Dasar-dasar Garispanduan terbalik: Apa yang Anda Perlu Tahu

Hipotek sebaliknya adalah sejenis pinjaman yang menyediakan wang tunai menggunakan ekuiti rumah anda. Ini bukan cara yang paling fleksibel (atau yang paling mahal) untuk meminjam, jadi ia patut menilai alternatif sebelum menggunakannya. Dalam keadaan yang betul, pinjaman ini memberikan cara yang kuat untuk memanfaatkan nilai rumah anda.

Asas-asas

Seperti gadai janji yang standard, gadai janji terbalik adalah pinjaman yang menggunakan rumah anda sebagai cagaran. Walau bagaimanapun, pinjaman ini berbeza dalam beberapa cara, yang membawa kepada bahagian "sebaliknya" nama.

1. Anda menerima uang daripada membayar kepada pemberi pinjaman anda setiap bulan
2. Jumlah pinjaman anda tumbuh dari waktu ke waktu, setiap pembayaran bulanan

Konsep ini sama dengan gadai janji kedua atau pinjaman ekuiti rumah. Walau bagaimanapun, gadai janji terbalik hanya tersedia untuk pemilik rumah berusia 62 tahun ke atas, dan anda biasanya tidak perlu membayar balik pinjaman ini sehingga anda keluar dari rumah anda.

Gadai janji terbalik boleh memberikan wang untuk apa sahaja yang anda mahukan. Selagi memenuhi keperluan (lihat di bawah), anda boleh menggunakan dana untuk menambah pendapatan sumber anda atau simpanan yang telah anda kumpulkan. Walau bagaimanapun, jangan hanya melompat pada prospek wang mudah - pinjaman ini rumit (terutama untuk berehat), dan mereka mengurangkan aset untuk pewaris anda.

Terdapat beberapa sumber untuk gadai janji terbalik, tetapi kami akan terutamanya meliputi Home Mortgage Conversion Mortgage (HECM) yang terdapat melalui Pentadbiran Perumahan Persekutuan.

HECM biasanya lebih murah untuk peminjam kerana sokongan kerajaan, dan peraturan untuk pinjaman ini menjadikannya mesra pengguna.

Berapa Banyak Bolehkah Anda Dapatkan?

Jumlah wang yang anda terima bergantung kepada beberapa faktor dan berdasarkan pengiraan yang membuat andaian tertentu tentang berapa lama pinjaman akan berlangsung.

Ekuiti: ekuiti yang lebih banyak yang ada di rumah anda, semakin banyak anda boleh ambil. Bagi kebanyakan peminjam, ia berfungsi lebih baik jika anda telah membayar pinjaman anda selama bertahun-tahun dan gadai janji anda hampir selesai.

Kadar faedah: kadar faedah yang lebih rendah bermakna anda boleh mendapatkan lebih banyak daripada gadai janji terbalik.

Usia: umur peminjam termuda pada pinjaman juga akan mempengaruhi berapa banyak yang anda dapatkan, dan peminjam yang lebih tua dapat mengambil lebih banyak. Sekiranya anda tergoda untuk mengecualikan seseorang yang lebih muda untuk mendapat bayaran yang lebih tinggi, berhati-hati - pasangan yang lebih muda akan terpaksa berpindah pada kematian seorang peminjam yang lebih tua jika orang muda tidak termasuk dalam pinjaman.

Pilihan Anda bagaimana untuk mendapatkan wang itu juga penting. Anda boleh memilih dari beberapa pilihan pembayaran.

Sekaligus: pilihan paling mudah ialah mengambil semua wang sekaligus. Dengan pilihan ini, pinjaman anda mempunyai kadar faedah tetap, dan baki pinjaman anda hanya meningkat dari semasa ke semasa faedah terakru.

