Kenapa Adakah Harga Aset Jatuh Ketika Peningkatan Kadar Faedah?

Salah satu daripada bahaya kadar faedah rekod yang rendah ialah mereka mengembang harga aset; perkara-perkara seperti saham, bon, dan perdagangan hartanah pada penilaian yang lebih tinggi daripada yang mereka sebaliknya akan menyokong. Bagi stok, ini boleh menyebabkan nisbah harga kepada pendapatan yang lebih tinggi daripada biasa, nisbah PEG, nisbah PEG diselarasan dividen, nisbah harga kepada harga buku, nisbah harga kepada tunai, nisbah harga kepada jualan , serta pendapatan hasil yang lebih rendah daripada biasa dan hasil dividen.

Semua ini boleh kelihatan hebat jika anda cukup bernasib baik untuk duduk di atas pegangan yang ketara sebelum penurunan kadar faedah, membolehkan anda mengalami ledakan sepanjang jalan ke puncak, melihat bersih anda sepatutnya meningkat lebih tinggi dan lebih tinggi dengan setiap tahun yang berlalu walaupun kadar kenaikan nilai bersih melampaui peningkatan kadar pendapatan pasif, yang sebenarnya sangat penting. Ia tidak begitu baik untuk pelabur jangka panjang dan / atau mereka yang tidak banyak aset mengetepikan yang ingin memulakan penjimatan, yang kerap termasuk golongan dewasa muda hanya keluar dari sekolah menengah atau kolej, memasuki tenaga kerja buat kali pertama.

Itu mungkin terdengar aneh jika anda tidak biasa dengan penilaian kewangan atau perniagaan tetapi ia membuat banyak akal jika anda berhenti dan memikirkannya. Apabila anda membeli pelaburan, apa yang sebenarnya anda beli adalah aliran tunai masa depan; keuntungan atau jualan yang disesuaikan untuk masa, risiko, inflasi, dan cukai, anda percaya akan memberikan kadar pulangan yang mencukupi, dinyatakan sebagai kadar pertumbuhan tahunan kompaun, untuk mengimbangi anda kerana tidak mengambil kuasa beli anda pada masa ini; membelanjakannya pada perkara-perkara yang menyediakan kemudahan seperti kereta, rumah, percutian, hadiah, almari pakaian baru, landskap, makan malam di restoran yang bagus, atau apa sahaja yang membawa rasa kebahagiaan atau kegembiraan kepada kehidupan anda, menambah apa yang penting: Keluarga, kawan, kebebasan masa anda, dan kesihatan yang baik.

Apabila harga aset tinggi disebabkan oleh kadar faedah yang rendah, ini bermakna setiap dolar yang anda belanjakan membeli pembelian pelaburan lebih sedikit daripada dolar dividen, faedah, sewa atau pendapatan lain (sama ada secara terus atau melihat, dalam kes syarikat yang mengekalkan pendapatan untuk pertumbuhan dan bukannya membayar kepada para pemegang saham).

Memang, pelabur jangka panjang rasional akan melakukan kereta api di prospek pasaran saham yang menawarkan hasil dividen yang melebihi 2x atau 3x hasil bon Perbendaharaan yang normal atau pasaran hartanah yang dapat memberikan 5x atau 10x bond Perbendaharaan yang dinormalisasi hasil. Bagi apa yang mereka kehilangan dalam membawa nilai pada kunci kira-kira, menjadikan mereka kelihatan lebih miskin di atas kertas, mereka akan mendapat pendapatan tambahan bulanan, membolehkan mereka memperoleh lebih banyak; satu kes realiti ekonomi menewaskan penampilan perakaunan.

Namun, walaupun anda tahu semua ini, anda mungkin tertanya-tanya mengapa harga aset jatuh apabila kadar faedah naik. Apa yang ada di belakang penurunan itu? Ini soalan yang hebat. Walaupun jauh lebih rumit adalah kita untuk menyelidiki mekanik, di tengah-tengah perkara itu, ia kebanyakannya datang kepada dua perkara.

1. Harga Aset Jatuh Ketika Kadar Faedah Meningkat Karena Peluang Peluang "Bebas Risiko" Menjadi Lebih Menarik

Sama ada mereka menyedari atau tidak, kebanyakan orang mempunyai akal sehat yang cukup untuk membandingkan apa yang dapat mereka peroleh pada potensi pelaburan dalam saham , Bon, atau hartanah kepada apa yang mereka dapat dari tempat letak kereta wang dalam aset yang selamat. Bagi pelabur kecil, ini sering merupakan kadar faedah yang perlu dibayar ke atas akaun simpanan yang diinsuranskan FDIC, akaun cek, akaun pasaran wang, atau dana bersama pasaran wang.

