Kelebihan dan Ketidakpastian Pembiayaan Gadai Janji

Anda mendengar bahawa kadar faedah gadai janji berada pada tahap yang rendah, melayang ke paras inflasi bersejarah. Itulah wang yang praktikal dalam jangka panjang.

Anda, bagaimanapun, telah komited kepada gadai janji kadar tetap beberapa tahun lalu, jadi anda membayar 6 peratus manakala anak jiran membayar 3. 25 peratus. Sekiranya anda membiayai semula?

Pertama, latar belakang bagi anda yang tidak dikenali dengan perbendaharaan kata: "pembiayaan semula" gadai janji bermakna anda mendapat gadai janji baru.

Anda "mengulangi kewangan" - anda membiayainya sekali lagi, dengan pelan pembayaran yang diubah.

Kelebihan Pembiayaan Semula

Ramai orang dengan gadai janji kadar tetap yang membiayai semula didorong oleh peluang untuk menggagalkan kadar faedah yang lebih rendah.

Perbezaan kecil dalam kadar faedah membuat perbezaan besar. Bandingkan dua gadai janji selama 30 tahun sebanyak $ 240, 000. Satu membawa kadar faedah 4. 00 peratus, dan yang lain membawa kadar faedah sebanyak 25%.

Itu tidak terdengar seperti perbezaan yang besar, adakah ia? Ia hanya seperempat peratus, kan? Berapa banyak perbezaan yang boleh dibuat?

Jumlah kecil yang dikompaun menjadi jumlah besar. Pada akhir 30 tahun, pemegang kadar 4. 25 peratus akan membayar kira-kira $ 10,000 lebih tambahan sepanjang hayat pinjaman, berbanding pemegang gadai 4. 00 peratus.

Jelas, faedah terbesar untuk pembiayaan semula adalah peluang untuk menurunkan kadar faedah anda, mencukur ribuan dari jumlah pembayaran pinjaman anda.

The Cons of Refinancing

Tetapi setiap mawar mempunyai duri: pembiayaan semula akan memulakan semula jam gadai janji anda, membawa jadual pelunasan anda kembali kepada satu persegi.

"Huh? Apa maksudnya?"

Berikut adalah cara kerja hipotek: Apabila anda membuat pembayaran, beberapa peratusan dari pembayaran itu akan menimbulkan minat anda. Jumlah baki pergi ke arah pokok pinjaman asal anda.

Semakin pembayaran anda dikenakan kepada prinsipal anda, semakin baik. Membayar baki utama anda membolehkan anda membayar pinjaman lebih cepat. (Itulah sebabnya anda perlu memastikan bahawa sebarang bayaran gadai janji tambahan dikenakan terhadap prinsipal anda).

Apabila anda memulakan gadai janji baru, majoriti pembayaran anda dikenakan ke atas minat tersebut. Hanya sekerat kecil itu pergi ke arah kepala sekolah anda. Pada penghujung tahun pertama pembayaran gadai janji anda, anda akan melihat bahawa anda hampir tidak membuat penyok di baki utama anda.

Lebih lanjut dalam kemajuan anda dalam gadai janji anda, lebih banyak pembayaran anda akan dikenakan kepada prinsipal anda. Dengan tahun ke-25 anda gadai janji selama 30 tahun, hampir semua bayaran anda akan dikenakan ke arah prinsipal anda.

"Ini sangat menarik, benar-benar. (Yawn.) Tetapi bagaimana ia digunakan untuk pembiayaan semula?"

Apabila anda membiayai semula gadai janji, anda menetapkan semula jam kembali ke tahun satu. Sebilangan besar pembayaran anda akan dikenakan ke atas minat, bukan utama.

Jika anda masih dalam beberapa tahun pertama gadai janji anda, ini bukan masalah besar. Tetapi jika anda lebih lanjut dalam gadai janji anda, anda harus menjalankan spreadsheet untuk melihat jika kadar faedah yang lebih rendah mewajarkan penggiliran semula jam.

Menyelamatkan Wang atas Faedah Awal Pinjaman

Katakan Joe mempunyai gadai janji $ 100.000 pada bunga 6 peratus.

Pembayaran bulanannya ialah $ 599. Pada akhir Tahun 1, Joe telah membayar $ 7, 188 ke arah gadai janjinya. Hanya $ 1, 299 yang membebankan baki utama. Selebihnya dipenuhi minat.

Hanya satu tahun ke dalam gadai janji selama 30 tahun, Joe mendapati dia boleh mendapatkan pinjaman baru pada 5 peratus. Joe refinances, menutup gadai janji lama dan memulakan semula jam. Dia membayar $ 1, 000 dalam kos penutupan untuk pinjaman baru.

Pada 6 peratus, Joe akan membayar $ 109, 871 dalam pembayaran faedah sepanjang hayat pinjaman (membayar sejumlah $ 209, 871 untuk rumahnya $ 100,000). Dengan refinancing, Joe "kehilangan" $ 5, 889 dengan faedah yang dia bayar untuk tahun pertama pinjamannya. Aduh.

Tetapi ia berbaloi. Dengan beralih kepada gadai janji 5 peratus, Joe kini hanya akan membayar $ 95, 483 untuk faedah sepanjang hayat pinjaman, berbanding $ 109, 871. Dengan kata lain, langkahnya menjimatkan dia $ 14, 387.

Membayar Lebih Banyak Kepentingan Pembiayaan Semula Kemudian dalam Pinjaman

Tetapi mari kita asumsikan Joe berada di tahun 15 dari gadai janji selama 30 tahun apabila dia menemui peluang untuk membiayai semula. Dia tidak mahu komitmen baru selama 30 tahun, jadi dia membiayai semula gadai janji selama 15 tahun. Apa yang berlaku?

Walaupun menjatuhkan kadar faedah sehingga 5 peratus, dan mempercepat pembayaran melalui gadai janji selama 15 tahun, Joe sebenarnya membayar minat LEBIH lebih daripada refinancing daripada yang dilakukannya di bawah senario asal. Dalam erti kata lain, pembiayaan semula adalah perjanjian yang mengerikan untuk Joe, kerana dia terlalu jauh ke dalam gadai janjinya.

Bottom Line

Jangan berasumsi bahawa pembiayaan semula adalah idea yang baik atau buruk. Hubungkan kadar faedah anda, terma pinjaman dan kos penutupan ke dalam spreadsheet atau kalkulator pembiayaan semula dalam talian, untuk mengira jika perjanjian potensial yang anda tawarkan masuk akal dalam keadaan tertentu anda.

Sebagai aturan umum, jika anda dalam beberapa tahun pertama membuat pembayaran hipotek dan anda boleh mengetuk kadar faedah turun sebanyak 0. 75 peratus atau lebih, anda harus menganggapnya. Yang lebih awal dalam hipotek anda membiayai semula, lebih baik.