Penyewa di Bursa 1031 Biasa

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Adakah anda bosan dengan panggilan telefon penyelenggaraan tengah malam dan haus daripada mengganggu dengan penyewa anda? Mungkin anda kecewa kerana anda sedang mengejar pemeriksaan sewa dan pembaikan? Mungkin anda benar-benar suka menjual sewa atau bangunan pangsapuri kecil tetapi anda mengendahkan akibat cukai. Malah, anda mungkin berfikir tentang membeli sekeping pusat beli-belah baru, tetapi anda tentu tidak boleh mengayunkan pembelian dengan membayar wang tunai dan tidak pernah, bahkan, membayar tunai untuk rumah.

Jika itu seperti anda, inilah berita gembira. Dengan menggunakan Penyewa 1031 dalam Common Exchange, anda boleh menjual bangunan sewa atau bangunan pangsapuri itu, elakkan cukai keuntungan modal dan tetap menyimpan wang anda untuk anda. Penyewa di Common, dikenali sebagai TIC, adalah salah satu cara terbaik pelabur dapat mengambil bahagian dalam pemilikan satu atau lebih sifat bermutu tinggi, sambil memelihara kekayaan dan mengelakkan sakit kepala pengurusan harta.

Penyewa di Common 1031 Exchange Membolehkan Kepelbagaian

Sebagai contoh, katakan anda menjual empatplex yang anda miliki selama 15 tahun, dan anda mempunyai ekuiti $ 400, 000. Bergantung pada jumlah hutang yang anda masih meneruskannya, harga pembelian pelaburan baru anda mungkin sekitar satu juta dolar. Walaupun itu banyak wang, anda masih tidak layak untuk membeli harta benda yang benar-benar tinggi sahaja. Walau bagaimanapun, jika anda membuat keputusan untuk melabur dalam TIC, bahawa $ 400,000 ekuiti boleh membeli kepentingan satu juta dolar dalam harta gred institusi $ 30, 000, 000.

Penyewa di Bursa 1031 biasa membolehkan kepelbagaian di antara beberapa hartanah yang berlainan di pelbagai lokasi geografi. Anda boleh melabur dalam gudang, atau unit penyimpanan, hotel mewah, atau kompleks pejabat, hospital atau kemudahan bantuan hidup, atau bangunan pangsapuri yang bernilai berjuta-juta.

Kepelbagaian ini dapat mengurangkan risiko portfolio pelaburan anda dan berpotensi meningkatkan nilainya.

Tanya penasihat pelaburan yang dipercayai dan bukan orang yang menjual pelaburan anda.

TIP: Sebelum anda melabur di mana-mana 1031 Penyewa dalam Pertukaran Awam, sila pastikan peguam yang dipercayai menyemak kertas kerja dan melakukan usaha yang wajar anda. Ini termasuk kemungkinan penyiasatan entiti yang menjual keselamatan, termasuk memastikan bahawa entiti itu dilesenkan dengan betul. Terdapat banyak penjahat, menjadi penipu seminar pantas yang kaya, bekerja di hujung perniagaan ini. Peraturan IRS untuk Penyewa di Bursa 1031 Umum

Peraturan IRS untuk 1031 Pertukaran mesti teliti diikuti untuk menangguhkan keuntungan modal dan cukai penarikan balik susut nilai. Harta yang Dilupuskan mestilah dipegang untuk pelaburan atau digunakan dalam perdagangan atau perniagaan pemilik.

Lima keperluan umum untuk Pertukaran TIC 1031 yang berpotensi berjaya adalah:

100% hasil dari penjualan mesti dilaburkan semula dan nilai Harta Penggantian komersil mestilah sama atau lebih besar dari Harta yang Dihapuskan.

1. Seorang Pengantara Berkelayakan menjadi penjual yang ditetapkan dan memegang semua hasil jualan Harta yang Dilepaskan.
2. Terdapat tempoh pengenalpastian 45 hari, di mana sekurang-kurangnya tiga "seperti-jenis" Properties Penggantian mesti dikenalpasti secara bertulis.
3. Peraturan 200% menentukan bahawa mana-mana bilangan Sifat Pengganti boleh dikenalpasti tetapi nilai agregatnya tidak boleh melebihi 200% daripada Nilai Hartanah yang Dilunaskan.
4. Sekiranya peraturan tiga hartanah dan Peraturan 200% tidak digunakan, nilai pasaran agregat harta komersil yang diperolehi dalam bursa itu mestilah terdiri daripada sekurang-kurangnya 95% daripada jumlah nilai pasaran saksama semua sifat yang dikenal pasti.

