Harta Tanah komersial: Definisi, Kesan, REITs

Definisi: Hartanah komersial adalah harta milik untuk tujuan menghasilkan pendapatan. Terdapat kira-kira $ 6 trilion hartanah komersil di Amerika Syarikat. Berikut adalah lima kategori hartanah komersil terbesar.

• Runcit termasuk pusat membeli-belah dalam, pusat membeli-belah luaran dan peruncit kotak besar. Ia juga termasuk kedai runcit dan restoran. Nilainya adalah sekitar $ 2. 1 trilion, atau 36 peratus daripada jumlah nilai hartanah komersial. Ia terdiri daripada sekurang-kurangnya 9. 5 bilion kaki persegi ruang pusat membeli-belah. Untuk lebih lanjut, lihat Apa Retailing?

• Hotel termasuk motel, resort mewah dan hotel perniagaan. Kategori ini tidak termasuk rumah yang menyewakan bilik melalui Airbnb. Terdapat kira-kira 4. 4 juta bilik hotel bernilai $ 1. 92 trilion.
• Bangunan pejabat merangkumi segala-galanya dari pencakar langit Manhattan ke pejabat peguam anda. Terdapat kira-kira 4 bilion kaki persegi ruang pejabat, bernilai sekitar $ 1. 7 trilion, atau 29 peratus daripada jumlah keseluruhan.
• Bangunan pangsapuri adalah hartanah komersil. Itulah sebab syarikat hanya mempunyai keuntungan. Itulah sebabnya rumah yang disewa oleh pemiliknya adalah kediaman, bukan komersial. Sesetengah laporan termasuk data bangunan apartmen dalam statistik untuk hartanah kediaman dan bukan hartanah komersil. Terdapat sekitar 33 juta kaki persegi ruang sewa apartmen, bernilai kira-kira $ 1. 44 trilion.
• Perindustrian harta digunakan untuk menghasilkan, mengedarkan atau mengagihkan produk. Ia tidak selalu dianggap komersial, terutamanya dalam rancangan penggunaan tanah dan zon. Terdapat 13 bilion kaki persegi harta industri bernilai sekitar $ 240 bilion.

Kategori hartanah komersil lain jauh lebih kecil. Ini termasuk beberapa keuntungan, seperti hospital dan sekolah. Tanah kosong adalah hartanah komersial jika ia akan dipajak, tidak dijual. (Sumber: "Tanda Pemulihan," The Wall Street Journal, 5 Oktober 2010. "Statistik Mengenai Industri Harta Tanah," Meja Bulat Harta Tanah.

"Indeks Harta Tanah Komersial," Standard & Poor's. >

Bagaimana Harta Tanah Komersial Mempengaruhi Ekonomi?

Sebagai komponen KDNK, pembinaan hartanah komersil menyumbang 3 peratus daripada pengeluaran ekonomi U. S. Pada 2016, terdapat $ 516 bilion pembinaan hartanah komersil, turun dari $ 507 bilion pada tahun 2015. Rekod tertinggi ialah $ 586. 3 bilion pada 2008. Rendah ialah $ 376. 3 bilion pada 2010. Ini mewakili penurunan daripada 4. 1 peratus kepada 2. 6 peratus daripada KDNK.

Mengapa ia mengambil pembinaan hartanah komersial dua tahun lebih lama daripada puncak gelembung perumahan? Pembinaan hartanah komersil hanya memerlukan lebih lama daripada pembinaan hartanah kediaman.Pembina terlebih dahulu perlu memastikan terdapat rumah dan pembeli yang mencukupi untuk menyokong pembangunan baru. Kemudian ia mengambil masa untuk mengumpulkan wang dari pelabur. Ia mengambil masa beberapa tahun untuk membina pusat membeli-belah, pejabat dan sekolah. Ia mengambil lebih banyak masa untuk menyewa bangunan baru. Apabila pasaran perumahan terhempas pada tahun 2006, projek-projek hartanah komersil telah pun dijalankan.

Anda biasanya boleh meramalkan apa yang akan berlaku dalam hartanah komersial dengan mengikuti naik turun pasaran perumahan. Sebagai penunjuk yang ketinggalan, statistik hartanah komersil mengikuti trend kediaman oleh satu atau dua tahun.

Mereka tidak akan menunjukkan tanda-tanda kemelesetan. Mereka biasanya memukul rendah mereka selepas hartanah kediaman.

