Apa Penjual dan Prorations Pembeli?

Banyak kontrak pembelian yang digunakan dalam hartanah mengandungi peruntukan untuk penghitungan antara penjual dan pembeli. Sebelum menandatangani kontrak pembelian, anda harus membacanya untuk mengetahui bagaimana cara membuat keputusan, kerana anda mungkin ingin mencadangkan perubahan dalam verbiage mengenai prorations.

Dalam kebanyakan kes, tetapi tidak semua, pembeli dikenakan bayaran untuk prorasi. Caj muncul sebagai debit pada penyata penutup pembeli dan sebagai kredit pada penyata penutup penjual.

Kredit meningkatkan keuntungan bersih penjual dan membayar balik penjual untuk item yang penjual telah prabayar untuk tempoh masa penjual tidak akan memiliki harta tersebut.

Prinsip Faedah Kasar

Tidak seperti sewa, yang dibayar terlebih dahulu, faedah gadai janji dibayar tertunggak. Apabila anda membayar pembayaran gadai janji pada 1 Januari, sebagai contoh, ia membayar faedah pada bulan Disember.

Mengenai pinjaman gadai janji baru, pemberi pinjaman ingin mengutip kepentingan sehingga 30 hari sebelum pembayaran hipotek pertama jatuh tempo. Ini bermakna jika anda tutup, katakan, 15 November, pembayaran hipotek pertama anda akan dibayar pada 1 Januari. Pembayaran gadai janji pada 1 Januari akan membayar faedah pada bulan Disember.

Sebagai peminjam, anda akan dikenakan 15 hari bunga pada pernyataan penutup anda, dari 15 November hingga 1 Disember. Untuk mengetahui proration anda dalam senario ini, inilah formula:

• Jumlah Pinjaman x Kadar Faedah = Faedah Tahunan.
• Faedah Tahunan dibahagikan dengan 12 Bulan = Faedah Bulanan.
• Bulanan Faedah dibahagikan dengan 30 Hari = Kepentingan harian.
• Faedah harian x 15 Hari (untuk membayar faedah pada 1 Disember) = Faedah Debit Faedah.

Pengikut yang sama dikenakan kepada penjual yang harus membayar bunga bersamaan dengan hasil pinjaman, sesuai dengan permintaan benefisiari pemberi pinjaman.

Prorations Cukai Harta Tanah

Setiap negeri mendasari tahun kalendar cukai hartanahnya berbeza.

Di California, sebagai contoh, tahun kalendar adalah dari 1 Julai hingga 30 Jun. Pertama, ketahui bagaimana daerah anda mengumpulkan cukai. Sesetengah negeri mengumpul cukai harta terlebih dahulu, ada yang mengumpul tunggakan, dan beberapa koleksi bergantung pada masa tahun.

Cukai paling sering dibayar dalam dua ansuran. Perkara seterusnya adalah untuk mengetahui jika tempoh yang anda tutup melibatkan cukai prabayar. Sekiranya cukai adalah prabayar, dan anda adalah penjual, anda akan menerima kredit. Sekiranya cukai adalah prabayar, dan anda adalah pembeli, anda akan dikenakan bayaran. Sebaliknya adalah benar jika cukai belum jatuh tempo dan perlu dibayar - penjual akan menerima pendahuluan debit dan pembeli proration kredit.

Dalam beberapa situasi, walaupun cukai belum jatuh tempo dan perlu dibayar, jika tarikh penutupan anda hampir pada tarikh cukai akan jatuh tempo, lebih dekat anda akan membayar cukai dari hasil penjual, kredit bahagian yang tidak terpakai kepada penjual dan caj pembeli dengan sewajarnya.

Sesetengah pembiaya pengiraan tidak akan meminta takaran cukai dalam kontrak pembelian, jika jelas bahawa pembeli akan dijangka membayar balik penjual untuk sebahagian daripada cukai prabayar. Sekiranya anda penjual dalam keadaan ini, dan anda tidak memahami kepentingan "tidak ada ulangan," anda akan membayar cukai untuk tempoh yang anda tidak menduduki harta itu.

Persatuan Homeowner Dues Prorations

Oleh kerana kebanyakan persatuan pemilik rumah mengutip dividen bulanan di hadapan (beberapa bil HOAs setiap suku tahun atau setahun), jika penjual belum membayar iuran, maka iuran itu akan dibayar dari hasil penjual. Penjual akan menerima kredit untuk bahagian yang tidak digunakan.

Contohnya, jika iuran itu adalah $ 300 sebulan, proration setiap hari adalah $ 10. Apabila urus niaga ditutup pada 10 bulan, penjual akan dikenakan bayaran 10 hari dari cukai asing atau $ 100. Pembeli akan membayar $ 200 selama 20 hari iuran HOA.

Prorasi Sewa

Sewa biasanya dibayar terlebih dahulu. Pembeli yang membeli hartanah pelaburan menjangkakan untuk menerima kredit bagi bahagian sewa yang meliputi tempoh masa pembeli akan memiliki harta tersebut.

Jualan yang ditutup pada 15 November, yang melibatkan harta penyewa yang menyewa $ 1, 000 sebulan, akan menyebabkan pembeli menerima kredit selama 15 hari dari sewa prabayar atau $ 500.

Penjual akan menerima debit sebanyak $ 500. Deposit keselamatan yang dipegang oleh penjual juga dipindahkan kepada pembeli sebagai kredit kepada pembeli dan debit kepada penjual.

Prorations Insurance

Premium insurans dibayar terlebih dahulu. Pembeli biasanya mengambil polisi insurans bahaya / kebakaran baru apabila membeli rumah. Walau bagaimanapun, jika pembeli menganggap pinjaman sedia ada atau membeli pada kontrak tanah, pembeli mungkin meminta penjual memindahkan polisi insurans sedia ada.

Dasar insurans kebakaran dipindahkan dengan atau tanpa pertimbangan. Dengan pertimbangan bermakna penjual akan dibayar balik untuk tempoh itu penjual tidak akan memiliki harta tersebut. Tanpa pertimbangan bermakna tidak akan ada prorasi. Kebanyakan pembeli mendapatkan dasar baru hari ini.

Utilasi Utiliti

Ia tidak selalunya bahawa utiliti dihiasi pada penutupan, tetapi prorations berlaku untuk majlis-majlis tertentu. Di Sacramento County, contohnya, jika penjual tidak membayar utiliti daerah atau bandar (air, pembetung, sampah), maka utiliti akan beralih ke penilaian cukai.

Utiliti kemudian dipotong daripada bil cukai untuk prorations, dan pembeli dikreditkan ke atas bil cukai masa depan. Anda akan melihat situasi ini berlaku dalam jualan pendek dan foreclosures kerana, jika penjual tidak membuat pembayaran hipotek, penjual mungkin tidak membayar bil utiliti, sama ada.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.