   Disunting oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.

5. Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Kumpulan Alternatif

Setelah Harta Penggantian dipilih, pelabur mempunyai 180 hari dari tarikh Harta yang Dilancarkan dipindahkan ke pembeli untuk menutup harta baru. Sekiranya tarikh kena bayar cukai pulangan pelabur, dengan apa-apa peluasan, bagi tahun cukai di mana Harta yang Ditinggalkan dijual lebih awal daripada tempoh 180 hari, maka pertukaran 1031 itu mesti diselesaikan pada tarikh itu.

Para pelabur juga perlu ingat bahawa sebahagian daripada tempoh 180 hari ini mungkin telah digunakan dalam tempoh pengenalan 45 hari. Tiada pelanjutan dan tiada pengecualian untuk peraturan 45 hari, termasuk hujung minggu dan cuti. Jika had masa melebihi, keseluruhan pertukaran boleh dibatalkan, dan penalti dan cukai akan mengikutinya.

Jika pelabur membeli kepentingan pecahan di lebih daripada satu harta, adalah disyorkan untuk memastikan bahawa tarikh penutupan dijadualkan sebelum tarikh akhir.

Penyewa dalam Surat Ikatan Pertukaran Umum dan Insurans Tajuk

Sebagai pemilik dalam TIC, anda akan menerima surat ikatan berasingan sebagai penyewa yang sama dan polisi hakmilik mengurus peratusan kepentingan anda dalam harta itu. Anda mempunyai hak yang sama dengan mana-mana pemilik tunggal lain.

Aliran Tunai dan Potensi Penghargaan Daripada Penyewa di Bursa 1031 Biasa

Terdapat potensi pendapatan mengikut kadar pemilikan pecahan anda, yang berpotensi menjadi lebih besar daripada aliran tunai yang anda terima daripada pelaburan masa lalu anda.

Aliran tunai boleh diimbangi oleh susut nilai asas anda dalam pembelian baru.

Anda turut berkongsi dalam penghargaan pro-rata, jika ada, harta itu jika akhirnya dijual. TIC dianggap sebagai alat perancangan harta yang berharga sebagai waris anda harus menerima asas yang telah ditingkatkan apabila kematian anda.

Disunting oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Pada pertengahan hingga akhir 1990-an, pelabur-pelabur membuat banyak permintaan kepada IRS yang meminta keputusan awal sama ada tidak berbelah bahagi (pecahan) dalam hartanah adalah entiti yang layak untuk penangguhan cukai di bawah Seksyen 1031.

Sebagai tindak balas, pada bulan Oktober 2000, IRS mengeluarkan Prosedur Hasil 2000-46. Prosedur ini menyatakan kebimbangan bahawa sesetengah Penyewa dalam hubungan Common boleh dianggap sebagai perkongsian untuk tujuan cukai persekutuan dan oleh itu tidak layak untuk pertimbangan 1031.

IRS menjelaskan bahawa ia tidak akan lagi mengeluarkan sebarang keputusan awal. Keputusan ini dimansuhkan pada bulan Mac 2002, diikuti dengan Prosedur Pendapatan 2002-22.

Dikenali sebagai "Rev Proc Proc.," Prosedur Hasil 2002-22 menetapkan 15 mata, yang akan dikaji semula oleh IRS apabila

"mempertimbangkan permintaan untuk keputusan bahawa kepentingan fraksional tidak berbelah bahagi dalam hartanah sewa bukan kepentingan dalam entiti perniagaan "

- bermaksud perkongsian yang tidak layak dapat meletakkan pertukaran risiko risiko dan akibat cukai. Akan tetapi, mendapatkan keputusan awal masih hampir mustahil. Kebanyakan maklumat yang diperlukan untuk semakan IRS tidak tersedia sehingga penaja bersedia untuk memperoleh harta itu, menutup pinjaman, dan menjual kepentingan kepada penyewa yang sama. Oleh itu, sebab kebanyakan majikan penaja mengeluarkan "harus" atau "akan" pendapat cukai yang terletak di Memorandum Penempatan Persendirian. Garis Panduan Prosedur Hasil untuk Penyewa di Bursa 1031 Bersama

The Proc Proc. menubuhkan garis panduan yang jelas untuk struktur, pembiayaan dan pengurusan Penyewa dalam pemilikan bersama. Ia membolehkan 2 hingga 35 pemilik bersama, walaupun penaja dan pemberi pinjaman mungkin menetapkan had yang lebih rendah untuk beberapa hartanah, yang biasanya antara 10 dan 25 pelabur.

