Pembiayaan pemilik rumah dengan Pembiayaan Pembeli

Meminta penjual untuk memberi anda pembiayaan pemilik untuk membeli rumah boleh menjadi cadangan yang rumit. Itu sebahagiannya kerana jika anda meminta ejen penyenaraian jika pemilik akan membawa beberapa atau semua pembiayaan, ejen itu mungkin tidak tahu. Mengapa? Ejen itu tidak pernah ditanya. Mungkin tidak cukup berminat untuk bertanya sama ada.

Jika anda meminta penjual secara langsung, penjual cenderung mengatakan tidak. Penjual sering menolak cadangan pembiayaan pemilik kerana tiada siapa yang menjelaskan faedah atau pembiayaan pemilik yang dicadangkan sebagai cara untuk menjual rumah.

Kebanyakan penjual tidak menjual rumah setiap hari. Pengetahuan mereka adalah terhad kepada amalan konvensional di mana pembeli pergi ke bank untuk mendapatkan gadai janji.

Walau bagaimanapun, bagi penjual yang rumahnya tidak dijual atau apabila pedoman pemberi pinjaman tradisional diperketat, pembiayaan pemilik tiba-tiba menjadi sangat popular. Pembiayaan pemilik pastinya pilihan untuk beberapa di pasaran pembeli. Hanya tidak banyak di pasaran penjual.

Apakah Pembiayaan Pemilik?

Apabila sebahagian atau semua harga belian, kurang bayaran pembeli, dibawa oleh (dibiayai oleh) penjual, penjual menyediakan pembiayaan pemilik. Tidak kira jika harta itu mempunyai pinjaman yang ada, kecuali setakat mana pemberi pinjaman yang sedia ada mungkin mempercepatkan pinjaman atas penjualan disebabkan oleh suatu klausa pengasingan. Daripada pergi ke bank, pembeli memberikan instrumen pembiayaan kepada penjual sebagai bukti pinjaman dan membuat pembayaran kepada penjual.

Jika harta itu bebas dan jelas, bermakna penjual mempunyai tajuk yang jelas tanpa sebarang pinjaman, penjual mungkin bersetuju untuk membawa semua pembiayaan.

Dalam keadaan itu, pembeli dan penjual bersetuju dengan kadar faedah, jumlah pembayaran bulanan dan tempoh pinjaman, dan pembeli membayar penjual untuk ekuiti penjual secara ansuran.

Alat keselamatan umumnya direkodkan dalam rekod awam, yang melindungi kedua-dua pihak. Perlu diingat, beberapa undang-undang negeri melarang pembayaran belon.

Sesetengah perundangan kerajaan persekutuan juga boleh mentadbir pembiayaan pemilik. Anda mungkin ingin mendapatkan nasihat undang-undang untuk memastikan anda mematuhi undang-undang.

Jenis Pembiayaan Pemilik

Urus niaga beli paling banyak boleh dirunding. Penjual dan pembeli bebas untuk berunding dengan syarat pembiayaan pemilik, tertakluk kepada undang-undang riba dan peraturan khusus negara tertentu. Sekali lagi, anda mungkin ingin mendapatkan nasihat undang-undang.

Walaupun tiada bayaran pendahuluan standard yang diperlukan, banyak penjual menginginkan bayaran pendahuluan yang mencukupi untuk melindungi ekuiti mereka. Bayaran turun mungkin berbeza-beza dari sedikit hingga 30 peratus ke bawah atau lebih. Penjual merasakan ekuiti mereka dilindungi oleh bayaran pendahuluan pembeli kerana pembeli kurang berkemungkinan masuk ke dalam perampasan jika mereka telah melabur banyak wang pendahuluan.

Beberapa variasi pembiayaan pemilik termasuk:

• Kontrak Tanah.

  Kontrak tanah tidak lulus tajuk undang-undang kepada pembeli, tetapi memberikan tajuk yang adil kepada pembeli. Pembeli membuat pembayaran kepada penjual untuk tempoh tertentu. Setelah pembayaran terakhir atau pembiayaan semula, pembeli menerima surat ikatan.

• Nota Promosi dan Gadai Janji.

