Adakah Bank Membuat Lebih Banyak di Foreclosures atau Jualan Pendek?

Soalan: Adakah Bank Buat Lebih Banyak Wang untuk Foreclosures Daripada Jualan Pendek?

Pembaca berkata: "Saya telah cuba untuk membeli rumah pertama saya tetapi dalam julat harga yang saya cari, semua rumah kelihatannya jualan pendek. Ejen saya cuba bercakap saya membeli jualan pendek kerana dia mengatakan bank-bank lebih suka merampas daripada menjual pendek. Adakah itu benar? Adakah bank-bank membuat lebih banyak wang untuk merampas daripada jualan pendek? "

Jawapan: Persoalan sama ada bank membuat lebih banyak wang pada perampasan daripada penjualan pendek bergantung pada bank individu dan / atau para pelabur.

Kami telah mengharungi pasaran hartanah sejak tahun 2005 yang menyaksikan notis perampasan difailkan dalam perkiraan yang belum pernah terjadi sebelumnya. Ia adalah gila. Selain itu, sekurang-kurangnya separuh daripada pengubahsuaian pinjaman yang dibuat kembali ke tunggakan tidak lama selepas mereka diberikan. Pasaran adalah keadaan kacau.

Untuk merumitkan lagi masalah, di beberapa negeri seperti Arizona, bank tidak boleh menjual harta lebih daripada gadai janjinya. Setiap negeri mempunyai peraturan sendiri. Di California, sebagai contoh, jika pemilik rumah mengambil pinjaman ekuiti rumah selepas penutupan escrow dan kemudian mungkir, pemberi pinjaman junior ini mungkin mempunyai hak untuk meneruskan penghakiman kekurangan, tanpa mengira sama ada rumah dijual pada jualan pendek atau pinjaman itu dihapuskan melalui perampasan oleh pemberi pinjaman pertama.

Kenapa Bank-bank Mendapatkan Jualan Pendek ke atas Penyitaan?

Bank-bank berjalan seperti perniagaan kerana mereka adalah perniagaan. Mereka berada dalam perniagaan membuat keuntungan. Sekiranya ia lebih mahal untuk melakukan penyitaan berbanding bersetuju dengan jualan pendek, bank itu sangat mungkin memihak kepada jualan pendek.

Sesetengah pakar meramalkan bahawa bank mungkin sebenarnya membuat 20% hingga 30% lebih banyak pada jualan pendek atas perampasan. Walau bagaimanapun, di beberapa negeri seperti Florida, kosnya sangat sedikit untuk memfailkan perampasan dan melihat proses melalui hingga akhir.

Jika bank menerima tawaran yang dekat dengan nilai pasaran, bank mungkin lebih mungkin menerima tawaran tersebut daripada merampas.

Alasannya adalah selepas perampasan, jika bank ingin menjual rumah itu, tidak mungkin menerima tawaran yang lebih tinggi daripada tawaran jualan pendek di atas meja. Sebaliknya, jika bank merasakan pasaran hartanah mungkin menghargai, perampasan mungkin usaha yang lebih menguntungkan bagi bank.

Pembekal Perkhidmatan Boleh Memutuskan Sama ada Pemberian Jualan Pendek atau Mengesyorkan Penyitaan

Menurut Pusat Undang-undang Pengguna Kebangsaan, kira-kira dua pertiga daripada pinjaman yang dibuat sejak 2005 telah diagihkan. Pensekuritian adalah proses yang melibatkan mengumpulkan beratus-ratus hingga ribuan pinjaman dalam satu pakej dan menjual pakej tersebut di pasaran sekunder. Selalunya, pembeli adalah amanah. Amanah terdiri daripada pelabur.

Selepas pinjaman dikumpulkan dan dijual, amanah menyewa pembekal perkhidmatan untuk mengutip pembayaran bulanan dan mengagihkan wang itu kepada para pelabur. Persetujuan sekuritisasi itu dipanggil perjanjian penyatuan dan servis atau PSA.

Perkara penting bagi penyedia perkhidmatan sama ada nilai rumah jatuh atau rumah masuk ke dalam perampasan kerana penyedia perkhidmatan dibayar tanpa mengira. Penyedia perkhidmatan membuat sejumlah wang seperti menerima yuran perkhidmatan, yuran lalai, faedah terapung dan dan / atau dari kepentingan pelaburan dalam pinjaman perkhidmatan penyedia.

Pusat Undang-undang Pengguna Kebangsaan mengatakan penyedia perkhidmatan sering memilih jualan pendek kerana pembekal perkhidmatan dibayar beberapa kali lebih banyak untuk pampasan untuk melakukan penjualan pendek daripada pengubahsuaian pinjaman.

Petua: Jika bank jualan pendek adalah Wachovia, yang membeli Simpanan Dunia, bank itu lebih suka melakukan penjualan pendek selama penyitaan. Orang dalam di Wachovia memberitahu saya bank membuat lebih banyak wang untuk jualan pendek daripada perampasan. Wachovia adalah pemberi pinjaman portfolio, yang bermaksud pinjaman kekal di dalam rumah. Saya telah menerima kelulusan jualan pendek untuk beberapa jualan pendek Wachovia di Sacramento dalam masa 7 hari.

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}