Apa yang salah dengan program pembiayaan semula rumah yang mampu dimiliki?

Soalan: Apa yang salah dengan HARP?

Seorang pembaca meminta: "Kami cuba mendapatkan pengubahsuaian pinjaman, tetapi Wells Fargo berkata kami tidak layak. Kami mempunyai gadai janji yang akan diset semula, akan dari pinjaman hanya bunga untuk dilunaskan sepenuhnya dalam tempoh enam bulan Tidak ada cara yang kita mampu membayarnya.Kami tidak mahu menjual pada jualan pendek kerana kita tidak mahu anak perempuan kita menukar sekolah.Saya mendengar kita boleh membayar pinjaman kita dengan pinjaman baru di bawah Presiden Program pemulihan Obama, tetapi saya telah melangkah ke arah harapan, menyeberang jari-jari kita dan kehilangan tidur selama gadai janji ini selama lima tahun yang lalu, saya tidak tahu sama ada saya boleh mengambilnya lagi. Apa yang salah dengan Refinance Mampu Rumah Program? Sekiranya kita melakukannya? "

Jawab: Garis panduan HARP adalah sangat lembut. Ringkasnya, kerajaan menawarkan dua pilihan melalui Membuat Home Affordable. Kedua-dua pilihan adalah:

• Pengubahsuaian Pinjaman Melalui Membuat Home Affordable
• HARP melalui Membuat Rumah Terjangkau

Perbezaan asas antara kedua-dua program adalah modifikasi pinjaman untuk orang-orang yang mengalami kesulitan kewangan, dan HARP adalah untuk penjual yang tidak layak untuk pengubahsuaian pinjaman kerana mereka tidak mempunyai masalah kewangan.

Bagaimana untuk memenuhi syarat untuk HARP

HARP standard kelayakan adalah agak mudah seperti berikut:

• Gadai janji anda mesti dimiliki oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Jenis pinjaman lain tidak layak untuk HARP. Anda boleh melihat pinjaman anda secara dalam talian untuk melihat apakah ia dipegang oleh Fannie Mae atau Freddie Mac dengan pergi ke alat carian pinjaman pada Membuat Laman Web Mampu Rumah.
• Pinjaman anda mestilah berasal sebelum 1 Jun 2009.
• Nisbah pinjaman kepada nilai mesti melebihi 80 peratus.
• Anda mestilah semasa pembayaran anda, dengan tidak melebihi satu pembayaran lewat dalam 12 bulan yang lalu.
• Kecuali untuk tetingkap kecil yang dikecualikan, anda tidak boleh menggunakan HARP pada masa lalu.

HARP Facets

Sebab utama pemilik rumah akan memohon untuk HARP adalah kerana pemilik rumah ingin menyimpan rumah dan tidak boleh mendapatkan pengubahsuaian pinjaman.

Pemilik rumah yang lebih suka melakukan jualan pendek umumnya tidak memohon HARP.

• Program pembiayaan semula tidak mempunyai had ke atas jumlah pinjaman sekiranya pinjaman sedia ada anda mempunyai kadar tetap. Tiada topi.
• Terdapat insentif kecil, terhad, keluar tunai. Secara amnya hanya kos penutupan boleh ditambah kepada pinjaman anda untuk meningkatkan bakinya.
• Anda boleh mengeluarkan peminjam dari pinjaman yang ada jika peminjam yang tinggal dapat membuktikan sejarah pembayaran yang mantap. Ini akan berfungsi untuk pasangan perceraian yang layak.
• Anda boleh menambah peminjam kepada pinjaman, yang menyediakan peminjam baru yang layak.
• Anda boleh membiayai semula jika anda telah memfailkan kebankrapan selagi kebankrapan telah dilepaskan lebih daripada 12 bulan lalu, dan anda telah tinggal semasa pembayaran gadai janji sejak itu.
• Dengan pengecualian satu jenis program HARP, skor kredit minimum dan nisbah hutang tidak diperlukan.

HARP Masalah Dijelaskan

Masalah yang sama yang melanda program modifikasi pinjaman melanda HARP. Sebagai permulaan, orang yang tidak mencukupi memenuhi syarat untuk mendapatkan bantuan, yang bermaksud garis panduan tidak sesuai dengan kebanyakan orang.

• Masalah terbesar adalah bahawa program tidak mengurangkan baki utama. Malah, ia menjadikan keseimbangan utama lebih besar.
• Anda akan terus membayar insurans hipotek jika anda berhutang sekarang. Walaupun pembayaran anda mungkin menurun disebabkan kadar faedah yang lebih rendah, pembayaran anda juga mungkin naik. Walau bagaimanapun, garis panduan Fannie Mae menyatakan jika anda tidak mempunyai insurans gadai janji sebelum ini, anda tidak akan sekarang.
• Anda tidak boleh membayar atau membiayai semula pinjaman kedua atau pinjaman ekuiti tetap melalui HARP. Perkara terbaik yang boleh anda lakukan adalah mendapatkan pemberi pinjaman kedua untuk bawahan, yang bermaksud untuk kekal dalam kedudukan kedua. Tetapi ada sedikit insentif untuk pemberi pinjaman kedua untuk bersetuju. Kenapa pemberi pinjaman kedua ingin menjejaskan kedudukannya dan tenggelam ke dalam sumur tanpa ekuiti?
• Anda mungkin menukar jenis pinjaman anda ke jalan keluar. Undang-undang berbeza mengikut negeri. Di California, misalnya, penjual yang membiayai semula menukar syarat pinjaman mereka daripada membeli wang dengan wang yang keras.

  Secara amnya, membeli pinjaman wang tidak membawa bantuan di California. Sekiranya anda ingin merampas di jalan raya, sekiranya pinjaman anda masih membeli wang, anda boleh dilindungi dari liabiliti peribadi di California. Jatuh dari pembiayaan semula, seperti memperoleh hak untuk meneruskan penghakiman kekurangan sekiranya berlaku lalai, boleh menjadi tambah besar bagi bank dan perkara buruk bagi pemilik rumah.

Dijual pendek vs HARP

Di bawah HARP, dalam masa dua tahun, rumah anda mungkin masih dalam air dan bernilai kurang daripada yang anda berikan. Penjual yang mengatur jualan pendek sering boleh membeli rumah dalam masa dua tahun. Oleh itu, mereka pada asasnya berdagang rumah bawah air untuk rumah seperti itu tetapi dengan gadai janji yang lebih kecil - kecuali mereka menyewa dua tahun dahulu. Pada akhir dua tahun, bekas penjual pendek boleh memiliki rumah yang sama tetapi dengan ekuiti.

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}