Mendiskaun Gadai Janji Pembelian Kembali Penjual

Kadang-kadang penjual bersetuju untuk membuat pinjaman untuk membantu pembeli rumah membeli rumah. Penjual yang bersetuju untuk membiayai semua atau sebahagian daripada harga pembelian menerima dokumen yang membuktikan terma dan syarat pinjaman. Instrumen pengangkut balik penjual biasanya direkodkan dalam rekod awam. Bawa balik penjual boleh dalam bentuk gadai janji, surat ikatan amanah, kontrak tanah atau bahkan pembelian sewa. Kebanyakan pengangkut dibawa oleh nota janji hutang.

Alasan Pembeli Gadai Janji Membawa Kembali

Apabila kadar faedah tinggi atau garis panduan kredit diketatkan, pembeli meminta penjual untuk bertindak sebagai bank dan membawa pembiayaan untuk mereka. Jika rumah itu bebas dan jelas tanpa apa-apa pinjaman sedia ada, penjual mungkin membawa semua pembiayaan atau pembeli mungkin mendapatkan pinjaman berkadar tetap konvensional untuk sebahagian harga pembelian dan meminta penjual membiayai imbangan.

Sekiranya terdapat pinjaman yang ada di rumah, penjual mungkin membiarkan pembeli mengambil alih pembayaran pinjaman yang ada, walaupun pinjaman tersebut akan tetap berada di nama penjual. Perbezaan antara harga jualan, tolak bayaran pendahuluan dan pinjaman sedia ada adalah ekuiti penjual akan membawa sebagai pinjaman.

Penjual bersetuju untuk membawa sebahagian atau semua pembiayaan atas pelbagai sebab, yang mana sebahagiannya adalah:

• Ia adalah pasaran harta tanah yang lembut atau turun. Pembiayaan yang dilakukan oleh pemilik akan menarik lebih banyak pembeli.
• Pembeli tidak boleh memenuhi syarat untuk pinjaman konvensional.
• Penjual menghadapi keuntungan modal atas penjualan harta itu dan boleh menangguhkan bahagian yang dibiayai.
• Pembiayaan memberikan penjual kadar pulangan yang lebih baik daripada akaun pasaran wang.
• Penjual kadang-kadang mahukan pendapatan bulanan.
• Harta itu tidak mematuhi dan tidak ada pemberi pinjaman yang akan meminjamkannya.
• Seringkali penjual boleh menerima harga jualan yang lebih tinggi sebagai pertukaran untuk menawarkan pembiayaan pemilik.

Kelemahan Gadai Janji Pembelian Balik

• Pembeli mungkin ingkar ke atas pembayaran, menyebabkan penjual memulakan prosiding perampasan.
• Selepas pemalsuan, membuat pembayaran kembali kepada pemberi pinjaman yang ada, jika terdapat pinjaman yang ada, membayar kos penutupan dan komisen harta tanah, penjual mungkin tidak akan ditinggalkan dengan ekuitas apa pun.
• Penjual yang mengembalikan gadai janji telah mengikat tunai dengan mengamankannya ke harta itu.

Menukar Penjual Kembali ke Tunai

Terdapat banyak pelabur swasta di pasaran yang selalu membeli instrumen pengembalian penjual. Walau bagaimanapun, mereka tidak membayar nilai muka. Pelabur melihat hasil yang akan mereka terima sepanjang tempoh pelaburan, dan hasil ini dapat ditingkatkan jika pelabur membayar kurang daripada baki tertunggak.

Diskaun berbeza di seluruh papan, tetapi penjual boleh mengharapkan kehilangan 10 hingga 30 peratus dari baki yang tidak dibayar, bergantung kepada yang berikut:

• Perasa . Ini bererti berapa lama penjual telah menerima bayaran pembiayaan bawa balik. Penjual yang telah menerima pembayaran tepat pada masanya dalam tempoh 12 bulan akan menerima lebih banyak wang daripada penjual yang memegang gadai janji baru.
• Kadar faedah . Lebih tinggi kadar faedah, semakin rendah diskaun. Kadar faedah yang lebih rendah akan menarik minat pelabur yang mahukan diskaun yang lebih tinggi.
• Tempoh gadai janji . Gadai janji jangka panjang seperti gadai janji selama 30 tahun tidak begitu menarik bagi pelabur sebagai gadai janji jangka pendek; oleh itu, gadai janji jangka panjang biasanya dijual pada diskaun yang lebih tinggi daripada jangka pendek.
• Denda dan bayaran lewat . Meminjam balik yang mengandungi penalti prabayar dan caj lewat juga lebih menarik kepada pelabur, yang mempengaruhi kadar diskaun yang digunakan.
• Nisbah Pinjaman-ke-Nilai . Nisbah pinjaman kepada nilai yang lebih rendah menerima diskaun yang lebih baik. Nisbah yang lebih tinggi dianggap risiko yang lebih besar dan diskaun lebih curam.

Pelabur juga mempertimbangkan jenis keselamatan, nilai yang dinilai, lokasi, kemudahan, keadaan dan kelayakan kredit, jika diketahui, dari pembeli.

Menaikkan Yuran Untuk Gadai Janji Bercagar

Pelabur boleh meminta penjual gadai janji bawa balik untuk mengambil semua kos yang berkaitan dengan penjualan nota dan gadai janji. Anda mungkin diminta membayar yuran seperti:

• Tajuk
• Yuran Escrow
• Penyediaan Dokumen
• Penilaian
• Pernyataan Benefisiary
• Transfer Courier / Wire
• Rakaman
• jika ada

Mencari Pelabur untuk Beli Pinjaman Membawa Balik

Terdapat pelabur swasta dan pelabur komersil. Ada yang diwakili oleh broker hipotek, ada yang tidak:

• Langgan surat berita pelaburan.
• Cari di Internet.
• Lihatlah iklan iklan akhbar tempatan anda.
• Memanggil ejen hartanah yang berurusan dengan hartanah pelaburan.
• Biarkan jari anda berjalan di Yellow Pages.
• Tanya rakan dan ahli keluarga.

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}