Suami dan isteri kadang kala dianggap sebagai entiti tunggal (bergantung kepada undang-undang negeri) dan tiada seorang pun pemilik bersama dibenarkan memfailkan penyata cukai sebagai perkongsian. Setiap pemilik bersama mempunyai hak untuk menjual atau memisahkan pemilikan fraksinya tetapi hanya selepas menawarkannya untuk dijual kepada yang lain. Terdapat perkongsian keuntungan yang seimbang dan juga hutang (gadai janji).

Dengan garis panduan yang lebih jelas ini, industri TIC mula bersungguh-sungguh dan menarik lebih banyak penaja baru, broker / peniaga dan wakil berdaftar ke pasaran. Sejak tahun 1990-an, terdapat minat yang sangat besar dalam Penyewa di Bursa 1031 Bersama. Sebenarnya, pertumbuhan ekuiti telah melonjak 550% dalam TIC dari 2002 hingga 2004. Jumlah nilai pelaburan TIC yang ditutup pada tahun 2007 dianggarkan melebihi $ 8. 5 bilion. Ada yang mengatakan jumlah ini lebih tinggi - mencapai $ 10 bilion (ketika termasuk leverage).

Penyewa dalam Penawaran Umum untuk Pelabur yang Terakreditasi

Kebanyakan tawaran TIC dibuat kepada "pelabur yang bertauliah" sahaja, yang bermaksud kriteria kewangan tertentu mesti dipenuhi.

Pelabur tunggal (atau bersamaan dengan pasangan) mesti bernilai bersih lebih daripada $ 1 juta.

Pendapatan tahunan $ 200,000 dalam 2 tahun yang lalu dengan jangkaan bahawa ini akan berterusan.

1. Pendapatan bersama dengan pasangan $ 300,000 dalam tempoh 2 tahun yang lalu dengan jangkaan tiada perubahan.
2. Entiti seperti LLC, Perkongsian atau Perbadanan mesti mempunyai aset sekurang-kurangnya $ 5 juta atau, jika aset kurang dari $ 5 juta, setiap pelabur mesti diakreditasi sebagai individu.
3. Disunting oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.
4. Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Seorang pelabur dapat memperoleh bantuan berharga untuk mencari Harta Penggantian dari salah satu daripada banyak syarikat yang mengkhususkan diri dalam menangani 1031 Pertukaran dan Penyewa di Bursa 1031 Biasa. Pakar-pakar TIC ini mempunyai akses kepada sebilangan besar hartanah pelaburan dan sering menyelesaikan pelbagai tahap ketekunan wajar, termasuk perbandingan harga, pendedahan, pendapatan bersih, laporan kekosongan, dll.

Biasanya, firma penaja telah menghabiskan sejumlah besar wang menstrukturkan penawaran hartanah ini untuk memastikan bahawa mereka memenuhi keperluan IRS untuk TIC 1031 Exchange. Kadang-kadang penaja mengikat harta dengan perjanjian pembelian dan kemudian menyiapkan dokumen tawaran, yang sering disebut Memorandum Penempatan Persendirian, (PPM), yang kemudian dipasarkan melalui peniaga broker. Beberapa penaja mendekati harta tersebut sebelum memasarkannya tetapi ini boleh menjadi lebih mahal kerana kos yang dikenakan.

Menilai Wakil Pelaburan Berdaftar

Pilih wakil pelaburan berdaftar yang mengkhusus dalam pelaburan TIC. Ini perlu dilakukan sebelum menjual harta pelaburan anda.

Menilai beberapa sifat gantian yang mungkin. Semasa anda melakukan ini dengan wakil pelaburan berdaftar anda, anda harus meneliti penaja setiap tawaran. Apakah rekod jejak mereka? Adakah infrastruktur organisasi perniagaan mereka mencukupi? Adakah pengetua, kakitangan dan pengurusan mereka layak?

