Mortgage Buy Downs Mengurangkan Kadar Faedah Anda

Bagi kebanyakan peminjam, pembebasan gadai janji boleh lebih berfaedah daripada pinjaman laras dengan pilihan pembayaran yang membolehkan pelunasan negatif seperti pilihan ARM. Pembelian beli gadai janji selalu termasuk pokok dan kepentingan dalam pembayaran bulanan pengguna. Ini bermakna setiap pemilik rumah membuat bayaran gadai janji, baki pinjaman mereka semakin kecil dan bukannya lebih besar. Imbangan gadai janji yang lebih kecil bermakna ekuiti semakin meningkat, walaupun penghargaannya rendah.

Ciri-ciri Pembelian Gadai Janji Biasa

Pembelian beli gadai janji bekerja seperti ini:

• Pembayaran dikurangkan dan digambarkan pada kadar faedah yang lebih rendah dalam jangka masa tertentu.
• Perbezaan antara kadar nota "sebenar" dan kadar faedah yang diturunkan dibayar secara tunai oleh penjual atau pembeli.
• Fikirkan ia seperti subsidi. Ia seperti menyodok $ 1200 di bank dan mengeluarkan $ 100 setiap bulan selama 12 bulan untuk membantu membuat pembayaran gadai janji anda.

3-2-1 Buydown Gadai Janji

• Ini adalah gadai janji yang dilunaskan selama 30 tahun.
• Kadar faedah meningkat sebanyak 1 peratus setiap tahun untuk tiga tahun pertama.
• Kemudian, kadar faedah tetap untuk tempoh yang selebihnya.

Sebagai contoh, nyatakan baki pinjaman anda ialah $ 350.000 dan kadar faedah ditetapkan pada 6. 75% selama 30 tahun. Penjual (atau anda) boleh "menurunkan" kadar faedah dengan membayar sejumlah wang sebanyak $ 15, 853. Ini adalah cara ia berfungsi:

1. Kadar faedah tahun pertama ialah 3. 75 peratus yang perlu dibayar pada $ 1, 621 sebulan.
2. Kadar faedah tahun kedua adalah 4. 75 peratus dibayar pada $ 1, 826 sebulan.
3. Kadar faedah tahun ketiga ialah 5. 75 peratus yang perlu dibayar pada $ 2, 043 sebulan.
4. Tahun empat hingga 30 membawa kadar faedah sebanyak 6. 75 peratus yang perlu dibayar pada $ 2, 270 sebulan.

Akibatnya:

• Simpanan tahun pertama (berbanding $ 2, 270 sebulan) adalah $ 649 per bulan atau $ 7, 790.
• Simpanan tahun kedua (berbanding dengan $ 2, 270 sebulan) $ 444 sebulan atau $ 6, 332.
• Simpanan tahun ketiga (berbanding dengan $ 2, 270 sebulan) ialah $ 228 setiap bulan atau $ 2, 731.

Tambah penjimatan tahunan: $ 7, 790 + $ 6, 332 + $ 2, 731 = $ 15, 853. Oleh itu, ia berharga $ 15, 853 untuk membeli kadar faedah dan pembayaran selama tiga tahun penuh.

3-2-1 Ganjaran Pemberian Jaminan Hipotek

• Peminjam memenuhi syarat untuk pinjaman ini pada kadar bunga 75% dan jumlah pembayaran sebanyak $ 1, 670 berbanding kadar sebenar 6. 75% dan pembayaran $ 2, 270.
• Daripada pembayaran melompat semua sekaligus, ia naik dengan kenaikan yang lebih kecil, kira-kira $ 200 setiap tahun, untuk tiga tahun pertama.
• Ia membuat bayaran rendah untuk 36 bulan untuk peminjam yang pendapatannya dijangka meningkat kemudian. Mungkin pasangan sedang kembali bekerja selepas hos atau seseorang menjangka untuk menamatkan pengajian dan menduduki pekerjaan yang lebih tinggi dengan gelar yang baru diperolehi.

2-1 Mortgage Buydown

• Ini adalah gadai janji penuh 30 tahun yang dilunaskan.
• Kadar faedah meningkat 1 peratus setiap tahun untuk dua tahun pertama.
• Kemudian kadar faedah tetap untuk jangka masa yang tinggal.

Sebagai contoh, nyatakan baki pinjaman anda ialah $ 350.000 dan kadar faedah ditetapkan pada 6. 75% selama 30 tahun. Penjual (atau anda) boleh "menurunkan" kadar faedah dengan membayar sejumlah wang sebanyak $ 8, 063.

Ini adalah cara ia berfungsi:

1. Kadar faedah tahun pertama adalah 4. 75 peratus yang perlu dibayar pada $ 1, 826 sebulan.
2. Kadar faedah tahun kedua ialah 5. 75 peratus yang perlu dibayar pada $ 2, 043 sebulan.
3. Tahun tiga hingga 30 membawa kadar faedah sebanyak 6. 75 peratus yang perlu dibayar pada $ 2, 270 sebulan.

Akibatnya:

• Simpanan tahun pertama (berbanding $ 2, 270 sebulan) adalah $ 444 per bulan atau $ 6, 332.
• Simpanan tahun kedua (berbanding dengan $ 2, 270 sebulan) $ 228 sebulan atau $ 2, 731.

Tambah penjimatan tahunan: $ 6, 332 + $ 2, 731 = $ 8, 063. Oleh itu, kos $ 8, 063 untuk membeli kadar faedah dan pembayaran selama dua tahun penuh.

Buydown Perundingan Tetap

Pembelian gadai janji kekal berlaku apabila anda membeli kadar faedah pada permulaannya dengan membayar mata pinjaman. Kebanyakan pembeli tidak mahu mengambil wang dari saku untuk membeli kadar, tetapi kadang-kadang masuk akal.

Juga, katakan penjual membayar kredit penutupan sebanyak 4 peratus kepada pembeli, dan kos penutup pembeli berjumlah 2 peratus. Gunakan tambahan 2 peratus kredit untuk membeli kadar faedah!

Nota: Peminjam biasanya memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih tinggi untuk Buying 3-2-1 dan kurang untuk 2-1 Buydown. Ada jenis lain hipotek membeli beli gadai janji, tetapi kedua-duanya adalah yang paling popular.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.