  Penjual boleh membawa gadai janji untuk keseluruhan baki harga belian (kurang bayaran ke bawah), yang mungkin termasuk pinjaman pendasar. Pembiayaan jenis ini dipanggil "gadai janji semua-termasuk" atau "surat ikatan amanah semua-termasuk" (AITD). Penjual menerima penambahan faedah ke atas pinjaman pendasar.

  Penjual juga boleh membawa gadai janji junior, dalam hal ini, pembeli akan mengambil tajuk tertakluk kepada pinjaman yang ada atau memperoleh hipotek pertama yang pertama. Pembeli menerima surat ikatan dan memberikan penjual gadai janji kedua untuk baki harga belian, kurang pembayaran balik dan jumlah hipotek pertama. Perjanjian Jual Beli

• .

  Menjual perjanjian pembelian sewa bermakna penjual memberi hak kepada pembeli yang saksama dan menyewakan harta tersebut kepada pembeli. Apabila memenuhi perjanjian pembelian pajakan, pembeli menerima hak milik dan biasanya memperoleh pinjaman untuk membayar penjual, setelah menerima kredit untuk semua atau sebahagian dari pembayaran sewa ke arah harga pembelian.

Manfaat Pembiayaan Pemilik kepada Pembeli Rumah

• Little or No Qualifying.

  Walaupun penjual menuntut laporan kredit pada pembeli, tafsiran penjual tentang kelayakan pembeli biasanya kurang ketat dan lebih fleksibel daripada yang dikenakan oleh pemberi pinjaman konvensional.

• Pembiayaan Disesuaikan.

  Tidak seperti pinjaman konvensional, penjual dan pembeli boleh memilih dari pelbagai pilihan pembayaran seperti hanya faedah, pelunasan kadar tetap, kurang bayar atau pembayaran belon. Pembayaran boleh dicampur dan dipadankan. Kadar faedah boleh disesuaikan secara berkala atau kekal pada kadar satu untuk tempoh pinjaman. Fleksibiliti Pembayaran

• .

  Bayaran turun boleh dirunding. Sekiranya penjual memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih besar daripada yang dimiliki oleh pembeli, kadangkala penjual akan membiarkan pembeli membuat bayaran sekaligus untuk pembayaran balik.

• Kos Penutupan yang Rendah.

  Tanpa pemberi pinjaman institusi, tidak ada mata pelajaran pinjaman atau diskaun untuk dibayar. Tiada yuran pembaharuan, yuran pemprosesan, yuran pentadbiran atau mana-mana yuran pelbagai lain yang peminjam secara rutin, yang secara automatik menjimatkan wang ke atas kos penutupan pembeli.

• Penguasaan lebih cepat.

  Oleh kerana pembeli dan penjual tidak menunggu pemberi pinjaman untuk memproses pembiayaan, pembeli dapat menutup lebih cepat dan mendapatkan kepemilikan pembeli lebih awal melalui transaksi pinjaman konvensional.

Manfaat Pembiayaan Pemilik kepada Penjual Rumah

• Harga Jualan Tinggi.

  Kerana penjual menawarkan pembiayaan pemilik, penjual mungkin berada dalam kedudukan untuk memerintahkan harga senarai penuh atau lebih tinggi.

• Cuti Cukai.

  Penjual mungkin membayar kurang cukai dengan jualan ansuran, melaporkan hanya pendapatan yang diterima dalam setiap tahun kalendar.

• Pendapatan Bulanan.

  Pembayaran dari pembeli meningkatkan aliran tunai bulanan penjual, menghasilkan pendapatan yang boleh dibelanjakan.

• Kadar Faedah Tinggi.

  Pembiayaan pemilik boleh membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada penjual yang mungkin menerima dalam akaun pasaran wang atau jenis pelaburan berisiko rendah yang lain.

• Terma Penyenaraian yang lebih pendek.

  Pembiayaan pemilik menarik pelbagai pembeli yang berbeza. Sekiranya harta tidak dijual di bawah kaedah konvensional, pembiayaan pembiayaan pemilik adalah satu cara untuk menonjol dari laut inventori dan mengalihkan harta yang sukar dijual.

Pada penutup, sebelum memasuki transaksi dengan pembiayaan pemilik, sila berunding dengan peguam hartanah dan mendapatkan nasihat undang-undang yang kompeten. Jangan bergantung kepada ejen hartanah anda untuk maklumat, melainkan ejen anda adalah seorang peguam yang mengamalkan hartanah.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.