Pinjaman kepada Nisbah Nilai - Pengiraan dan Pengiraan

Nisbah pinjaman untuk nilai (LTV) adalah nombor yang menggambarkan saiz pinjaman berbanding dengan nilai harta yang meminjamkan pinjaman. Pemberi pinjaman dan lain-lain menggunakan nisbah untuk memahami bagaimana pinjaman yang berisiko, dan ia boleh digunakan untuk meluluskan pinjaman atau memerlukan insurans gadai janji. Nisbah LTV yang lebih tinggi mencadangkan lebih banyak risiko kerana aset di sebalik pinjaman cenderung untuk membayar pinjaman apabila nisbah LTV meningkat.

Dengan cara yang lain, nisbah LTV memberitahu anda berapa banyak harta yang anda miliki sendiri berbanding dengan hutang anda. Nisbah ini digunakan untuk beberapa jenis pinjaman, termasuk pinjaman rumah dan auto (kedua-dua pembelian dan refinans).

Cara Kira

Untuk mengira nisbah LTV, bahagikan jumlah pinjaman ke dalam jumlah nilai aset yang menjamin pinjaman tersebut.

Contoh: Anggapkan anda ingin membeli rumah bernilai $ 100, 000. Anda mempunyai $ 20, 000 yang tersedia untuk bayaran pendahuluan, jadi anda perlu meminjam $ 80, 000.

Nisbah LTV anda akan 80 peratus kerana jumlah dolar pinjaman adalah 80 peratus daripada nilai rumah. $ 80, 000 dibahagikan dengan $ 100, 000 sama dengan 0. 80 (yang sama 80 peratus - lihat bagaimana perpuluhan dan peratusan berkaitan).

Kirakan nisbah LTV dengan membahagikan nilai pinjaman ke dalam nilai hartanah: 80, 000/100, 000 = 0. 8.

Cara mudah untuk mengira LTV ialah dengan menggunakan kalkulator peranti anda, atau mencari Google menggunakan slash ("/") untuk pembahagian.

Sebagai contoh, pautan berikut akan "mencari" untuk jawapannya: 80, 000/100, 000, atau anda boleh menaipnya ke mana-mana kotak carian (termasuk Bing dan Yahoo).

Mengapa Matters

Nisbah LTV membantu peminjam menilai risiko: Semakin mereka meminjamkan, semakin banyak risiko yang mereka ambil. Risiko yang lebih tinggi bagi pemberi pinjaman bermakna:

1. Adalah lebih sukar untuk mendapat kelulusan pinjaman.
2. Anda mungkin perlu membayar lebih (dengan kadar faedah yang lebih tinggi).
3. Anda mungkin perlu membayar kos tambahan, seperti insurans hipotek.

Jika anda mengira LTV, anda mungkin berurusan dengan pinjaman yang dijamin dengan beberapa jenis cagaran. Sebagai contoh, apabila anda meminjam wang untuk membeli rumah, pinjaman itu dijamin oleh lien di rumah. Pemberi pinjaman boleh mengambil alih rumah tersebut dan menjualnya melalui perampasan jika anda gagal membayar pinjaman. Begitu juga untuk pinjaman kereta - kereta anda boleh diambil alih jika anda berhenti melakukan pembayaran.

Pemberi pinjaman tidak benar-benar menginginkan harta anda - mereka hanya mahu mendapatkan wang mereka dengan cepat. Jika mereka hanya memberi pinjaman kepada 80% (atau kurang) nilai harta, mereka boleh menjual harta itu kurang daripada dolar atas untuk mendapatkan semula dana mereka. Itu lebih mudah daripada menunaikan tawaran yang hebat.

Begitu juga, apa sahaja yang anda beli mungkin telah kehilangan nilai sejak anda membelinya, jadi pinjaman 100 peratus atau lebih meletakkan pemberi pinjaman berisiko.

Akhirnya, apabila anda telah memasukkan beberapa wang anda ke dalam pembelian, anda lebih mungkin menghargai dan terus membuat pembayaran. Anda mempunyai kulit dalam permainan, jadi anda tidak akan pergi jauh melainkan anda keluar daripada pilihan.

