Proses jualan pendek lengkap

Proses jualan pendek masih merupakan misteri kepada banyak orang, walaupun selepas semua tahun ini, jadi tidak ada sebab untuk penggera jika anda tidak tahu dengan tepat bagaimana proses jualan pendek berfungsi. Banyak ejen pembeli bingung; pembeli hairan mencari arah, dan tidak setiap ejen penyenaraian pendek tahu bagaimana melakukan penjualan pendek. Anda akan berharap bahawa orang-orang yang berada dalam perniagaan hartanah akan mempelajari satu atau dua perkara mengenai proses jualan pendek, tetapi sedihnya, jualan pendek bukanlah teh cawan semua orang.

Asas Jualan Pendek

Bank memberikan jualan pendek untuk 2 alasan asas: penjual mempunyai kesusahan, dan tidak ada ekuiti yang cukup di rumah untuk membayar daripada gadai janji selepas membayar kos jualan.

Beberapa contoh kesukaran ialah:

• Pengangguran / pendapatan dikurangkan
• Perceraian
• Kecemasan perubatan
• Perpindahan pekerjaan dari bandar
• Kebangkrutan
• Kematian

Penjual perlu menyediakan pakej kewangan untuk diserahkan kepada bank jualan pendek. Setiap bank mempunyai garis panduan tersendiri tetapi - kecuali Wachovia, yang merupakan jualan pendek terbaik di dunia - prosedur asas adalah serupa dari bank ke bank. Pakej jualan pendek penjual kemungkinan besar terdiri daripada:

• Surat kebenaran, yang membolehkan ejen anda bercakap dengan bank.
• Penyata penutupan awal
• Penyata kewangan yang lengkap atau RMA
• Surat kesulitan penjual
• 2 tahun pulangan cukai
• 2 tahun W-2s
• 30 hari stub gaji
• Terakhir 2 bulan penyata bank
• Analisis pasaran perbandingan atau senarai jualan sebanding yang baru

Menulis Tawaran Jualan Pendek dan Mengemukakan kepada Bank

Sebelum pembeli menulis tawaran jualan singkat, pembeli harus meminta ejennya untuk senarai jualan yang setanding. Bank tidak dalam perniagaan melepaskan kewajipan gadai janji pada harga dasar batu. Bank tersebut akan menerima agak dekat dengan nilai pasaran.

Harga jualan pendek mungkin sedikit memberi kesan ke atas nilai pasaran dan, sebenarnya, harga di bawah jualan sebanding untuk menggalakkan pelbagai tawaran.

Sesetengah jualan pendek boleh bermula sebelum tawaran, tetapi paling sering bank akan memulakan prosedur setelah menerima tawaran pembelian yang diterima. Selepas penjual menerima tawaran itu, ejen penyenaraian akan menghantar item berikut kepada bank:

• Perjanjian Penyenaraian
• Tawaran pembelian terlaksana
• Surat preapproval pembeli, salinan cek wang yang saksama dan bukti dana
• Penjual pakej jualan pendek

Jika pakej tidak lengkap, proses jualan singkat akan ditangguhkan. Dalam acara ini, bank mungkin akan merosakkan pakej tersebut. Sesetengah pekerja bank memaparkan kesabaran yang kecil untuk margin kesalahan.

Proses Jualan Pendek di Bank

Pembeli boleh menunggu masa yang sangat lama untuk mendapatkan respons dari bank.Adalah penting untuk ejen penyenaraian sentiasa menghubungi bank dan menyimpan nota berhati-hati mengenai proses penjualan pendek. Pembeli mungkin sangat bosan menunggu kelulusan jualan pendek yang mereka mungkin merasakan perlu mengancam untuk membatalkan jika mereka tidak mendapat jawapan dalam tempoh masa tertentu.

Jenis sikap itu mengalahkan diri sendiri dan tidak akan mempercepatkan proses jualan singkat. Jika pembeli adalah jenis dengan kesabaran yang sedikit, mungkin jualan pendek bukan pilihan terbaik untuk mereka.

Lebih lanjut, ejen pembeli tidak dibenarkan bercakap dengan pemberi pinjaman tanpa kebenaran jadi jangan minta ejen anda memanggil bank. Ia tidak akan berfungsi.

Berikut adalah proses jualan ringkas biasa di bank:

• Bank mengakui penerimaan fail tersebut. Ini boleh mengambil masa 10 hari hingga sebulan.
• Perunding diberikan. Ini boleh mengambil masa 2 atau 3 hingga 30 hari.
• BPO dipesan. Bank mungkin akan menolak untuk berkongsi keputusan BPO.
• Perunding kedua boleh ditugaskan. Ini boleh mengambil masa 30 hari lagi.
• Fail dihantar untuk semakan berdasarkan PSA. Ini boleh mengambil masa 2 minggu hingga 30 hari.
• Bank boleh meminta semua pihak menandatangani Affidavit Arm's-Length.
• Bank mengeluarkan surat kelulusan jualan pendek.
• Pembeli membatalkan.

Saya melemparkan dalam barisan terakhir ini kerana kadang-kadang saya terpaksa menjual jualan pendek Sacramento saya 3 atau 4 kali sebelum pembeli melekat dengan urus niaga.

Pembeli menjadi marah dan marah kerana proses jualan pendek boleh jadi terlalu lama sehingga kadang-kadang mereka membatalkan tanpa memberitahu sesiapa pun, apalagi ejen mereka. Beberapa jualan pendek mendapat kelulusan dalam 2 hingga 8 minggu. Lain-lain boleh mengambil masa 90 hingga 120 hari, secara purata. Panjang jualan pendek umumnya bergantung kepada pelabur, bukan bank.

Ejen jualan pendek boleh membantu mempercepatkan proses jualan pendek dengan tetap berada di atas fail dan memegang akauntan bank. Memeriksa dengan bank sekurang-kurangnya sekali atau dua kali seminggu adalah penting. Menyedari kelakuan perunding yang tidak cekap dan meminta pengganti sering diperlukan juga. Jangan takut untuk naik.

Hilangkan jari anda perunding yang mahu fail itu melebihi sebanyak mungkin. Selalunya mengemukakan pakej lengkap terlebih dahulu boleh membantu mempercepatkan proses itu juga.

Petua: Banyak masa, agen penyenaraian akan mempunyai idea apabila kelulusan akan datang selepas fail dihantar untuk semakan akhir. Pada ketika itu, pembeli mungkin ingin memulakan proses pinjaman supaya mereka mendapat permulaan jika bank hanya membenarkan 2 minggu untuk ditutup.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.