Pelajari Bagaimana Jualan Pendek atau Perampasan Mempengaruhi Kredit

Peniaga mungkin tertanya-tanya sama ada melakukan jualan pendek akan menjejaskan kredit mereka kurang daripada menyelesaikan perampasan, dan sama ada terdapat kelebihan lain antara kedua-duanya. Semasa dalam perampasan, dan bergantung kepada undang-undang negeri, penjual mungkin boleh tinggal di dalam harta itu, pada dasarnya disewakan, selama empat bulan hingga setahun sebelum dipaksa untuk dikosongkan. Tetapi fakta itu sendiri tidak bermakna penyitaan lebih baik.

Sedangkan penjualan pendek melibatkan tawaran rumah untuk dijual, secara umum disenaraikan melalui MLS.

Pembeli rumah yang berpotensi akan membuat janji untuk melihat rumah itu, ada yang akan membuat tawaran rendah, agen mungkin memegang rumah terbuka dan, pada umumnya, kehidupan penjual akan terganggu, semua dengan harapan seorang pembeli akan membeli rumah itu.

Asas Jualan Pendek

Jualan pendek berlaku apabila pemberi pinjaman bersetuju untuk menerima kurang daripada jumlah yang terhutang terhadap rumah atau kerana tidak ada ekuiti yang cukup untuk menjual dan membayar semua kos jualan. Tidak semua peminjam akan berunding dengan jualan pendek, dan itulah sebabnya seorang ejen harta tanah atau seorang peguam boleh menjadi bantuan yang luar biasa dengan menghubungi jabatan pengurangan kerugian pemberi pinjaman untuk mengetahui.

Anda tidak boleh bangun satu pagi dan memutuskan untuk menjual rumah anda dengan kerugian dengan meminta jualan pendek. Sebelum ini, peminjam tidak akan menganggap jualan pendek sekiranya pembayaran anda adalah semasa, tetapi ia telah berubah. Walau bagaimanapun, sedar bahawa pemberi pinjaman akan lebih sesuai dengan rundingan jika pembayaran Anda tertunggak.

Plus, jika anda mempunyai aset tunai, pemberi pinjaman mungkin cuba mengetuk akaun tersebut.

Bagaimana Kredit Penjual Singkat Dijual?

Fair Isaac mengeluarkan laporan yang mengatakan skor kredit terjejas sama, sama ada penjual melakukan penjualan pendek atau rampasan. Fair Issac berkata purata mata yang hilang pada skor FICO adalah seperti berikut:

• 30 hari lewat: 40 hingga 110 mata
• 90 hari lewat: 70 hingga 135 mata
• Perampasan, jualan pendek atau surat ikatan : 85 hingga 160
• Kebankrapan: 130 hingga 240
• Perampasan atau Deed-digantikan Penggantungan: Kedua-dua penyelesaian ini mempengaruhi kredit yang sama, kata David Curep of Mortgage Mortgage. Penjual akan mencecah 200 hingga 300 mata, bergantung pada keadaan kredit keseluruhan. Ini bermakna jika skor FICO penjual sebelum perampasan ialah 680, ia boleh mencelup serendah 380.
• Jualan Pendek: Curep mengekalkan bahawa kesan penjualan pendek (menyediakan penjual melebihi 59 hari lewat) pada laporan kredit penjual adalah sama dengan penyitaan. Yang dinamakan kredit akan muncul sebagai pra-rampasan dalam status penebusan, kata Steep, yang akan mengakibatkan kehilangan 200 hingga 300 mata. Ini bermakna penjual jualan pendek dengan FICO sebelumnya 720 dapat melihatnya jatuh dari 520 hingga 420.

Pengalaman peribadi saya sebagai ejen agak berbeza. Saya menyelesaikan jualan pendek untuk penjual Sacramento yang 90 hari di belakang gadai janjinya. Beberapa bulan selepas jualan singkatnya ditutup, dia memeriksa laporan kreditnya dan mendapati FICO jatuh sebanyak 100 mata kepada 671. Saya mengesyaki setiap situasi penjual berbeza-beza.