Pembayaran berkala: anda juga boleh memilih untuk menerima bayaran tetap (contoh bulanan). Bayaran tersebut boleh bertahan untuk sepanjang hayat anda, atau untuk jangka waktu tertentu (10 tahun, sebagai contoh). Sekiranya pinjaman anda jatuh tempo kerana semua peminjam telah keluar dari rumah, pembayaran berakhir. Dengan pembayaran seumur hidup, ada kemungkinan untuk mengambil lebih banyak daripada anda dan pemberi pinjaman anda jika anda menjalani kehidupan yang sangat panjang.

Talian kredit: daripada mengambil wang dengan segera, anda boleh memilih garis kredit, yang membolehkan anda membuat dana jika dan bila anda memerlukannya. Kelebihan pendekatan ini ialah anda hanya membayar faedah ke atas wang yang sebenarnya anda meminjam, dan garis kredit anda berpotensi berkembang dari semasa ke semasa.

Gabungan: tidak boleh membuat keputusan? Anda boleh menggunakan kombinasi program di atas. Sebagai contoh, anda mungkin mengambil jumlah seketul kecil di depan dan menyimpan garis kredit untuk kemudian.

Untuk mendapatkan anggaran berapa banyak yang boleh anda ambil, cuba kalkulator Persatuan Pemberi Pinjaman Kasar Reverse Kebangsaan. Walau bagaimanapun, kadar sebenar dan yuran yang dikenakan oleh pemberi pinjaman anda akan berbeza daripada andaian yang digunakan.

Kos Gadai Jatuh Balik

Seperti mana-mana pinjaman rumah lain, anda akan membayar faedah dan yuran untuk mendapatkan gadai janji terbalik. Yuran mempunyai sejarah yang tinggi, tetapi keadaan menjadi lebih baik.

Namun, anda perlu memberi perhatian kepada kos dan membandingkan tawaran daripada beberapa peminjam.

Yuran boleh (dan seringkali) dibiayai atau dibina dalam pinjaman anda. Dengan kata lain, anda tidak menulis cek - supaya anda tidak merasa kos tersebut, tetapi anda masih membayarnya. Yuran mengurangkan jumlah ekuiti yang ditinggalkan di rumah anda, yang menyebabkan kurang untuk harta anda (atau untuk anda, jika anda menjual rumah dan membayar pinjaman). Jika anda mempunyai dana yang ada, mungkin bijak untuk membayar dari saku daripada membayar bunga pada yuran tersebut untuk tahun yang akan datang.

Kos penutup: anda akan membayar beberapa kos penutupan yang sama yang diperlukan untuk pembelian rumah atau pembiayaan semula. Sebagai contoh, anda memerlukan penilaian, anda perlu dokumen yang difailkan, dan pemberi pinjaman anda akan mengkaji semula kredit anda. Sebahagian daripada kos ini adalah di luar kawalan anda tetapi yang lain boleh diuruskan dan dibandingkan. Sebagai contoh, yuran permulaan berbeza dari pemberi pinjaman kepada pemberi pinjaman, tetapi pejabat rakaman daerah anda mengenakan bayaran yang sama tidak kira siapa yang anda gunakan.

Yuran penyewaan: anda mungkin mendapat kejutan stiker apabila anda melihat yuran bulanan yang memakan pendapatan bulanan anda dari gadai janji terbalik. Terdapat had maksimum pada kos HECM, tetapi ia sentiasa bernilai membeli-belah.

Premium insurans: kerana HECM disokong oleh FHA (yang mengurangkan risiko pemberi pinjaman anda), anda membayar premium kepada FHA. Premium insurans gadai janji awal (MIP) anda adalah antara 0. 5 peratus dan 2. 5 peratus, dan anda akan membayar yuran tahunan sebanyak 1. 25 peratus daripada baki pinjaman anda.

Faedah: tentu saja, anda membayar faedah atas apa-apa wang yang anda ambil melalui gadai janji terbalik.

Pembayaran balik

Anda tidak membuat pembayaran bulanan pada gadai janji terbalik. Sebaliknya, baki pinjaman adalah wajar apabila peminjam keluar dari rumah secara kekal (biasanya pada saat kematian atau ketika rumah dijual).Tetapi engkau mengambil hutang yang harus dibayar - kamu tidak memperhatikannya.