Bagaimana Melabur di Harta Tanah Komersial

Amanah Pelaburan Harta Tanah adalah sebuah syarikat awam yang membangun dan memiliki harta komersil komersial. Membeli saham dalam REIT adalah cara paling mudah bagi pelabur individu untuk mendapatkan keuntungan dari hartanah komersil. Anda boleh membeli dan menjual saham REIT seperti saham, bon atau sebarang jenis keselamatan yang lain. Mereka mengagihkan pendapatan yang boleh dikenakan cukai kepada pelabur, sama seperti dividen saham. REIT membataskan risiko anda dengan membenarkan anda memiliki harta tanpa mengeluarkan hipotek. Oleh kerana profesional menguruskan hartanah, anda menyimpan masa dan wang.

Tidak seperti syarikat awam lain, REIT mesti mengedarkan sekurang-kurangnya 90 peratus daripada pendapatan kena cukai mereka kepada para pemegang saham. Ini menjimatkan kos cukai perniagaan yang dibayar oleh pemegang saham pada kadar cukai keuntungan modal.

REIT memiliki 34 peratus ekuiti dalam pasaran hartanah komersial. Itulah sumber pemilikan kedua terbesar. Yang terbesar adalah ekuiti persendirian, yang memiliki 43. 7 peratus. "Scaling New Heights," Persatuan Realtors Nasional, 2015.)

Kebaikan dan Kekurangan REIT

Oleh kerana nilai hartanah komersial adalah penunjuk yang ketinggalan, harga REIT biasanya tidak naik dan turun dengan stok pasaran. Ini menjadikan mereka tambahan yang baik untuk portfolio pelbagai. REITs berkongsi keuntungan dengan bon dan saham menghasilkan dividen kerana mereka menyediakan aliran pendapatan yang stabil. Seperti semua sekuriti, mereka dikawal selia dan mudah untuk dibeli dan dijual. (Sumber: "Apa REIT?")

Perlu diingat bahawa nilai REIT anda mencerminkan lebih daripada sekadar hartanah asas. Ia juga dipengaruhi oleh permintaan untuk REIT sendiri sebagai pelaburan. Mereka bersaing dengan saham dan bon untuk pelabur. Jadi, walaupun nilai hartanah milik REIT meningkat, harga saham boleh jatuh dalam kemelesetan pasaran saham.

Kapan Pembelian dan Jual REIT

Apabila melabur dalam REIT, pastikan anda menyedari kitaran perniagaan dan kesannya terhadap hartanah komersil. Semasa ledakan, hartanah komersil boleh mengalami gelembung aset selepas hartanah kediaman mula menurun. Semasa kemelesetan, hartanah komersil mencecah paras terendahnya selepas hartanah kediaman.

REITS Versus Real Estate ETFs

Dana perdagangan pertukaran harta tanah mengesan harga saham REITs.Pelabur tertarik kepada ETF kerana mereka mempunyai bayaran yang sangat rendah. Tetapi kerana mereka satu langkah lagi dikeluarkan dari nilai harta tanah asas, mereka lebih mudah terdedah kepada pasaran saham lembu dan menanggung pasaran. (Sumber: Joanne Cleaver, "Kelebihan dan Kekurangan Pelaburan dalam ETF Tanah," Laporan Berita AS & Dunia, 5 Jun 2014.)

Harta Tanah Komersil Semasa Krisis Kewangan

Pinjaman hartanah komersil telah pulih dari krisis kewangan pada tahun 2008. Pada 30 Jun 2014, 6, 680 bank yang diinsuranskan oleh FDIC negara telah memegang $ 1. Pinjaman pinjaman sebanyak 63 trilion. Itu 2 peratus lebih tinggi daripada puncak $ 1. 6 trilion pada bulan Mac 2007.

Tanda pertama penurunan hartanah komersial berlaku tiga tahun selepas harga hartanah kediaman mula jatuh pada tahun 2006. Menjelang Disember 2008, pemaju komersial akan menghadapi antara $ 160 bilion dan $ 400 bilion dalam mungkir pinjaman jika mereka tidak dapat mencari bank untuk membiayai semula mereka. Kebanyakan pinjaman ini hanya mempunyai ekuiti 20-30 peratus. Bank kini memerlukan 40-50 peratus ekuiti.

Tidak seperti gadai janji rumah, pinjaman untuk pusat membeli-belah dan bangunan pejabat mempunyai bayaran besar pada akhir tempoh. Daripada membayar pinjaman, pemaju biasanya membiayai semula. Sekiranya pembiayaan tidak tersedia, bank mesti rampas.