• Pastikan wakil pelaburan anda memegang lesen Seri 7 atau Siri 22, sama ada dengan lesen Siri 63 atau Siri 66. Beliau juga sepatutnya berpengalaman dalam hartanah komersial, dan mempunyai rekod prestasi terbukti pertukaran TIC yang berjaya.
• Soalan untuk Tanya Syarikat Penaja
• Adakah program penaja itu berstruktur dan adil kepada para pelabur?

Adakah persembahan itu disusun dengan teliti, secara sah dan mekanikal, dengan pendedahan yang betul?

• Adakah matlamat yang digariskan dalam dokumen tersebut dipenuhi?
• Adakah risiko yang berkaitan dengan pelaburan dinyatakan dengan jelas?
• Adakah program ini, dengan asetnya, ditubuhkan dengan kemungkinan yang tinggi untuk mencapai matlamat?
• Adakah objektif yang dijangka berpatutan memandangkan fakta?
• Apa perlindungan dan rizab yang ada?
• Penyewa di Common 1031 Exchange membolehkan pelabur banyak pilihan apabila mencari harta gantian.
• Pelaburan ekuiti sekurang-kurangnya $ 100,000 biasanya diperlukan, tetapi setiap tawaran hartanah akan mempunyai minimum yang telah ditentukan dengan membahagikan jumlah ekuiti dengan kemungkinan jumlah kepentingan TIC.

Setiap tawaran PPM perlu dinilai, dianalisis dan dibandingkan dengan cadangan persaingan yang lain. Belanjawan masa lalu, masa kini dan masa depan, maklumat kewangan penyewa, isu lokasi dan persekitaran harus dikaji, dan termasuk kajian mengenai kawasan pasaran hartanah.

Disunting oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Sesetengah syarikat yang mengendalikan TICs telah menyelesaikan ketekunan wajar atas pelbagai kemungkinan pelaburan hartanah. Untuk melakukan ini, wakil pelaburan berdaftar menyelesaikan ketekunan wajar dalam syarikat mereka, biasanya melalui jabatan ketekunan wajar mereka; sementara yang lain mencari perkhidmatan di luar "perunding ketekunan wajar" dan peguam.

Jenis Penyewa di Bursa 1031 Biasa

1031 Penyewa di Bursa Biasa boleh distrukturkan dalam pelbagai cara, dan peluang ini sering dikemas dengan pengurusan dan pembiayaan.

Pinjaman bukan peminjam kadangkala ditawarkan, yang menghalang pemberi pinjaman daripada meneruskan aset lain peminjam sekiranya berlaku kegagalan. Jaminan pemberi pinjaman dalam pinjaman adalah terhad kepada nilai harta tersebut.

Walau bagaimanapun, sesetengah peminjam baru-baru ini telah mula memerlukan entiti yang bertanggungjawab untuk menandatangani liabiliti sekiranya sewa yang diterima daripada harta itu tidak digunakan untuk membayar balik pinjaman tersebut tetapi dialihkan untuk pembaikan, dll. Pemberi pinjaman lain telah menetapkan bahawa TIC dan, kadang-kadang setiap pembeli individu, mesti menjamin pemberi pinjaman terhadap apa-apa isu alam sekitar masa depan. Pelabur digalakkan meneliti dokumen pinjaman dan PPM untuk mengelakkan kemungkinan liabiliti yang jauh melebihi pelaburan asal mereka.

Apabila menjalankan usaha wajar terhadap program TIC, pelabur harus membandingkan struktur dan kesesuaiannya dengan 15 Proc. Proc. garis panduan. Transaksi yang menyimpang secara besar-besaran mungkin menyebabkan IRS tidak membenarkannya, oleh itu menimbulkan pelabur untuk akibat cukai masa depan.

Tawaran disusun dengan dokumen yang ditandatangani oleh setiap pemilik, memberikan penaja dengan kuasa untuk mengendalikan pengurusan harian harta itu. Mungkin terdapat pajakan induk atau perjanjian pengurusan yang mengandungi variasi dalam cara sewa dan dana yang dikumpulkan disebarkan kepada pemilik TIC.