Jumlah hutang anda akan menjadi jumlah wang yang anda ambil secara tunai ditambah faedah atas wang yang anda meminjam. Dalam kebanyakan kes, hutang anda berkembang dari semasa ke semasa - kerana anda meminjam wang dan tidak membuat pembayaran (anda mungkin juga meminjam lebih banyak setiap bulan).

Apabila pinjaman anda jatuh tempo, ia harus dibayar balik. Pinjaman ini biasanya berlaku apabila semua peminjam telah "berpindah" secara kekal. Walau bagaimanapun, gadai janji terbalik juga boleh didapati jika anda gagal memenuhi syarat perjanjian anda - jika anda tidak membayar cukai harta anda, contohnya.

Kebanyakan gadai janji terbalik boleh dibeli melalui penjualan rumah. Sebagai contoh, selepas kematian anda, rumah itu pergi ke pasaran, dan anda menerima wang tunai yang boleh digunakan untuk membayar pinjaman. Jika anda berhutang kurang daripada anda menjual rumah untuk anda, anda dapat memastikan perbezaannya. Jika anda berhutang lebih daripada anda menjual rumah, anda tidak perlu membayar perbezaan dengan HECM (dengan kata lain, anda "menang").

Dalam beberapa kes, pewaris anda akan membuat keputusan untuk menjaga rumah. Dalam kes tersebut, jumlah pinjaman penuh perlu dibayar - walaupun baki pinjaman lebih tinggi daripada nilai rumah. Pewaris anda perlu menghasilkan sejumlah besar wang untuk menjaga rumah dalam keluarga.

Keperluan

Untuk mendapatkan gadai janji terbalik, anda perlu memenuhi beberapa kriteria asas.

Peraturan asas:

• Rumah adalah kediaman utama anda (anda tidak boleh menggunakan harta sewa, sebagai contoh)
• Anda berumur sekurang-kurangnya 62 tahun
• Anda tidak tertunggak atas hutang yang ada kerajaan persekutuan

ekuiti yang mencukupi: kerana anda mengambil wang keluar rumah anda, anda memerlukan sejumlah besar ekuiti di rumah anda untuk diambil. Tiada pinjaman untuk menghitung pengiraan seperti yang anda ada dengan gadai janji "ke hadapan".

Perbelanjaan yang sedang berjalan: anda mesti mempunyai keupayaan untuk terus membayar perbelanjaan yang berterusan yang berkaitan dengan rumah anda (anda perlu membuktikan bahawa anda mampu mengekalkan perbelanjaan). Ini memastikan bahawa harta itu menyimpan nilainya dan anda mengekalkan pemilikan harta tersebut. Sebagai contoh, anda akan mempunyai perbelanjaan penyelenggaraan berterusan, dan anda mungkin perlu membayar cukai hartanah dan premium insurans.

Pendapatan: anda tidak memerlukan pendapatan untuk layak untuk gadai janji terbalik kerana anda tidak perlu membuat bayaran ke atas pinjaman.

Kaunseling: sebelum HECM anda dibiayai, anda mesti menghadiri "sesi maklumat pengguna" dengan kaunselor HECM yang diluluskan oleh HUD. Ini sepatutnya memberikan maklumat yang tidak berat sebelah mengenai produk tersebut.

Gadai janji pertama: jika anda masih berhutang wang di rumah anda, anda masih boleh mendapatkan gadai janji terbalik (sesetengah orang melakukannya untuk menghapuskan bayaran bulanan yang sedia ada). Walau bagaimanapun, gadai janji terbalik perlu menjadi lien pertama di atas harta itu. Bagi kebanyakan peminjam, ini bermakna membayar hutang gadai janji yang selebihnya dengan sebahagian daripada gadai janji terbalik anda. Ini adalah yang paling mudah jika anda mempunyai kira-kira 50% ekuiti di rumah anda (atau lebih).