Catherine Coy, seorang broker gadai janji di selatan California, bersetuju dengan Curep.

"Kesan pada laporan kredit pengguna - pemalsuan vs jualan pendek - adalah perbezaan di antara yang dilanggar oleh kereta api atau bas," kata Coy, bercakap mengenai peminjam yang tunggakan beberapa bulan. Walau bagaimanapun, selama ini, jualan pendek cenderung membawa stigma kurang dan kurang.

Masa Menunggu Sebelum Beli Rumah Lain

• Perampasan atau Deed-diganti Penggantian: Steep mengatakan penjual yang ingin membeli rumah lain selepas penyitaan akan berakhir menunggu sekitar 24 hingga 72 bulan sebelum pemberi pinjaman akan menawarkan apa-apa jenis kadar faedah yang masuk akal. Coy berkata, "Berita baik adalah jualan pendek akan membolehkan pengguna mendapatkan pinjaman institusi untuk rumah baru dalam masa dua tahun".
• Jualan Pendek: Sesetengah ejen mengatakan berita gembira untuk penjual jualan pendek adalah menunggu lebih pendek sebelum membeli rumah lain, dan garis panduan Fannie Mae pada tahun 2008 mengamalkan prosedur baru.

  Bolehkah penjual membeli semula dalam masa kurang dari dua tahun? Tidak semestinya, kata Coy, "Ini adalah mitos yang dapat dibeli oleh pengguna dalam masa kira-kira 18 bulan pada kadar faedah yang baik." Walau bagaimanapun, garis panduan Fannie Mae hanya memerlukan hanya 48 bulan perasa, dan ini bukan berita baik untuk agen yang pakar dalam jualan pendek. "

  FHA mengguna pakai garis panduan pada tahun 2010 yang mengatakan penjual yang kini dan melakukan penjualan pendek mungkin memenuhi syarat untuk segera membeli rumah lain. Pemberi pinjaman tidak begitu pantas untuk mengikuti garis panduan tersebut. Walau bagaimanapun, Flagstar Bank memberi penjual jualan pendek Elk Grove pinjaman baru dalam tempoh 2 bulan selepas jualan pendeknya, dan penjualnya adalah semasa pada masa itu. FHA boleh meluluskan pinjaman untuk penjual jualan pendek yang layak di bawah program Back to Work selepas satu tahun.

  Perhatikan bahawa garis panduan Fannie Mae membenarkan penjual segera memohon pinjaman baru untuk membeli rumah lain jika penjual itu menyimpan bayaran semasa, tidak mempunyai kelewatan melebihi 30 hari dan tidak bersetuju untuk membayar balik pelepasan hutang. Selain itu, ia adalah pembayaran lewat yang secara mendadak mempengaruhi laporan kredit anda, bukan penjualan pendek.

Perampasan atau Keputusan Jualan Pendek

Jika anda seorang penjual cuba membuat keputusan sama ada untuk membiarkan rumah melalui penyitaan berbanding cuba menjual pendek, penebusan kredit mungkin tidak menjadi kelebihan untuk melakukan penjualan pendek, kata Coy . Dia melaporkan bahawa mengikut "Kod Faktor Skor # 22, tidak ada kelebihan skor kredit untuk peminjam yang bermasalah pada jualan pendek atas perampasan."

Saya mempunyai keraguan tentang itu. Dari apa yang saya lihat, terdapat sedikit kerosakan pada laporan kredit selepas penjualan pendek yang melibatkan bayaran terlambat daripada rampasan. Selain itu, kelebihan lain bagi mereka yang mempunyai kesusahan dalam kredit mereka adalah keupayaan untuk membeli rumah lain menggunakan pembiayaan konvensional dalam tempoh 4 tahun dalam tempoh 7 tahun yang diperlukan untuk penyitaan.Sesetengah peminjam akan membuat pinjaman untuk rumah baru sehari selepas penjualan pendek ditutup. Terdapat kelebihan jualan pendek yang lain ke atas penyitaan. Tetapi dapatkan nasihat undang-undang dan cukai sebelum membuat keputusan itu.

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}