Bagi pelabur, perniagaan dan institusi yang lebih besar, ini adalah apa yang dipanggil "bebas risiko" pada U. S. bil, bon dan nota Perbendaharaan, yang disokong oleh kuasa cukai penuh Kerajaan Amerika Syarikat.

Jika kadar "selamat" meningkat, anda, dan kebanyakan pelabur lain, akan meminta pulangan yang lebih tinggi untuk berpisah dengan wang anda; untuk mengambil risiko memiliki perniagaan atau bangunan pangsapuri. Ini hanya semulajadi. Mengapa mendedahkan diri anda kepada kehilangan atau ketidakstabilan apabila anda boleh duduk, mengumpul minat, dan tahu anda akhirnya akan mendapat nilai pokok penuh (nominal) anda kembali pada suatu masa nanti? Tidak ada laporan tahunan untuk dibaca, tidak ada 10-K untuk belajar, tiada pernyataan proksi untuk dibaca.

Contoh praktikal mungkin membantu.

Bayangkan bon Perbendaharaan selama 10 tahun menawarkan hasil sebelum cukai sebanyak 2. 4%. Anda melihat saham yang dijual dengan harga $ 100. 00 sesaham dan telah mencairkan pendapatan sesaham sebanyak $ 4. 00.

Of that $ 4. 00, $ 2. 00 dibayar sebagai dividen tunai. Ini menghasilkan pendapatan hasil 4. 00% dan hasil dividen sebesar 2. 00%.

Sekarang bayangkan Federal Reserve meningkatkan kadar faedah. Perbendaharaan 10 tahun berakhir sehingga menghasilkan 5. 0% pra-cukai. Semua yang sama (dan tidak pernah ada, tetapi demi kejelasan akademik, kita akan menganggap sedemikian), pelabur mungkin menuntut premium yang sama untuk memiliki saham itu. Iaitu, sebelum kenaikan kadar, pelabur bersedia untuk membeli saham sebagai pertukaran untuk 1. 6% untuk pulangan tambahan (perbezaan antara hasil pendapatan sebanyak 00% dan hasil 2.40% Perbendaharaan). Apabila hasil Perbendaharaan meningkat kepada 5. 00%, jika hubungan yang sama memegang, mereka akan menuntut hasil pendapatan 6. 60%, yang diterjemahkan menjadi hasil dividen sebesar 3. 30%. Tidak ada pembolehubah lain, seperti perubahan kos struktur modal (lebih banyak lagi pada masa itu), satu-satunya cara stok boleh menyampaikan tahap keuntungan dan dividen ialah jatuh dari $ 100. 00 setiap saham kepada $ 60. 60 setiap saham, penurunan hampir 40. 00%.

Ini tidak bermasalah sama sekali untuk pelabur berdisiplin, dengan syarat, kadar inflasi tetap tidak baik. Jika apa-apa, ia adalah perkembangan yang hebat kerana purata dolar mereka biasa, dividen yang dilabur semula, dan modal baru yang dilaburkan daripada gaji atau sumber pendapatan lain kini membeli lebih banyak pendapatan, lebih banyak dividen, lebih banyak faedah, lebih banyak sewa daripada sebelumnya.Mereka juga memberi manfaat kerana syarikat boleh menghasilkan pulangan yang lebih tinggi daripada program pembelian balik saham.

2. Harga Aset Jatuh Ketika Kadar Faedah Meningkat Karena Perubahan Modal untuk Perniagaan dan Harta Tanah, Kerugian Keuntungan

Alasan kedua harga aset jatuh ketika kenaikan suku bunga dapat mempengaruhi tingkat pendapatan bersih yang dilaporkan pada penyata pendapatan . Apabila perniagaan meminjam wang, ia melalui melalui pinjaman bank atau dengan mengeluarkan bon korporat. Sekiranya kadar faedah yang boleh diperoleh syarikat dalam pasaran adalah jauh lebih tinggi daripada kadar faedah yang dikenakan ke atas hutang sedia ada, ia perlu melepaskan lebih banyak aliran tunai untuk setiap dolar liabiliti yang tertunggak apabila ia tiba masanya untuk membiayai semula. Ini akan menyebabkan perbelanjaan faedah yang lebih tinggi. Syarikat itu akan menjadi kurang menguntungkan kerana pemegang bon dalam bon yang baru diterbitkan digunakan untuk membiayai semula bon lama, matang, atau bon baru yang dikeluarkan untuk membiayai pengambilalihan atau berkembang, kini menuntut lebih banyak aliran tunai. Ini menyebabkan "pendapatan" dalam nisbah harga kepada pendapatan menurun, bermakna peningkatan harga berganda melainkan stok menurun dengan jumlah yang sesuai. Berikan cara lain, untuk stok harga tetap sama dengan harga sebenar, harga saham mesti menurun.

