Bagaimana Melakukan 1031 Pertukaran untuk Menangguhkan Cukai

Kata-kata yang dipakai pada waktu itu, "Tidak ada yang pasti tetapi kematian dan cukai," hanya setengah benar untuk pembayar cukai yang cerdas Amerika yang merancang penjualan suatu pelaburan atau perniagaan kerana keuntungan keuntungan modal pada keuntungan anda boleh berjalan setinggi 15% hingga 30% apabila cukai negeri dan persekutuan digabungkan, mengapa tidak mengambil langkah-langkah yang perlu untuk mengelakkan kerugian ini? Gigit cukai besar boleh menghapuskan wang yang boleh anda gunakan untuk pelaburan masa hadapan

Masukkan 1031 pertukaran cukai tertunda. Pertukaran telah dinamakan sebagai alat pembina kekayaan yang paling berkuasa yang masih terdapat kepada pembayar cukai. Ini merupakan sebahagian daripada strategi kejayaan ahli-ahli sihir kewangan dan guru hartanah yang tidak terhitung jumlahnya. Mengambil namanya dari Seksyen 1031 dari Kod Hasil Dalam Negeri, cukai - Pertukaran yang ditunjuk membolehkan pembayar cukai untuk menjual pendapatan, pelaburan atau harta perniagaan dan menggantikannya dengan sejenis keuntungan rty.

Keuntungan modal atas penjualan hartanah ini ditangguhkan atau ditangguhkan selagi peraturan IRS diikuti secara teliti. Ini adalah strategi cukai dan pelaburan bijak serta alat perancangan harta tanah. Secara teori, seorang pelabur boleh terus menangguhkan keuntungan modal ke atas harta pelaburan sehingga kematian, yang berpotensi mengelakkan mereka bersama-sama.

1984 Perundangan Berubah Beberapa Aspek 1031 Pertukaran

Pada masa awal "pertukaran seperti-jenis," istilah itu diambil secara literal dan sering menimbulkan kesukaran. Sebagai contoh, jika anda memiliki bangunan pangsapuri bata tiga tingkat yang anda ingin jual melalui pertukaran 1031, anda perlu mencari satu lagi bangunan pangsapuri bata tiga tingkat yang pemiliknya ingin menukar. Kemudian anda berdua akan bertemu dan pertukaran akan berlaku.

Pada masa lalu, tidak ada kekangan pada pertukaran.

IRS menuntut kawalan ketat pada proses itu, yang menyebabkan Kongres meluluskan pada tahun 1984 Seksyen 1031 (a). Undang-undang ini terhad pertukaran tertunda, yang lebih ditakrifkan "seperti-jenis" harta dan menubuhkan jadual masa untuk menyelesaikan pertukaran.

Kelayakan untuk Pertukaran 1031

Hartanah hartanah yang dipegang untuk kegunaan perniagaan atau pelaburan layak untuk Pertukaran 1031. Kediaman peribadi tidak layak dan, pada amnya, harta tetap dan tidak juga layak kerana ia sesuai dengan kategori harta yang dipegang untuk dijual. Percutian atau rumah kedua, yang tidak dipegang sebagai sewa tidak layak untuk 1031 rawatan; Walau bagaimanapun, terdapat ujian penggunaan di bawah Perenggan 280 kod cukai yang boleh digunakan untuk harta itu. Pakar cukai perlu berunding dalam kes ini.

Tanah, yang sedang dibangun, dan harta yang dibeli untuk dijual semula tidak memenuhi syarat untuk rawatan yang ditangguhkan cukai.Stok, bon, nota, harta benda inventori, dan faedah yang bermanfaat dalam perkongsian tidak dianggap sebagai "seperti-jenis" harta untuk tujuan pertukaran.

Untuk melayakkan diri sebagai pertukaran 1031 hari ini, urus niaga mesti mengambil bentuk "pertukaran" bukan hanya penjualan satu harta dengan pembelian seterusnya yang lain.

Pertama, harta yang dijual dan harta gantian baru mesti dipegang untuk tujuan pelaburan atau untuk kegunaan produktif dalam perdagangan atau perniagaan. Mereka mestilah sifat "seperti-jenis".

Jenis swap jenis berikut sesuai dengan keperluan untuk pertukaran "jenis seperti" jenis yang layak:

Sebuah kantor sebagai pertukaran untuk pusat perbelanjaan

Sebuah pusat perbelanjaan sebagai ganti tanah

Tanah sebagai pertukaran bangunan perindustrian

• Sebuah bangunan pangsapuri sebagai pertukaran untuk bangunan perindustrian
• Sewa keluarga tunggal sebagai pertukaran untuk penyewa yang sama (TIC) harta
• Hari ini, anda boleh menukar bangunan pangsapuri bata itu untuk mentah tanah, gudang, atau bangunan pejabat kecil. Walau bagaimanapun, terdapat kekangan masa yang ketat yang mesti dipenuhi atau 1031 Pertukaran tidak akan dibenarkan dan akibat cukai akan dikenakan.
• Sebelum tahun 1984, hampir semua pertukaran telah dilakukan serentak dengan penutupan dan pemindahan harta yang dijual, (Harta Tanah), dan pembelian hartanah baru (Harta Penggantian). Di samping masalah yang dihadapi apabila cuba mencari harta yang sesuai, terdapat kesulitan dengan perpindahan tajuk dan dana secara serentak. Tidak begitu hari ini.
• Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group
Exchange 1031 yang tertunda mengelakkan masalah sebelum tahun 1984 tetapi batas akhir yang lebih ketat kini dikenakan. Seorang pembayar cukai yang ingin melengkapkan pertukaran, senarai dan memasarkan harta dengan cara yang biasa. Apabila pembeli melangkah ke hadapan dan kontrak pembelian dilaksanakan, penjual memasuki perjanjian pertukaran dengan Pengantara Berkelayakan yang, pada gilirannya, menjadi penjual pengganti.