Tawaran juga boleh mengandungi penyewa dalam perjanjian bersama, yang menggambarkan hubungan antara pelabur individu dan pemilik bersama TIC yang lain. TIC juga boleh distrukturkan sebagai Entiti Tujuan Khas (SPE) di mana tiada individu yang disenaraikan sebagai pemilik. Di bawah SPE, syarikat liabiliti terhad tunggal membeli dan memiliki kepentingan TIC. Struktur ini memberikan lapisan tambahan perlindungan liabiliti untuk pemilik bersama dan pemberi pinjaman. Biasanya Penaja TIC tidak akan bertanggungjawab terhadap pengurusan pelaburan dan pengurusan bebas mesti diambil bekerja.

Adakah Penyewa di Sekuriti atau Harta Tanah Pertukaran Biasa?

Kebanyakan penganjur merawat pelaburan TIC sebagai sekuriti kerana mereka memenuhi definisi keselamatan sama ada di negeri tempat harta itu atau di berbagai negeri di mana Penaja bercadang untuk menawarkannya untuk dijual. Ini bermakna bahawa hanya peniaga sekuriti berlesen boleh memasarkan pelaburan ini, dengan pengawasan SEC. Walau bagaimanapun, semua kepentingan TIC, termasuk yang sekuriti, disampaikan oleh surat ikatan dan kebanyakan negara mengklasifikasikannya sebagai harta tanah.

Persoalan sama ada pelaburan harta tanah adalah keselamatan boleh jadi rumit dan isu ini menyebabkan keprihatinan yang besar.

Walaupun pembelian kepentingan TIC adalah transaksi hartanah untuk tujuan 1031, kebanyakannya dijual sebagai sekuriti. Walau bagaimanapun, tidak menghairankan bahawa sesetengah penaja terus menjual kepentingan TIC sebagai hartanah dan tidak memasarkannya sebagai sekuriti.

Oleh kerana broker harta tanah biasanya terlibat dalam penjualan Harta yang Ditinggalkan, pemasaran penawaran TIC melalui broker yang sama ini hanya kelihatan logik kerana mereka berada dalam kedudukan untuk mengenal pasti calon pelabur. Konflik ini terletak pada peraturan FINRA, (Lembaga Pengawalseliaan Industri Kewangan) dan Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa, yang melarang pembayaran fi atau komisi kepada sesiapa yang tidak memegang lesen sekuriti.

Ini dengan berkesan mengesahkan pembayaran yuran rujukan atau komisen kepada broker hartanah. Adalah malang bahawa peraturan-peraturan ini, yang bertujuan untuk melindungi pelabur, tidak menggalakkan profesional hartanah untuk membentangkan kelebihan transaksi TIC kepada klien pertukaran 1031 mereka.

Permintaan untuk Penyewa di Bursa 1031 Bersama adalah Kuat

Seorang pelabur harus melihat TIC sebagai harta yang akan dipegang sebagai pelaburan sederhana dan jangka panjang. Sekiranya kecairan adalah penting, maka pilihan alternatif perlu dipertimbangkan.

Permintaan untuk Penyewa dalam harta umum terus berkembang dengan setiap tahun yang berlalu. Cukuplah untuk mengatakan, halaju semata-mata pasaran TIC dan proses pertukaran 1031 dapat menakutkan para pelabur yang tidak dikenali dengan TIC, tetapi peluang untuk keuntungan dan penjimatan cukai sangat besar.

Sekuriti yang ditawarkan melalui mana-mana syarikat sekuriti sepatutnya memberi anda kenyataan serupa yang berikut, di mana anda tidak boleh bergantung:

Bahan ini bukan merupakan tawaran untuk menjual atau permintaan untuk membeli sebarang keselamatan. Maklumat ini hanya untuk perbincangan dan tujuan maklumat sahaja. Ia tidak bertujuan untuk menggantikan nasihat perundangan, cukai atau perancangan kewangan yang kompeten. Kod cukai terpakai terpakai dan berkaitan dengan undang-undang persekutuan sahaja. Negeri individu mungkin mempunyai kod cukai tambahan mereka sendiri. Sila hubungi cukai yang sesuai dan profesional undang-undang di negara anda. Maklumat ini disediakan dari sumber yang dipercayai boleh dipercayai tetapi harus digunakan bersamaan dengan nasihat profesional yang konsisten dengan situasi peribadi anda.

Disunting oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.