Ini, seterusnya, menyebabkan nisbah perlindungan yang dipanggil menurun, juga menjadikan syarikat kelihatan lebih berisiko. Sekiranya risiko yang meningkat itu cukup tinggi, ia mungkin menyebabkan pelabur menuntut premium risiko yang lebih besar, menurunkan harga saham lebih.

Perniagaan intensif aset yang memerlukan banyak harta, loji dan peralatan adalah antara yang paling terdedah kepada risiko kadar faedah seperti ini. Firma-firma lain - memikirkan Microsoft kembali pada tahun 1990-an apabila ia bebas hutang dan memerlukan sedikit cara dalam cara aset ketara untuk beroperasi, ia boleh membiayai apa-apa dan segala-galanya daripada akaun pemeriksaan korporatnya tanpa meminta bank atau Wall Street untuk wang - berlayar betul oleh masalah ini, sama sekali tidak terjejas.

Beberapa jenis perniagaan benar-benar makmur apabila dan jika kadar faedah meningkat. Satu ilustrasi: Konglomerat Insurans Berkshire Hathaway, dibina sepanjang 50 tahun yang lalu oleh milyuner-sekarang Warren Buffett. Di antara tunai dan bon seperti tunai, syarikat itu sedang duduk di atas aset $ 60 bilion dalam aset yang menghasilkan apa-apa. Sekiranya kadar faedah meningkat dengan peratusan yang baik, firma itu secara tiba-tiba akan memperoleh pendapatan berbilion-bilion dolar dari pendapatan tambahan setahun dari simpanan simpanan mudah tunai tersebut. Dalam kes sedemikian, ia boleh menjadi sangat menarik kerana faktor dari item pertama - pelabur menuntut harga saham yang lebih rendah untuk membayar pampasan kepada mereka kerana bil Perbendaharaan, bon dan nota Perbendaharaan menyediakan pulangan yang lebih baik - mengadukannya dengan fenomena ini sebagai pendapatan sendiri berkembang. Jika perniagaan sedang duduk dengan perubahan ganti yang mencukupi, mungkin harga saham sebenarnya boleh meningkat pada akhirnya; salah satu perkara yang membuat pelaburan begitu menyeronokkan intelektual.

Yang sama berlaku untuk hartanah. Bayangkan anda mempunyai modal ekuiti $ 500, 000 yang anda mahu dimasukkan ke dalam projek hartanah; mungkin membina bangunan pejabat, membina unit penyimpanan, atau membangunkan sebuah gudang perindustrian untuk memajak kepada firma pembuatan. Apa sahaja projek yang anda buat, anda tahu anda mesti memasukkan 30% ekuiti ke dalamnya untuk mengekalkan profil risiko pilihan anda, dengan 70% yang lain dari pinjaman bank atau sumber pembiayaan lain. Sekiranya kadar faedah meningkat, kos modal anda meningkat. Itu bermakna anda perlu membayar lebih sedikit untuk pembelian / pembangunan hartanah atau anda perlu puas dengan aliran tunai yang jauh lebih rendah; wang yang akan masuk ke dalam poket anda tetapi kini akan dialihkan kepada peminjam. Keputusan? Kecuali terdapat pemboleh ubah lain dalam permainan yang mengatasi pertimbangan ini, nilai yang disebutkan dalam hartanah mesti menurun berbanding dengan tempatnya. (Pengendali yang kuat di pasaran hartanah cenderung membeli hartanah yang mereka dapat bertahan selama beberapa dekad, pembiayaan dari segi selagi mungkin supaya mereka boleh arbitrase susut nilai dalam mata wang. Sebagai inflasi cip pada nilai setiap dolar, mereka meningkatkan sewa, mengetahui pembayaran balik kematangan masa depan mereka lebih kecil dan lebih kecil dari segi ekonomi.)