Berapa Lama Adakah Penutupan Rumah?

Sekiranya anda tidak berhati-hati, proses penutupan rumah mungkin mengambil masa yang lebih lama daripada yang anda fikirkan, dan mungkin lebih seret daripada yang anda harapkan, yang biasa, tetapi ada cara untuk mengelakkan masalah. Sebagai contoh, selepas mendapat tawaran pembelian diterima, soalan seterusnya yang ingin diketahui oleh pembeli rumah ialah berapa lama waktu yang diperlukan untuk rumah tersebut. Kecuali pembeli membayar semua wang tunai untuk rumah, ia adalah pemberi pinjaman pembeli yang akan menentukan panjang masa yang diperlukan untuk memproses pinjaman dan tutup.

Yang bermaksud pemberi pinjaman memainkan peranan penting yang tidak boleh diabaikan.

Seorang pembeli dan penjual boleh bersetuju dengan tarikh penutupan awal dalam kontrak pembelian, tetapi jika pemberi pinjaman tidak dapat melaksanakan dalam tetingkap waktu itu, itu tidak benar-benar perkara yang dipilih, kerana ia tidak akan ditutup tarikh pembeli dan penjual menentukan. Ia akan ditutup apabila pemberi pinjaman bersedia untuk ditutup. Selanjutnya, tidak setiap pemberi pinjaman menguntungkan kesesuaian.

Proses Penutup Escrow

Bergantung pada tempat anda tinggal, bilangan entiti boleh mengendalikan proses penutupan. Mari kita bincang beberapa. Ejen penutup boleh menjadi pegawai escrow, lebih dekat, syarikat tajuk atau peguam hartanah.

Proses penutup boleh berubah secara meluas walaupun dalam keadaan yang sama. Di California, contohnya, proses escrow berbeza di utara California berbanding selatan California. Perbezaan utama antara kedua adalah arahan escrow yang ditarik dan ditandatangani di bahagian depan (tidak lama selepas penerimaan tawaran) di Cal selatan dan di hujung belakang (sebelum tutup) di utara Cal.

Sebelum escrow apa pun boleh tutup, semua terma kontrak pembelian mesti dipenuhi; maka penjual deposit surat ikatan dan pembeli deposit dana. Berikut adalah contoh-contoh keadaan yang diperlukan di California. Proses penutupan negara anda mungkin berbeza-beza.

• Perjanjian pembelian dan addendum yang telah dilaksanakan sepenuhnya.
• Deposit deposit wang bersungguh-sungguh.
• Pemeriksaan rumah atau pengecualian.
• Pemenuhan kewajipan penjual seperti penyerahan laporan pemeriksaan serangga dan / atau penyempurnaan, pensijilan bumbung, jaminan rumah, dasar tajuk awal, resit permintaan benefisiari, pembaikan, jika ada, menurut Permintaan Pembaikan.
• Penyempurnaan pemeriksaan pembeli, termasuk pembebasan kontingensi, jika dituntut.
• Pemeriksaan atau penepian akhir pemeriksaan akhir pembeli.
• Penilaian harta oleh penilai pemberi pinjaman.
• Kelulusan pinjaman peminjam dan kepuasan terhadap syarat pinjaman oleh pembeli seperti mendepositkan bukti polisi insurans pemilik rumah.
• Arahan escrow yang ditandatangani oleh Penjual dan Pembeli.
• Surat akuan yang ditandatangani dan disahkan oleh Penjual yang menyampaikan tajuk.
• Surat ikatan amanah yang ditandatangani dan dipersetujui oleh Pembeli dan nota janji hutang yang dilaksanakan.
• Tandatangan pembeli pada semua dokumen pinjaman.
• Deposit dana pembeli daripada pemberi pinjaman.
• Deposit baki pembayaran turun pembeli dan kos penutup pembeli.

Berapa Lama Adakah Penutupan Rumah?

Pembeli yang telah menerima preapproval pinjaman berbanding pra-kelayakan pinjaman sering berada dalam posisi untuk ditutup lebih awal. Proses preapproval melibatkan pengesahan item tertentu dimuka, sebelum menandatangani kontrak pembelian, memindahkan peminjam beberapa langkah lebih dekat untuk menutup.

Jika pemberi pinjaman telah mengesahkan pekerjaan peminjam, akaun bank dan laporan kredit, penutupan dapat dilakukan secepat penaja dapat memproses dokumen dan mengkaji penilaiannya, biasanya dalam satu atau dua minggu. Walau bagaimanapun, jika dokumen hilang dari fail seperti laporan tajuk pendahuluan atau keadaan jualan penjual, penutupan mungkin ditangguhkan.

Pinjaman gadai janji yang paling berkaitan dengan fiskal boleh ditutup dalam masa 30 hari. Program pembeli rumah khas kali pertama, terutamanya yang melibatkan bantuan dengan bayaran pendahuluan pembeli, mungkin mengambil masa 35 hingga 45 hari untuk ditutup. Pinjaman khas ini biasanya memerlukan kelulusan dari dua proses pengunderaitan.

Sebaliknya, mematuhi garis panduan TRID kadang-kadang boleh memperlahankan proses itu kerana entiti yang bekerja sama tidak mempunyai hubungan yang sudah ada sebelumnya.

Penutup Penutupan Rumah

Masalah terbesar sering terjadi selepas fail tersebut diserahkan kepada penaja jamin. Pegawai pinjaman biasanya biasa dengan garis panduan pengunderaitan; Walau bagaimanapun, mereka tidak boleh selalu meramalkan tindak balas penaja jamin. Setiap penaja jamin adalah unik.

Sedikit lebih buruk bagi pembeli daripada duduk di atas kotak yang mengandungi setiap barang berharga mereka, menunggu para penggerak dan tidak mengetahui apakah pinjaman mereka akan diluluskan oleh penaja jamin. Beberapa hari terakhir penutupan boleh menjadi sangat mengganggu.

Pemberi pinjaman institusi seolah-olah menyebabkan lebih banyak penangguhan daripada broker gadai janji. Saya tidak pasti sama ada kerana bank-bank besar mengikuti prosedur mereka sendiri atau bahawa pekerja mereka menumbuk jam dan tidak benar-benar mengambil berat tentang fail seperti kaunter-kaunter bertugas, tetapi kebanyakan kelewatan dalam escrow saya adalah dari bank-bank besar.

Berikut adalah masalah biasa yang boleh melambatkan atau menghalang penutupan, yang mana banyak, yang menyakitkan saya untuk mengatakan, sepatutnya telah dialamatkan sebelum diserahkan kepada penaja jamin, tetapi kadangkala bola jatuh:

• Penilaian rendah atau underwriter memerintahkan penilaian ulasan yang tidak sepadan dengan penilaian pertama.
• Hutang tambahan yang terdapat pada laporan kredit pembeli yang dikemas kini.
• Kesalahan dinyatakan dalam laporan kredit pembeli.
• Perolehan baru atau penghakiman yang difailkan terhadap pembeli atau penjual apabila kemas kini tajuk.
• Awan pada tajuk.
• Perubahan status perkahwinan untuk pembeli atau penjual.
• Penyata bank yang diperlukan dikemaskini atau dokumen kewangan.
• Maklumat insurans hilang.
• Pinjaman atau komitmen program yang telah tamat tempoh.
• Perubahan besar kepada yuran dalam anggaran pinjaman.

Sekiranya kontrak pembelian tidak mengandungi peruntukan yang membuat penutupan tertutup apabila mendapat kelulusan pinjaman, deposit wang sungguh-sungguh pembeli boleh berisiko jika pinjaman tidak diluluskan dan transaksi tidak ditutup.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.