Kerugian pinjaman dijangka mencapai $ 30 bilion dan memukul bank komuniti yang lebih kecil. Mereka tidak terkena masalah buruk gadai janji subprima sebagai bank besar, tetapi telah melabur lebih banyak di pusat membeli-belah tempatan, kompleks pangsapuri dan hotel. Ramai yang takut krisis di bank-bank kecil boleh menjadi buruk seperti Krisis Simpanan dan Pinjaman 20 tahun yang lalu.

Persatuan perdagangan Washington untuk pemaju, Real Estate Roundtable, menganggarkan bahawa kira-kira $ 300 bilion pinjaman hartanah komersial jangka pendek telah matang pada tahun 2008. Banyak pinjaman itu boleh menjadi buruk jika mereka tidak dibiayai kembali.

Menjelang Oktober 2009, Rizab Persekutuan melaporkan bahawa bank hanya mengetepikan $. 38 untuk setiap dolar kerugian, yang boleh mencapai 45 peratus daripada $ 3. Hutang hutang 4 trilun. Pusat membeli-belah, bangunan pejabat dan hotel telah bangkrut kerana kekosongan yang tinggi. Malah Presiden Obama dimaklumkan mengenai potensi krisis oleh pasukan ekonominya.

Nilai hartanah komersil turun 40-50 peratus antara 2008 dan 2009. Pemilik harta komersil meronta-ronta mencari wang tunai untuk membuat pembayaran, kerana banyak penyewa sama ada keluar dari perniagaan atau merundingkan semula bayaran yang lebih rendah. Pemilik cuba cuba menaikkan tunai dengan menjual saham saham baru. Kerana mereka menggunakan dana untuk menyokong pembayaran terhadap hartanah sedia ada, mereka tidak dapat meningkatkan nilai kepada para pemegang saham. Mereka mencairkan nilai kepada kedua-dua pemegang saham sedia ada dan baru. Pemegang saham baru mungkin hanya "membuang wang yang baik selepas buruk." (Sumber: Temu bual dengan John Cona dari TARP Capital.)

Menjelang Jun 2010, kadar kenaikkan gadai janji untuk hartanah komersil terus memburuk. Menurut Real Capital Analytics, 4.17 peratus pinjaman gagal dalam suku pertama tahun 2010. Itu $ 45. 5 bilion pinjaman yang dipegang oleh bank. Ia adalah lebih tinggi daripada kedua-dua 3. 83 peratus kadar pada suku keempat 2009 dan 2. 25 peratus kadar setahun yang lalu. Lebih buruk daripada 0. 58 peratus kadar ingkar pada separuh pertama tahun 2006, tetapi tidak seburuk kadar 4. 55 peratus pada tahun 1992.

Menjelang Oktober 2010, ia kelihatan seperti sewa untuk harta komersil telah mula menstabilkan . Selama tiga bulan, sewa untuk 4 bilion kaki persegi ruang pejabat hanya jatuh sebanyak sen sesen pun. Kadar kekosongan pejabat kebangsaan seolah-olah stabil pada 17. 5 peratus, lebih rendah daripada rekod 1992 sebanyak 18. 7 peratus, menurut firma penyelidikan hartanah REIS, Inc.

Krisis kewangan meninggalkan nilai-nilai REIT tertekan selama bertahun-tahun. Mengapa? Salah satu sebabnya adalah sukar untuk melihat hartanah yang diambil alih REIT yang dibeli semasa krisis. Yang kedua ialah pemilik hartanah komersil terbalik dalam gadai janji mereka. Nilai harta komersil mereka telah menurun 40-50 peratus sejak 2008, menurunkan nilai REIT. (Sumber: Mark Heschmeyer, "Pinjaman CRE oleh Bank Melebihi Tahap Pra-Kemelesetan," CoStar News, 3 September 2014.)

Pinjaman hartanah komersial hampir menyebabkan kemelesetan kedua. Pada tahun 2013, bank-bank mengadakan $ 991. 2 bilion pinjaman komersial, peningkatan 3. 3 peratus lebih tinggi pada 2012. Kebanyakannya adalah untuk bangunan pangsapuri. Kira-kira satu pertiga berkat antara 2015 dan 2017. Kebanyakannya ditulis pada 2005-07 apabila nilai harta tanah adalah tinggi. Pinjaman ini mungkin gagal jika harga bangunan pangsapuri telah jatuh. Sebaliknya, orang yang telah kehilangan rumah mereka menjadi penyewa, menjimatkan pinjaman daripada mungkir dan ekonomi dari kemelesetan yang lain.