Adakah Fannie dan Freddie Penyebab Krisis Gadai janji

Adakah Fannie Mae dan Freddie Mac sebenarnya penyebab krisis gadai janji subprima? Ia berbahaya untuk berfikir begitu. Itu kerana mereka adalah contoh utama kekuatan ekonomi yang lebih besar yang menyebabkan krisis kredit perbankan dan bailout. Percubaan undang-undang untuk melumpuhkan Fannie dan Freddie dengan cepat tidak akan menghalang kemelesetan yang lain. Lebih buruk lagi, ia boleh menjejaskan pasaran perumahan.

Fannie dan Freddie adalah entiti yang ditaja oleh kerajaan (GSE).

Ini bermakna mereka harus bersaing, seperti syarikat swasta, dan mengekalkan harga saham mereka. Sebaliknya, nilai gadai janji yang dijual semula di pasaran sekunder adalah secara tersirat dijamin oleh kerajaan. Itu menyebabkan mereka memegang modal kurang untuk menyokong pinjaman mereka sekiranya berlaku kerugian. Akibatnya, Fannie dan Freddie ditekan untuk mengambil risiko untuk menjadi menguntungkan tetapi tahu mereka tidak akan mengalami akibat jika keadaan menjadi selatan.

Kerajaan menetapkan mereka dengan cara ini untuk membolehkan mereka membeli gadai janji yang layak, menginsuranskannya dan menjualnya kepada pelabur, sehingga membebaskan dana bagi bank untuk membuat gadai janji baru. Dengan cara ini, mereka secara tradisional terlibat dalam sekurang-kurangnya separuh daripada semua gadai janji baru yang dibuat setiap tahun. Menjelang Disember 2007, apabila bank-bank mula menyekat pinjaman mereka, Fannie dan Freddie merupakan satu-satunya pemberi pinjaman yang masih beroperasi, yang bertanggungjawab untuk 90% daripada semua gadai janji.

Peraturan kerajaan menghalang Fannie dan Freddie daripada membeli hipotek yang tidak memenuhi syarat pembayaran dan kredit.

Tetapi apabila pasaran gadai janji berubah, begitu pula perniagaan mereka.

Antara 2005-2007, beberapa pinjaman yang mereka perolehi adalah pinjaman konvensional, tanpa faedah dengan penurunan 20%. Malah, kebanyakan gadai janji yang mereka beli atau dijamin sama ada subprima, hanya faedah atau pelunasan negatif. Ini kerana mereka adalah jenis pinjaman yang dibuat oleh bank dan broker gadai janji yang tidak dikawal.

ItT menjadi lebih buruk dengan penggunaan derivatif mereka untuk melindung nilai risiko kadar faedah portfolio mereka. Tetapi sebagai syarikat sektor swasta dengan para pemegang saham, sila lakukan ini untuk terus berdaya saing dengan bank lain. Mereka semua melakukan perkara yang sama.

Peraturan pemerintah menghalang Fannie dan Freddie daripada membeli hipotek yang tidak memenuhi syarat pembayaran dan kredit. Itu bermakna mereka membeli, dijual semula atau dijamin 50% daripada gadai janji yang dibuat, tetapi ia adalah separuh yang paling boleh dipercayai. Menjelang 2007, hanya 17% daripada portfolio mereka adalah subprima atau pinjaman Alt-A. Tetapi apabila harga perumahan menurun, dan pemilik rumah mula menunaikan hutang, peratusan pinjaman subprima yang kecil ini menyumbang 50% daripada kerugian.

Peminjaman pinjaman Fannie Mae adalah:

• 62% pelunasan negatif
• 84% kepentingan hanya
• 58% subprime
• 62% memerlukan kurang dari 10% pembayaran balik.

Pinjaman Freddie Mac lebih berisiko, yang terdiri daripada:

• 72% pelunasan negatif
• 97% kepentingan hanya
• subprime 67%
• 68% yang diperlukan kurang dari 10% bayaran pendahuluan.

Adalah lebih banyak pinjaman eksotik selain peminjam subprima yang membuat peminjaman Fannie dan Freddie menjadi toksik.

Fannie dan Freddie Dipegang Kurangkan Pinjaman Beracun daripada Kebanyakan Bank

Memang penting untuk memahami, bagaimanapun, bahawa kerana peraturan, mereka mengambil kurang pinjaman ini daripada kebanyakan bank.

