Pertimbangan Kekurangan Selepas Penyitaan atau Jualan Pendek

Pembaca bertanya: "Kami menyelesaikan penjualan pendek di California, dengan gadai janji pertama dan kedua (garis kredit). Jualan ditutup dengan pemberi pinjaman pertama yang mendapat $ 360,000 $ 402, 000 yang terhutang, dan yang kedua mendapat $ 1, 000 dari $ 148, 000. Enam bulan kemudian, pemungut hutang syarikat gadai janji kedua menyeru menuntut bahawa kami menyelesaikan sejumlah $ 60, 000 pada baki $ 148,000 sekali hutang. bank memfailkan penghakiman kekurangan terhadap kami selepas jualan pendek? "

Penghakiman kekurangan kadangkala muncul selepas penyitaan atau jualan pendek.

Pemilik rumah sering terkejut untuk menerima mereka, dan ini biasanya kerana mereka tidak mendapat nasihat undang-undang atau cukai yang betul terlebih dahulu.

Nota Ganjaran dan Gadai Janji

Penghakiman kekurangan yang berpunca daripada fakta peminjam memungkiri nota janji hutang , bukan gadai janji . Nota janji hutang adalah janji untuk membayar. Ia juga boleh mewujudkan tanggungjawab peribadi, bergantung kepada undang-undang negeri. Tanggungjawab peribadi bermakna pemberi pinjaman boleh pergi setelah aset peminjam untuk kegagalan membayar pinjaman.

Nota janji hutang dijamin oleh surat ikatan amanah atau gadai janji, bergantung kepada instrumen pembiayaan. Biasanya, gadai janji atau surat ikatan amanah direkodkan dalam rekod awam di mana harta itu terletak, yang memberi notis kepada orang ramai bahawa rumah itu mempunyai tanggungan terhadapnya.

Perampasan

Jika nota janji hutang tidak dibayar sebagaimana yang dipersetujui, benefisiari berhak untuk merampas harta itu, kerana harta itu adalah jaminan untuk nota janji hutang.

Sekiranya peminjam tidak membawa pembayaran semasa atau membayar pinjaman yang sedia ada semasa tempoh perampasan, harta itu akan dilelong. Jika harta itu menjual lebih daripada jumlah hutang, tidak ada kekurangan; bagaimanapun, yang jarang terjadi.

Bank-bank mendapatkan harta itu dalam perampasan apabila tidak ada tawaran yang cukup untuk membayar bank.

Bank juga berhak untuk menjualnya kurang kepada penawar tertinggi di lelongan, tetapi biasanya bank-bank lebih suka menjual kepada pihak swasta selepas perampasan, dengan harapan dapat mendapatkan lebih banyak wang di pasar terbuka.

Jualan Pendek

Walaupun rumah masih menunggu rampasan, bank mungkin bersetuju untuk memotong kerugiannya. Ia membolehkan penjual melakukan jualan pendek dan menerima kurang wang daripada penjual yang berhutang atas pinjamannya.

Penjual rumah menyewa ejen hartanah untuk mencari pembeli untuk jualan pendek. Pembeli membuat tawaran dan, jika bank menerimanya, rumah tersebut dijual pada kerugian.

Judgment Deficiency

Kekurangan adalah perbezaan di antara baki prinsipal dan amaun yang diterima, dengan jumlah yang diterima kurang dari jumlah hutang.

Sama ada bank boleh mengejar penghakiman kekurangan selepas rampasan atau penjualan pendek bergantung pada bahagian sama ada nota janji hutang membuat penjual secara peribadi bertanggungjawab terhadap hutang tersebut.Sesetengah negeri membenarkan tanggungjawab peribadi.

Penghakiman Defisensi di California

Berita baik untuk peminjam California adalah semua pinjaman pembelian wang pada satu hingga empat unit kediaman kediaman dikecualikan daripada pertimbangan kekurangan.

Pinjaman keras di California - pinjaman yang dikeluarkan selepas rumah itu dibeli melalui pembiayaan semula atau gadai janji kedua - boleh tertakluk kepada penghakiman kekurangan di bawah syarat-syarat berikut:

• Pemberi pinjaman memecat di bawah proses kehakiman > (California Code Civil Proc. § 726). Kebanyakan peminjam merampas penjualan seorang pemegang amanah, yang tidak
• memberi pemberi pinjaman hak untuk mengejar penghakiman kekurangan dengan satu pengecualian (lihat hipotek kedua kedua hipotek kedua di bawah) . Had masa tiga bulan dikenakan kepada tindakan untuk pertimbangan kekurangan di bawah perampasan kehakiman. Jika gadai janji kedua adalah wang yang keras dan pemberi pinjaman telah kehilangan keselamatan untuk pinjaman tersebut melalui suatu perampasan atau penjualan pendek - membuat jaminan untuk nota janji hutang tidak bernilai apa-apa - benefisiari gadai janji kedua
• boleh > mengejar penghakiman kekurangan
• (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963). SB 931, berkuat kuasa 1 Jan 2011, menawarkan perlindungan kekurangan kepada penjual jualan California California sekiranya pinjaman Perundingan Perundingan Sesetengah peminjam wang keras menjual nota hutang kepada pelabur selepas rampasan untuk wang pada dolar. Kemudian, pelabur akan cuba untuk mengumpul hutang Sekiranya pemberi pinjaman mungkin telah diterima, katakan, $ 1, 000 untuk gadai janji kedua $ 100, melalui jualan pendek, keselamatan untuk kedua-dua wang keras itu dilepaskan tetapi nota janji hutang itu tidak boleh dijual. penjual seperti pembaca kami mungkin percaya pengalaman pahit itu berakhir, sehingga suatu hari dia menerima telefon c semua meminta bayaran balik. Apabila ini berlaku:
• Menyedari bahawa pemberi pinjaman yang paling mungkin akan berunding dengan hasil diskonto.

Pemberi pinjaman boleh meminta nota janji hutang baru untuk menggantikan nota janji hutang lama. Dalam acara itu, pastikan pemberi pinjaman menghantar nota janji hutang "dibayar dengan penuh".

Jika pemberi pinjaman telah menjual nota itu, potongan mungkin lebih besar.

Tidak semua nota janji wang keras mesti dibayar secara tunai. Sesetengah peminjam akan menerima pembayaran.

• Jika pemberi pinjaman mengarahkan bayaran kepada entiti lain, menyedari bahawa nota itu mungkin telah dijual kurang dari nilai muka dan pemberi pinjaman baru itu boleh menerima jumlah yang lebih rendah lagi sebagai pembayaran sepenuhnya.
• Selepas nota dibayar secara keseluruhannya, minta pemberi pinjaman memulangkan nota janji hutang bertanda "Dibayar Penuh."
• Saya tidak dilesenkan untuk memberikan nasihat undang-undang dan memberikan maklumat ini untuk tujuan maklumat umum sahaja. Sekiranya anda mahukan nasihat undang-undang atau maklumat lanjut, sila hubungi peguam hartanah.
• Sumber: Persatuan Realtors California
• Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.