Rasio LTV yang Baik

Apakah nisbah LTV yang baik yang boleh membantu anda mendapatkan pinjaman?

Ia bergantung kepada keutamaan pemberi pinjaman anda dan jenis pinjaman. Anda sering mempunyai nasib yang lebih baik dengan lebihan ekuiti yang dilaburkan (atau rasio LTV lebih rendah ).

Dengan pinjaman rumah, 80 peratus adalah nombor ajaib. Jika anda meminjam lebih daripada 80 peratus nilai rumah, anda perlu mendapatkan insurans gadai janji swasta (PMI) untuk melindungi pemberi pinjaman anda. Itulah perbelanjaan tambahan, tetapi anda sering boleh membatalkan insurans sebaik sahaja anda mendapat kurang daripada 80 peratus LTV. Satu lagi nombor yang ketara ialah 97 peratus. Sesetengah peminjam membenarkan anda membeli dengan 3 peratus ke bawah (pinjaman FHA memerlukan 3. 5 peratus) - tetapi anda akan membayar insurans gadai janji, mungkin untuk kehidupan pinjaman anda.

Dengan pinjaman kereta, nisbah LTV sering naik, tetapi peminjam boleh menetapkan had (atau maksimum) dan menukar kadar anda bergantung pada seberapa tinggi nisbah LTV anda. Dalam sesetengah kes, anda juga boleh meminjam lebih daripada 100 peratus LTV.

Di bawah air: Apabila nisbah LTV lebih tinggi daripada 100 peratus, pinjaman itu lebih besar daripada nilai aset yang menjamin pinjaman (atau anda mempunyai ekuiti negatif). Ini biasanya bukan keadaan yang baik kerana anda perlu menulis cek (atau membayar) untuk menjual aset itu - anda tidak akan mendapat sebarang wang daripada perjanjian itu. Selepas nilai rumah menurun semasa krisis gadai janji, pinjaman rumah bawah tanah merupakan masalah utama. Pinjaman kereta bawah air sentiasa menjadi isu. Jika anda meminjam dengan nisbah LTV yang tinggi, pastikan ada sebab yang baik untuk mengambil risiko.

Perlu diingat: Ekuiti anda tidak perlu dalam bentuk wang yang anda bawa ke perjanjian itu. Jika anda memiliki harta (atau sebahagian daripada harta), kepentingan pemilikan anda boleh digunakan sebagai ekuiti, dan nilai kepentingan itu dapat berubah dari semasa ke semasa. Sebagai contoh, apabila anda meminjam rumah anda dengan pinjaman ekuiti rumah, anda menggunakan nilai rumah anda dan dengan berkesan meningkatkan nisbah LTV anda apabila anda mendapat pinjaman. Jika keuntungan rumah anda dinilai kerana harga rumah naik, LTV anda akan berkurang (walaupun anda mungkin memerlukan penilaian untuk membuktikannya). Begitu juga, jika anda meminjam wang untuk membina rumah baru, anda boleh menggunakan tanah yang anda sedang bangun sebagai ekuiti untuk pinjaman pembinaan.

Gambar Lebih Besar

LTV nisbah sangat penting. Tetapi mereka adalah sebahagian daripada gambaran yang lebih besar, termasuk:

• Skor kredit anda (dengan kredit yang baik lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman LTV yang lebih tinggi)
• Pendapatan anda tersedia untuk membuat bayaran bulanan
• Aset yang anda Membeli (Adakah rumah dalam bentuk yang baik atau unit multifamily? Adakah kenderaan baru atau yang digunakan? Motosikal atau RV?)

Sebagai tambahan kepada kredit anda, salah satu perkara yang paling penting bagi peminjam adalah nisbah hutang kepada pendapatan anda . Itulah cara cepat bagi mereka untuk memikirkan bagaimana terjangkau pinjaman baru - bolehkah anda selesaikan bayaran bulanan tersebut, atau adakah anda berada di atas kepala anda?Ketahui lebih lanjut mengenai hutang kepada nisbah pendapatan.