Menurut beberapa penganalisis, mereka meningkatkan pemerolehan pinjaman mereka untuk mengekalkan pangsa pasar dalam apa yang menjadi pasaran yang sangat kompetitif. (Source: (Source: SeekingAlpha, Berapa Banyak Fannie dan Freddie Dipersalahkan?), 2 Oktober 2008; Washington Post Fannie dan Freddie Menjadi Topik Panas, 10 Oktober 2008)

Pada tahun 2005, untuk melarang mereka daripada memegang sekuriti yang disokong gadai janji dalam portfolio mereka kerana mereka mahu mengurangkan risiko kepada kerajaan Secara keseluruhannya, kedua-dua GSE itu memiliki atau menjamin sejumlah $ 5.5 trilion daripada pasaran gadai janji $ 11.2 triliun. Setelah rang undang-undang Senat gagal, Fannie dan Freddie meningkatkan pinjaman mereka yang berisiko kerana mereka boleh membuat lebih banyak wang dari kadar faedah pinjaman daripada daripada bayaran yang mereka dapat dari menjual pinjaman.

Sekali lagi, mereka (Sources: Barron's, Adakah Fannie Mae Bailout Kerajaan Seterusnya?, 10 Mac 2008; IHT, Fannie dan permainan menyalahkan Freddie, 24 Ogos 2008)

Sebagai kerajaan Syarikat-syarikat yang dipantau, Fannie dan Freddie mengambil lebih banyak r isk dari yang sepatutnya, kerana pembayar cukai akhirnya harus menyerap kerugian mereka. Tetapi mereka tidak menyebabkan kemerosotan perumahan. Mereka tidak membanjiri pasaran dengan pinjaman eksotik. Sebaliknya, mereka adalah contoh, bukan sebab, krisis gadai janji.

Derivatif Membantu Menyebabkan Kejatuhan Fannie

Sebagai GSE, Fannie dan Freddie tidak dikehendaki mengimbangi saiz portfolio pinjaman mereka dengan modal yang mencukupi daripada jualan saham untuk menutupnya. Ini adalah hasil daripada usaha lobi mereka dan fakta bahawa pinjaman mereka diinsuranskan, sehingga mereka merasa mereka tidak perlu. Sebaliknya, mereka menggunakan derivatif untuk melindung nilai risiko kadar faedah portfolio mereka. Apabila nilai derivatif jatuh, begitu juga kemampuan mereka untuk menginsuranskan pinjaman. (Sumber: NYT, Fannie, Freddie dan You, 14 Julai 2008)

Pendedahan ini kepada derivatif membuktikan kejatuhan mereka, seperti yang dilakukan oleh kebanyakan bank. Memandangkan harga perumahan jatuh, peminjam yang berkelayakan lebih tinggi daripada rumah yang bernilai. Sekiranya mereka perlu menjual rumah untuk apa-apa sebab, akan kehilangan sedikit wang dengan membenarkan bank itu untuk merampas. Peminjam dalam pelunasan negatif dan pinjaman hanya faedah adalah lebih buruk.

Penghapusan Fannie dan Freddie Dapat Menghancurkan Pemulihan Perumahan

Beberapa ahli undang-undang mencadangkan menghapuskan Fannie dan Freddie. Lain-lain mencadangkan U. S. menyalin Eropah menggunakan bon tertutup untuk membiayai kebanyakan gadai janji rumah.Dengan bon tertutup, bank mengekalkan risiko kredit pada gadai janji rumah mereka, tetapi menjual bon yang disokong oleh gadai janji tersebut kepada pelabur luar, dengan itu mengambil risiko kadar bunga.

Penghapusan Fannie dan Freddie secara dramatik akan mengurangkan ketersediaan gadai janji dan meningkatkan kos. Bank tidak, dan tidak akan, langkah untuk menjamin gadai janji. Kajian menunjukkan bahawa, tanpa Fannie dan Freddie, kadar faedah gadai janji boleh mencapai setinggi 9-10%. Itu akan merosakkan pasaran perumahan sebelum ada peluang untuk pulih. (Sumber: Barron's, Life After the Old Fannie dan Freddie, 15 September 2008)