umumnya dibayar oleh penjual. Ini bermakna ia tidak menjejaskan anda untuk menyewa agen pembeli.
• Ejen pembeli boleh meminta anda menandatangani perjanjian broker pembeli, yang akan memberikan tugas ejen kepada anda dan menentukan siapa yang membayar komisen itu.
• Pertimbangkan bekerjasama dengan ejen pembeli yang mempunyai pengalaman bekerja dengan REOs.

Berunding dengan REOs

Jika penyenaraian itu agak baru ke pasaran, sangat mungkin bank tidak akan menyimpang jauh dari harga yang diminta. Anda akan mempunyai kuasa rundingan yang lebih besar jika anda membuat tawaran di rumah yang telah di pasaran selama lebih dari 30 hari.

Berikut adalah petua yang lebih banyak:

• Bank-bank berunding diskaun diskaun dengan tajuk dan syarikat escrow. Jika anda memilih untuk menggunakan syarikat tajuk / escrow bank, periksa yuran yang syarikat akan mengenakan bayaran kepada anda. Secara amnya, yuran yang tidak dibayar oleh bank tetapi dibayar oleh pembeli akan lebih tinggi kerana tajuk dan escrow sering membuat potongan tersebut dengan mengenakan lebih banyak pembeli.
• Banyak bank beralih daripada membayar kos penutupan biasa bagi pembeli. Sesetengah yuran seperti cukai perpindahan, yuran daerah dan negeri, ditanggung oleh pembeli dan bukan bank. Bank tidak sering membayar laporan perosak, pembaikan atau pelan waranti rumah.
• Sesetengah bank tidak akan menandatangani tawaran kaunter sehingga semua syarat dipersetujui bersama antara pihak-pihak secara lisan.
• Mengharapkan bank untuk membuat kontrak pembelian sendiri atau addendum ke kontrak pembelian standard anda. Bacalah dengan teliti dan meminta peguam hartanah untuk mendapatkan nasihat jika anda tidak faham. Anda boleh bertaruh peguam bank menarik kontrak itu, dan ia tidak memihak kepada anda.
• Jika bank tidak akan berganjak dan anda menerima penolakan tawaran, tunggu 30 hari lagi dan kemudian serahkan semula tawaran asal anda, dengan tarikh asal disebalik dan tarikh baru anda dimasukkan.
• Anda mungkin menunggu 10 hari untuk memberi respons kepada tawaran anda dari bank. Bersabarlah. Saya tahu ia agak gila bahawa sesetengah bank boleh mengambil masa yang lama untuk bertindak balas, tetapi mereka boleh.
• Bank mungkin meminta anda untuk mengemukakan permohonan pinjaman supaya dapat membuat prabayar anda; Walau bagaimanapun, anda tidak diwajibkan untuk mendapatkan pinjaman anda dari bank tersebut.
• Jika anda tidak dapat menutup dengan tarikh tutup yang telah ditetapkan, bank mungkin mengenakan bayaran penalti untuk setiap hari yang anda lulus tarikh tersebut.Pastikan anda mempunyai surat preapproval pinjaman daripada pemberi pinjaman anda sendiri sebelum mengemukakan tawaran, dan dapatkan jaminan bahawa anda akan menerima pembiayaan daripada pemberi pinjaman anda tanpa berlengah-lengah.
• Anda mungkin akan diminta untuk membeli rumah "sebagaimana adanya." Terdapat kekurangan untuk membeli foreclosures. Jadikan tawaran anda tertakluk kepada pemeriksaan rumah. Sesetengah penjual dalam aset jalur lalai dari rumah rampasan.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.