Faedah Pinjaman Modifikasi vs Jualan Pendek

Soalan: Adakah saya Perlu Mengubah Pinjaman Atau Jualan Pendek?

Pembaca bertanya: "Nilai rumah kami telah jatuh sejak kami membelinya 4 tahun yang lalu.Ini mungkin bernilai kira-kira separuh daripada apa yang kami bayar untuk itu. dari California dan telah kehilangan 15% daripada pendapatan saya kerana pakaian bulu yang dikehendaki oleh negara. Isteri saya fikir kita akan layak untuk pengubahsuaian pinjaman, tetapi saya telah mendengar cerita-cerita seram tentang mereka. Adakah saya perlu membuat pengubahsuaian pinjaman atau jualan pendek? "

Jawapan: Ini adalah soalan yang sukar. Sama ada anda perlu memihak pengubahsuaian pinjaman ke atas jualan pendek bergantung pada bahagian berikut:

• Keadaan kewangan anda
• Kesediaan bank
• Keinginan anda untuk menjaga rumah anda

menjadi lebih rumit jika bank itu enggan mempertimbangkan nilai pasar sekarang rumah anda. Jika anda benar-benar ingin tinggal di rumah anda, tanpa mengira nilainya, maka pengubahsuaian pinjaman mungkin merupakan pilihan yang lebih baik.

Syarat Pengubahsuaian Pinjaman

Matlamat pengubahsuaian pinjaman adalah untuk mengurangkan pembayaran gadai janji pemilik rumah dan membuat pembayaran itu mampu. Ini dicapai dengan melaksanakan satu atau lebih daripada yang berikut:

• Menurunkan kadar faedah
• Memperluas tempoh pinjaman
• Menambah faedah yang belum dibayar kepada baki prinsipal
• Mengurangkan baki pokok >

Pejabat Pengawal Mata Wang (OCC), yang mengawal selia bank negara, mengatakan banyak pengubahsuaian pinjaman tidak mengurangkan baki pokok hutang.

Mungkin lebih mengganggu adalah berita bahawa sebilangan besar pengubahsuaian pinjaman tidak lama lagi menjadi tertunggak lagi. Ia sering kali hanya menetapkan sementara dan bukan penyelesaian jangka panjang.

Pengubahsuaian Pinjaman Boleh Diperolehi dalam Peningkatan Pembayaran

Ini mungkin terdengar aneh kepada anda dan bertentangan dengan bagaimana pengubahsuaian pinjaman sepatutnya berfungsi, tetapi tidak setiap bank akan menawarkan pengubahsuaian pinjaman yang merendahkan pembayaran gadai janji pemilik rumah .

Sesetengah bank akan menawarkan pengubahsuaian pinjaman yang meningkatkan pembayaran.

Nisbah penggunaan bank, sering memotong peratusan pendapatan bulanan kasar anda, untuk menentukan pembayaran gadai janji baru. Sekiranya penyata kewangan tersebut menjamin, bank mungkin meminta bayaran yang lebih tinggi.

Pengubahsuaian Pinjaman Sementara

Perhatikan bahawa sesetengah bank menawarkan pengubahsuaian pinjaman sementara. Ini bermakna bank tidak akan bersetuju untuk membuat pengubahsuaian pinjaman tetap tetapi mungkin menawarkan syarat berikut:

Baki utama tetap sama.

• Pemilik rumah diminta membuat pembayaran dikurangkan baru.
• Istilah untuk pembayaran baru ditetapkan selama 3 hingga 6 bulan.
• Implikasinya adalah jika pemilik rumah membuat pembayaran baru tepat pada masa semasa had jangka panjang pengubahsuaian pinjaman, bank boleh memberikan pengubahsuaian pinjaman tetap.
• Walau bagaimanapun, pada akhir tempoh itu, bank juga bebas untuk mengatakan:

"Terima kasih, sangat, kerana memberi kita sedikit uang, tetapi pinjaman anda sekarang adalah lalai." Dan bank boleh teruskan untuk diambil alih. Saya telah mendengar kisah ini dari beberapa pelanggan Sacramento yang dipaksa menjadi jualan pendek oleh manuver ini.

Bank Tidak Memproses Jualan Pendek Secara Bersamaan Dengan Pengubahsuaian Pinjaman

Kebanyakan bank tidak akan membuka dua fail pada masa yang sama.

Anda perlu membuat keputusan terlebih dahulu sama ada anda ingin meneruskan pengubahsuaian pinjaman atau jualan pendek. Anda perlu mengejar satu atau yang lain.

Bank akan menutup urus niaga jualan yang belum selesai jika pemilik rumah kemudian memutuskan untuk mencuba pengubahsuaian pinjaman. Tempoh masa untuk memproses jualan pendek berbanding pengubahsuaian pinjaman adalah sama. Sesetengah pengubahsuaian pinjaman mengambil masa 3 hingga 6 bulan untuk membuat kesimpulan.

Adalah tidak adil kepada pembeli yang telah mengemukakan tawaran niat baik pada jualan pendek dan bersetuju untuk menunggu kelulusan jualan pendek untuk mengetahui bahawa penjual mempunyai pemikiran kedua dan kini ingin melakukan pengubahsuaian pinjaman di tengah-tengah jualan pendek.

Nasihat saya adalah untuk membuat keputusan dan tetap bersabar. Selain itu, jangan menggaji mana-mana syarikat untuk melakukan pengubahsuaian pinjaman untuk anda kerana anda boleh meminta sendiri tanpa membayar sesiapa pun.

Banyak syarikat pengubahsuaian pinjaman adalah penipu.

Kenapa Jualan Pendek Boleh Disukai Lebih Banyak Pengubahsuaian Pinjaman?

Pemilik rumah yang lebih memilih untuk keluar dari bawah air mungkin lebih suka melakukan penjualan pendek sebagai pengganti pinjaman. Jualan pendek bermakna bank akan menerima bayaran yang dikurangkan dan melepaskan pinjaman. Jika rumah anda bernilai kurang daripada jumlah hutang, mungkin lebih masuk akal untuk melakukan penjualan pendek dan dibebaskan dari hutang yang dibebani.

Berikut adalah faktor lain yang dipertimbangkan:

Selepas 3 tahun mengekalkan kredit, jika harga tetap stabil, pemilik rumah mungkin memenuhi syarat untuk membeli rumah lain selepas jualan pendek dengan gadai janji dan bayaran yang berpatutan.

• Kedua-dua pengubahsuaian pinjaman dan jualan pendek boleh menjejaskan kredit. Tetapi sama ada penyelesaian biasanya lebih baik daripada perampasan.
• Banyak pengubahsuaian pinjaman memanggil pembayaran kadar laras daripada boleh meningkat setiap tahun selepas 5 tahun permulaan pembayaran kadar tetap telah berlalu.
• Kebanyakan senarai jualan pendek yang saya jual di Sacramento melibatkan penjual yang ditolak pengubahsuaian pinjaman.
• Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.