Insurans gadai janji swasta (PMI) vs. Combo Loans

Sehingga Presiden Bush menandatangani undang-undang Akta Pelepasan Cukai dan Penjagaan Kesihatan 2006 , premium insurans hipotek tidak boleh dikurangkan cukai. Sehingga 1 Januari 2007, peminjam kini boleh mengurangkan pembayaran tersebut. Di permukaan, ini kelihatan seperti berita baik untuk pembeli rumah pertama kali. Tetapi adakah ia?

Salah satu daya pendorong di balik mengambil pinjaman piggyback, juga dipanggil pinjaman combo, adalah potongan cukai yang tersedia untuk membayar semua faedah tersebut berbanding membayar premium insurans gadai janji yang tidak boleh ditolak cukai atas pinjaman tunggal.

Manfaat kedua adalah bahawa jumlah bayaran pinjaman kombo sering lebih rendah daripada bayaran dengan PMI.

Bagaimana Pinjaman Kerja Combo

Kombo atau pinjaman piggyback adalah pembiayaan yang menggabungkan gadai janji pertama dengan gadai janji kedua (dengan atau tanpa bayaran pendahuluan). Sebab-sebab jenis pinjaman yang menarik adalah kerana banyak pembeli rumah tidak mempunyai 20% daripada harga beli secara tunai atau tidak mahu meletakkan 20% untuk membeli rumah - dan pinjaman combo mengelakkan keperluan untuk membayar PMI. Pinjaman jenis kombo yang biasa adalah:

• 5/15/80. Senario ini melibatkan penurunan 5%, dan membiayai hipotek pertama sebanyak 80% daripada harga belian, ditambah dengan gadai janji kedua yang terdiri daripada 15% daripada harga belian.
• 10/10/80. Senario ini melibatkan penurunan 10%, dan membiayai hipotek pertama sebanyak 80% daripada harga belian, ditambah pula dengan gadai janji kedua yang terdiri daripada 10% daripada harga belian.
• 80/20. Senario ini melibatkan penolakan sifar, dan membiayai hipotek pertama sebanyak 80% daripada harga belian, ditambah pula dengan gadai janji kedua yang terdiri daripada 20% daripada harga belian.

Kadar faedah pada gadai janji kedua adalah lebih tinggi daripada yang pada gadai janji pertama, tetapi kadang-kadang jumlah bayaran kurang daripada yang dibiayai pada gadai janji pertama dengan insurans hipotek swasta. Selain itu, sejak pinjaman kombo mencapai puncak pada tahun 2005, banyak peminjam sedang mempertimbangkan pilihan lain kerana turun naik kadar faedah jangka pendek.

Membandingkan Pinjaman PMI dan Combo

Mari bandingkan dua peminjam dengan skor FICO yang sama sebanyak 680. Inilah cara kerja angka:

Pembiayaan 80/20
Katakanlah keluarga Klingon membeli rumah $ 500,000 menggunakan Pembiayaan 80/20. Gadai janji pertama adalah pada 6. 25% dan dibayar pada $ 2, 462. 87 sebulan untuk prinsipal dan kepentingan. Gadai janji kedua akan berada di 8. 5% dan dibayar pada $ 768. 91 sebulan, pokok dan faedah.

Jumlah bayaran pinjaman kombo: $ 3, 232

100% dengan PMI
Tetapi keluarga Romulan membeli rumah $ 500,000 menggunakan pembiayaan 100% dengan insurans PMI. Gadai janji pertama juga berada pada 6. 25% tetapi dibayar pada $ 3, 079, dan insurans PMI menambah lagi $ 400 kepada pembayaran tersebut.

Jumlah pembayaran untuk gadai janji pertama dengan PMI: $ 3, 479.

Keluarga Romulan perlu menunggu dua tahun, dan mendapatkan penilaian untuk menunjukkan 20% ekuiti, untuk menghapuskan insurans. Tetapi katakan Romulans lakukan, dan pembayaran jatuh ke $ 3, 079 tanpa PMI. Romulans tidak akan membayar kurang daripada Klingons sehingga bulan ke-63 pinjaman.

Ciri-ciri Peruntukan Cukai Pendapatan untuk MMI / PMI

Premium Insurans gadai janji (MMI) dibayar atas FHA, Pinjaman Perumahan Luar Bandar, dan beberapa pinjaman konvensional memerlukan insurans gadai janji swasta (PMI) peruntukan:

• Akta Pelepasan Cukai dan Perawatan Kesihatan untuk pemotongan cukai PMI terpakai untuk pembiayaan selepas 31 Disember 2006. Ini bermakna pemilik rumah boleh memotong insurans hipotek atas pinjaman yang dikeluarkan pada tahun 2007. Berita yang lebih baik adalah hakikat bahawa di bawah Akta Pemberian Hutang Percukaian Hipotek 2007, pengurangan cukai PMI telah diperpanjang hingga 2010.
• Tersedia untuk orang yang memfailkan pulangan bersama atau tunggal dengan kurang daripada $ 100, 000 pendapatan kasar yang diselaraskan (AGI), atau $ 50, 000 AGI untuk orang berkahwin yang memfailkan secara berasingan. Kebanyakan orang perlu mendapat sekurang-kurangnya $ 50, 000 untuk membuat penomboran yang lebih baik daripada mengambil potongan standard, jadi ini cukup mengecilkan kelayakan kepada mereka yang memperoleh lebih dari $ 50, 000 tetapi kurang daripada $ 100,000.
• Keluarga Pendapatan melebihi $ 110, 000 AGI tidak boleh mengambil potongan. Tetapi bagi mereka yang mendapat antara $ 100,000 dan $ 110, 000 AGI, potongan tersebut akan dihapuskan sebanyak 10% per $ 1, 000.
• Potongan ini boleh diperolehi dengan refinans jika jumlah pinjaman asal tidak meningkat. Bangkit pinjaman anda ke dalam pinjaman, dan anda mungkin akan melebihi baki asal dan tidak layak.

Pakar meramalkan pembaharuan lagi peruntukan berdasarkan kepada yang berikut:

• Potongan cukai insurans hipotek akhirnya memberi manfaat kepada pembayar cukai.
• Ketentuan ini diterima dengan baik oleh pembeli rumah.
• Keupayaan untuk mengurangkan insurans gadai janji membantu lebih banyak pembeli rumah pertama kali membeli rumah.

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}