Apa yang Berlaku dalam Jualan Pendek Apabila Anda Mempunyai Dua Pinjaman?

Soalan: Apa yang Berlaku dalam Jualan Pendek Apabila Anda Mempunyai Dua Pinjaman?

Pembaca bertanya: "Rumah kami bernilai kurang daripada yang kita berhutang dengannya. Kami mempunyai gadai janji pertama $ 85,000 dan gadai janji kedua sebanyak $ 55,000. Ejen kami mengatakan kami tidak akan mendapat lebih daripada $ 85, 000 jika kita cuba menjualnya Apa yang berlaku kepada pinjaman kedua dalam hal ini? "

Jawapan: Melakukan penjualan pendek cukup keras, tetapi terus terang, tetapi lebih sukar apabila anda mempunyai dua pinjaman - - ia dua kali sakit kepala.

Saya merasakan kesakitan anda. Kerana bukan sahaja anda memerlukan kerjasama pemberi pinjaman pertama, pemegang gadai janji kedua perlu melepaskan pinjaman itu juga.

Dalam kes anda, anda berhutang $ 140, 000 di rumah yang bernilai $ 85, 000. Selepas membayar pemberi pinjaman pertama, anda masih akan berkurangan $ 55, 000. Belum lagi kos penutupan.

Pertama, mari kita lihat apa yang berlaku dalam perampasan:

Kedudukan Peminjam Antara Peminjam

Tidak kira jika anda mengeluarkan gadai janji kedua untuk membeli rumah atau jika anda telah memperoleh pinjaman ekuiti rumah selepas hakikatnya. Pemberi pinjaman kedua akan selalu berada di posisi kedua, kecuali yang pertama yang bersedia untuk bawahan. Biasanya, pemberi pinjaman gadai janji yang berada di kedudukan pertama tidak akan menundukkan kedudukannya.

Pertama dalam kedudukan pertama adalah di sebelah kanan untuk mengambil dari prosiding perampasan. Ini bererti apabila Notis Kebankrapan difailkan, jika pemberi pinjaman kedua ingin menjadi yang pertama selaras untuk menerima hasil dari lelongan atau penjualan atau untuk mengambil harta itu, pemberi pinjaman kedua mesti memulakan prosiding perampasannya sendiri.

Di kebanyakan negara, ini bermakna pemberi pinjaman kedua mesti membuat pembayaran balik kepada pemberi pinjaman pertama, membayar kos pemberi pinjaman pertama untuk memfailkan Notis Lalai dan perbelanjaan yang berkaitan, dan kemudian memfailkan Notis Lalai sendiri. Jika pemberi pinjaman kedua tidak melakukan ini, pemberi pinjaman kedua dapat dihapuskan dalam rampasan dan tidak menerima apa-apa, terutama jika tidak ada cukup uang untuk dikunjungi.

Apabila pemberi pinjaman kedua menerima notis yang menyatakan yang pertama telah diambil alih, setelah memeriksa nilai rumah, banyak peminjam kedua tidak memulakan proses perampasan sendiri. Mereka mengambil pendirian ini kerana mungkin tidak cukup ekuiti untuk membuat kos penyitaan yang menguntungkan bagi pemberi pinjaman kedua. Ini bukan tindakan meninggalkan pemberi pinjaman kedua dalam kedudukan terdedah.

Bagaimana Penutupan Jualan Pendek Dibayar

Walaupun penjual mungkin telah menandatangani perjanjian penyenaraian dengan ejen hartanah, kemungkinan besar pemberi pinjaman itu akan merundingkan semula komisi itu. Peminjam membayar kurang daripada yuran tradisional dan cuba mengurangkan kos urusniaga setiap cara yang mungkin.

Untuk mengurangkan kos penutupan, ada juga yuran yang peminjam biasanya tidak akan membayar. Mereka adalah:

• Pelan Waranti Rumah
• Pemeriksaan Perosak dan Kerja Berkaitan Perosak
• Persijilan Bumbung
• Pemeriksaan Pembetung
• Pembaikan yang Diminta oleh Pembeli seperti Permintaan Pembaikan
• Kredit untuk Kos Penutupan Pembeli

Berunding Dengan Pemberi Pinjaman Kedua pada Jualan Pendek

Setelah menentukan bahawa keadaan anda sesuai dengan kelayakan jualan pendek, dan anda telah mematuhi semua permintaan pemberi pinjaman - ditambah pula dengan pembeli yang bersedia dan berkelayakan - anda belum keluar dari hutan.

Katakan kos penutupan anda adalah 5% atau $ 4, 250. Setelah ditolak kos penutupan dari harga jualan $ 85.000, anda akan mempunyai sekitar $ 81, 000 kiri. Kini ia menjadi tugasan perang antara dua peminjam.

Secara amnya, rundingan pertama adalah untuk menawarkan pemberi pinjaman kedua sejumlah kecil, katakan $ 1, 000. Sekarang, ini mungkin tidak kelihatan seperti jika dibandingkan dengan baki pinjaman kedua sebesar $ 55.000 kerana anda meminta pemberi pinjaman untuk Walau bagaimanapun, sekiranya pemberi pinjaman kedua enggan, ia akhirnya akan mendapat apa-apa.

Ada kalanya, peminjam muda kelihatan memotong hidung mereka walaupun muka mereka. Tetapi ini adalah di mana pemberi pinjaman pertama boleh menyerah lebih sedikit untuk membuat perjanjian itu berfungsi. Dalam pengalaman saya, kebanyakan pemberi pinjaman dalam kedudukan pertama teruja untuk menerima walaupun 90%, yang bermakna pada pinjaman $ 85.000, pemberi pinjaman mungkin setuju untuk mengambil $ 76, 500.

Jika net adalah $ 81, 000, setelah ditutup kos, yang akan meninggalkan $ 4, 500 yang pemberi pinjaman pertama boleh ditawarkan kepada pemberi pinjaman kedua. Pemberi pinjaman kedua mesti bersetuju untuk melepaskan pinjaman. Jika tidak, jualan pendek akan dinafikan, dan pemberi pinjaman pertama kemungkinan akan merampas harta itu dalam perampasan, menghapuskan pinjaman kedua.

Tetap berunding sehingga resolusi dicapai. Ingatlah, kedua-dua yang pertama dan kedua mempunyai kepentingan dalam membuat kerja jualan pendek.

NOTA: Salah satu sebab peminjam junior di California boleh enggan bekerjasama adalah jika pinjaman itu merupakan pinjaman wang keras, yang dijamin untuk tinggal 1 hingga 4 unit. Dalam hal ini, jika pemberi pinjaman kedua dihapuskan semasa rampasan di bawah penjualan pemegang amanah, pemberi pinjaman kedua itu mungkin mempunyai hak untuk meneruskan pertimbangan kekurangan. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, .}