Perjanjian pertukaran biasanya memerlukan penyerahan kontrak penjual kepada Pengantara. Penutup berlaku dan, kerana penjual tidak dapat menyentuh wang itu, Pengantara menerima hasil yang terhutang oleh penjual.

1031 Pertukaran Had Waktu Pembatasan

Pada ketika itu, sekatan masa pertama, Peraturan 45-Hari untuk Pengenalan, bermula. Pembayar cukai mestilah sama ada menutup atau mengenal pasti Harta Penggantian berpotensi dalam tempoh 45 hari dari penutupan dan pemindahan harta asal. Tempoh masa tidak boleh dirunding, termasuk hujung minggu dan cuti, dan IRS tidak akan membuat pengecualian. Sekiranya anda melampaui batas waktu, keseluruhan pertukaran anda boleh dibatalkan dan cukai pasti akan diikuti.

Jenis-Jenis Hartanah Penggantian untuk Mengenalpasti:

Tiga sifat tanpa mengambil kira nilai pasaran mereka yang saksama.

Apa-apa bilangan hartanah selagi nilai pasaran agregat mereka pada akhir tempoh pengenalan tidak melebihi 200% daripada nilai pasaran agregat nilai harta yang dilepaskan pada tarikh pemindahan.

1. Jika peraturan tiga-harta dan peraturan 200% melebihi, pertukaran tidak akan gagal jika pembayar cukai membeli 95% daripada nilai pasaran agregat yang adil bagi semua harta yang dikenalpasti.

2. Apa itu Boot?

3. Secara realistik, kebanyakan pelabur mengikuti aturan tiga-harta supaya mereka dapat menyelesaikan ketekunan yang wajar dan memilih salah satu yang paling sesuai untuk mereka yang akan menutup.

Secara umumnya matlamatnya adalah untuk berdagang untuk mengelakkan pemindahan "boot" dan menyimpan pertukaran bebas cukai.

"Boot" adalah wang atau nilai pasaran adil bagi sebarang harta tambahan yang diterima oleh pembayar cukai melalui bursa. Wang termasuk semua kesetaraan tunai, hutang, liabiliti di mana harta yang ditukar itu tertakluk. Ini adalah "bukan seperti jenis" harta dan peraturan yang mengawalnya semasa pertukaran adalah kompleks. Cukuplah untuk mengatakan, tanpa nasihat pakar, menerima "boot" boleh mengakibatkan cukai.

1031 Pertukaran adalah Tertakluk kepada Peraturan 180 Hari

Setelah harta gantian dipilih, pembayar cukai mempunyai 180 hari dari tarikh Harta Diselesaikan dipindahkan ke pembeli untuk menutup Harta Penggantian yang baru. Walau bagaimanapun, sekiranya tarikh akhir pulangan cukai pelabur, dengan apa-apa peluasan, bagi tahun cukai di mana Harta Tebus yang dijual lebih awal daripada tempoh 180 hari, maka bursa itu mesti diselesaikan pada tarikh yang lebih awal. Ingatlah, sebahagian daripada tempoh ini telah digunakan semasa Tempoh Pengenalan. Tiada pelanjutan dan tiada pengecualian kepada peraturan ini, jadi disarankan untuk menjadualkan tutup sebelum tarikh akhir.

Oleh kerana undang-undang menghendaki pembayar cukai tidak menyentuh hasil dari transaksi pertama, Pengantara Berkelayakan memperoleh Harta Penggantian dari penjual pada penutupan dan selepas transaksi selesai, kemudian pindahkannya kepada pembayar cukai.

1031 Pertukaran Tidak Menjadi Para Pelabur Melakukannya

Ini adalah penjelasan asas tentang bagaimana kerja 1031 Pertukaran berjaya. Bergantung pada situasi pembayar cukai, jenis harta yang dilepaskan dan ciri-ciri Harta Penggantian, aspek lain dari Bursa mungkin terlibat. Penyempurnaannya mungkin menjadi rumit dan pakar perlu sentiasa berunding. Ini bukan tugas untuk "melakukannya sendiri" pelabur.

Dengan menggunakan kuasa 1031 Pertukaran untuk membina dan memelihara kekayaan dan aset, menjana aliran tunai daripada pelaburan, menyusun semula, mempelbagaikan dan menyatukan pegangan harta tanah adalah hak setiap pemilik harta pelaburan di Amerika Syarikat. Pembayar cukai Amerika tidak sepatutnya membayar cukai keuntungan modal atas penjualan hartanah pelaburan mereka jika mereka berhasrat untuk melabur semula hasil itu dalam lebih banyak hartanah pelaburan.

Sekuriti yang ditawarkan melalui Pacific West Securities, Inc. FINRA / SIPC Ahli.

Bahan ini bukan merupakan tawaran untuk dijual atau permintaan untuk membeli sebarang keselamatan.Maklumat ini hanya untuk perbincangan dan tujuan maklumat sahaja. Ia tidak bertujuan untuk menggantikan nasihat perundangan, cukai atau perancangan kewangan yang kompeten. Kod cukai terpakai terpakai dan berkaitan dengan undang-undang persekutuan sahaja. Negeri individu mungkin mempunyai kod cukai tambahan mereka sendiri. Sila hubungi cukai yang sesuai dan profesional undang-undang di negara anda. Maklumat ini disediakan dari sumber yang dipercayai boleh dipercayai tetapi harus digunakan bersamaan dengan nasihat profesional yang konsisten dengan situasi peribadi anda.

Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.