Penjual dalam Jualan Pendek?

Soalan: Siapa Penjual dalam Jualan Pendek?

Pembaca menulis: "Saya telah menandatangani banyak kerja kertas apabila saya meletakkan rumah saya di pasaran sebagai jualan singkat yang saya tidak ingat apa yang saya berjanji untuk lakukan atau apa maknanya. bank itu membayar semua kos jualan, tetapi ia tidak kelihatan seperti itu kepada saya. Dia menghantar saya tawaran untuk menandatangani tawaran itu "penjual untuk membayar tajuk dan escrow." Adakah saya atau bank itu? Siapa yang membayar cukai hartanah? Siapa penjual dalam jualan singkat? "

Jawapan: Pertama, saya katakan bahawa jika anda tertanya-tanya siapa penjual dalam jualan pendek, anda tidak bersendirian. Malah penjual yang sepatutnya tahu jawapan kepada soalan itu tidak. Malah ejen yang sepatutnya tahu jawapan kepada soalan itu tidak. Itulah sebahagian daripada sebab mengapa ejen anda memberitahu anda bank membayar semua kos dalam jualan pendek. Tetapi ejen anda tidak betul betul dan mungkin mengambil jalan mudah.

Ia juga berbunyi kepada saya seperti anda mungkin mempunyai isu amanah yang berlaku dengan ejen anda sendiri. Apabila ejen menandatangani perjanjian penyenaraian dengan anda, ejen itu mewujudkan hubungan fidusiari dengan anda. Ini bermakna ejen mesti bekerja dengan kepentingan terbaik anda. Sukar untuk ejen untuk melakukan pekerjaan itu untuk anda jika fidusiari tidak wujud. Anda mesti mempercayai ejen anda mempunyai fidusiari dengan agen itu. Tanpa kepercayaan, anda mungkin telah melanggar hubungan fidusiari.

Saran saya ialah anda meminta ejen anda untuk menerangkan fidusiari kepada anda, dan untuk menjelaskan kepada anda siapa penjual dalam jualan pendek.

Ini tidak sepatutnya menjadi tugas yang sukar untuk ejen anda dan, sebenarnya, kemungkinan besar akan dialu-alukan oleh ejen anda.

Siapa Yang Memberi Kos dalam Jualan Pendek

Jualan pendek benar-benar tidak berbeza daripada apa-apa jenis urus niaga sejauh kos yang berkenaan. Kenyataan penutup anda dan yuran yang dikenakan adalah sangat mirip dengan apa-apa urus niaga hartanah lain.

Ia berfungsi seperti ini:

• Katakanlah anda menjual rumah anda dengan harga $ 100, 000. Anda adalah penjual.
• Pembeli menyerahkan anda $ 100, 000, sama ada melalui gabungan bayaran pendahuluan dan pinjaman, atau mungkin hanya semua wang tunai. Tidak mengapa. Akhirnya, anda mendapat $ 100, 000.
• Pertama, anda membayar komisen itu. Sekiranya 7%, anda akan membayar $ 7,000 kepada broker penyenaraian. Broker penyenaraian kemudian membayar ejen penyenaraian, broker pembeli, dan broker pembeli membayar ejen pembeli. Malah ada juga ejen ejen yang dibayar dari $ 7.000, tetapi hakikatnya sekarang anda mempunyai $ 93,000 yang tersisa.
• Daripada $ 93,000, anda mungkin akan mempunyai perbelanjaan $ 3,000 lagi. Yuran ini boleh merangkumi yuran judul, yuran escrow, yuran rakaman, cukai harta yang tertunggak, dorongan cukai, yuran pemindahan, antara caj lain.Sekiranya semua yuran berjumlah $ 3, 000, sebagai contoh, anda akan mempunyai $ 90, 000 lagi.
• $ 90,000 adalah hasil bersih anda. Anda tidak boleh menyimpan wang itu kerana anda berhutang dengan bank. Anda mungkin berhutang dengan bank lebih dari $ 90,000, tetapi jika bank itu menjual rumah anda sebagai rumah milik bank, maksimum yang mungkin diperoleh bank itu adalah $ 100.000 yang baru saja ditawarkan untuk penjualan pendek . Oleh itu, kerana bank tidak dapat memperoleh lebih daripada itu kerana $ 100, 000 adalah nilai pasaran, bank akan menerima $ 90,000 anda. Satu-satunya perbezaan antara penjualan pendek dan transaksi biasa, seperti yang anda lihat , adalah hakikat bahawa anda tidak meletakkan sebarang wang ke dalam poket anda. Dalam urus niaga biasa, anda akan mengecas hasil bersih selepas membayar bank kerana anda akan mempunyai apa yang dipanggil ekuiti. Dalam jualan pendek, anda tidak mempunyai ekuiti kerana anda telah kehilangan ekuiti anda.

  Ini bermakna anda adalah penjual. Bank itu bukan penjual. Pemiliknya adalah penjual, dan pemilik membayar kos penjualan dari hasil penjualan.

Adakah Bank Benar-Benar Penjual Jualan Pendek?

Sesetengah orang berhujah bahawa bank itu benar-benar penjual jualan pendek kerana bank itu lebih banyak wang daripada rumah yang dijual, tetapi itu tidak benar. Itu kerana tajuk tetap dengan penjual sehinggalah penjual bertindak rumah kepada pembeli. Penjual adalah pemilik.

Ia berfungsi dengan cara ini dalam realiti, walaupun. Katakanlah, anda berhutang $ 200, 000 kepada bank, tetapi rumah anda hanya bernilai $ 100, 000. Jika bank akan kehilangan $ 10, 000 dari hasil, kerana hasil penjualan bersih hanya $ 90,000, yang menjadikan bank sangat berminat dan diletakkan dalam kos jualan.

Walaupun bank itu tidak benar-benar membayar kos jualan, setiap bank boleh menghentikan penjual daripada membayar masuk ke dalam poket bank. Kerana bank mendapat wang yang tersisa. Itulah sebabnya bank peduli berapa banyak penjual membayar kos penutupan.

Tetapi penjual masih penjual, dan bank masih bank.

Persoalannya tetap jika bank itu tidak akan memberi kuasa yuran atau perbelanjaan tertentu dalam jualan pendek, yang membayarnya? Sekiranya bayaran tidak sah, ia bermakna bank tidak akan membenarkan ia ditolak daripada hasil kasar. Tetapi bayaran masih perlu dibayar. Dalam kebanyakan jualan pendek saya, saya meminta pembeli membayar yuran tidak sah.

Biasanya, bayaran yuran tidak dibenarkan boleh dirunding. Walau bagaimanapun, dalam jualan pendek HAFA, penjual tidak dibenarkan membayar apa-apa tambahan. Jualan pendek HAFA tidak lagi digunakan. Di California, SB 458 melarang penjual jualan California California daripada membayar sebarang yuran sama sekali dari luar, seperti yang dibuktikan oleh Kod Awam California 580e.

Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.