Cara Pilih Ejen Penyenaraian

Dua kesilapan terbesar penjual rumah membuat apabila memilih ejen penyenaraian memilih ejen semata-mata berdasarkan dua perkara berikut:

1. Harga senarai tertinggi untuk rumah anda
2. Komisi terendah > Pada pandangan pertama, penjual mungkin berkata, "Apa? Adakah anda kacang?" Kerana penjual menginginkan harga tertinggi dan membayar paling sedikit jumlah komisen. Tetapi kedua-dua kriteria ini tidak banyak kaitan dengan pengambilan ejen yang kompeten dan, dalam banyak keadaan, tidak sepenuhnya relevan.

Mari lihat mengapa.

Senarai Harga Yang Disokong Tertinggi

Ejen tidak dapat memberitahu anda berapa banyak rumah anda akan dijual. Itulah kejahatan. Ejen penyenaraian boleh menunjukkan jualan yang setanding, menunggu jualan, dan jualan aktif. Tetapi ANDA memilih harga jualan dan pembeli akan memberitahu anda jika harganya betul. Ejen boleh mencadangkan harga senarai yang akan menarik pembeli.

Untuk mendapatkan penyenaraian, sesetengah agen menyimpang kebenaran.

• Oleh kerana agen tidak dapat menjamin harga jualan anda, ejen penyenaraian yang menunjukkan harga tertinggi boleh menjadi tidak benar. Tanya agen untuk menunjukkan nombor yang menyokong harga senarai yang disyorkan. Jika ejen tidak mempunyai statistik atau jualan rumah terletak di kejiranan yang berbeza, itu boleh menjadi bendera merah.

  Mencari ejen penyenaraian yang memberi anda julat.

• Selalu ada julat harga. Ia mungkin berpisah dengan $ 10, 000 pada tahap rendah berbanding tinggi, atau penyebaran mungkin lebih besar. Banyak faktor menentukan julat, di antaranya lokasi, suhu pasaran, dan penambahbaikan.
  Harga adalah seni.
• Masa terbaik untuk tawaran adalah dalam tempoh 30 hari pertama di pasaran. Jika rumah berharga betul, anda akan mendapat tawaran. Sekiranya harga itu terlalu mahal, anda mungkin tidak mendapat apa-apa penerangan; pembeli akan mengelakkan rumah anda dan akhirnya anda akan dapat mengurangkan harga, sehingga pembeli tertanya-tanya apa yang salah dengan rumah anda.

  Sekiranya Anda Memilih Agen Berdasarkan Suruhanjaya?

Ejen hartanah tidak sama; masing-masing adalah unik. Ingat kira-kira 10% daripada ejennya kira-kira 90% dari perniagaan. Setiap mempunyai teknik pemasaran sendiri dan bajet pengiklanan. Dengan memilih ejen dengan belanjawan pengiklanan yang besar dan dolar syarikat untuk mencocokkannya, anda mungkin mendapat pendedahan yang lebih besar kepada jumlah pembeli terbesar, yang ideal. Mencapai bilangan pembeli yang lebih besar sama dengan peluang yang lebih baik tawaran yang baik.

Kenapa seorang ejen sanggup bekerja kurang daripada pesaing?

• Selalu ada sebab mengapa broker atau ejen hartanah akan menolak bayaran hartanah. Kadang-kadang ia adalah satu-satunya cara ejen merasakan ia mungkin untuk bersaing dalam perniagaan yang sangat kompetitif kerana ejen itu tidak boleh selain daripada persaingan mengenai kemahiran, pengetahuan atau perundingan.

  Jika manfaat tunggal yang membawa kepada sebuah meja adalah yuran yang murah, tanyakan kepada diri sendiri mengapa. Adakah agen terdesak untuk perniagaan atau tidak layak? Adakah anda mahu bekerja dengan ejen terdesak?

  Kadang-kadang ejen perkhidmatan penuh akan merundingkan komisen yang lebih rendah di bawah keadaan tertentu seperti:

Anda membeli rumah dan menjual rumah pada masa yang sama, memberikan kedua-dua transaksi kepada satu ejen. Saya tidak, tetapi sesetengah ejen akan.

• Anda sanggup melakukan semua kerja keras, pengiklanan, pemasaran, dan membayar perbelanjaan yang berkaitan dengan penjualan.
• Anda berjanji untuk merujuk lebih banyak perniagaan kepada ejen, yang akan menyebabkan banyak urus niaga.
• Anda menjual lebih daripada satu rumah.
• Anda tidak mempunyai ekuiti yang cukup untuk membayar komisen penuh.
• Ejen itu menerima anda sebagai kes pro bono.
• Ejen itu akan kehilangan penyenaraian itu kecuali dia sepadan dengan bayaran pesaing.
• Ejen itu mahu papan tanda (pendedahan kepada lalu lintas) untuk menunaikan surut penuh.
• Jika anda mewawancarai ejen yang menawarkan perkhidmatan yang sama dan tidak boleh memutuskan di antara mereka, mintalah untuk melihat rekod prestasi harga dan harga jualan asal masing-masing agen. Kemungkinan ejen bayaran terendah akan menunjukkan pengurangan harga dan DOM yang lebih panjang. Perbezaan antara agen yang mengenakan bayaran 5% dan 6% adalah 1%. Tanyakan kepada diri sendiri bagaimana anda keluar jika harga anda berkurang 2% kerana anda memilih ejen bayaran rendah yang tidak mampu untuk memasarkan secara aktif rumah anda.

Petua: Jika rumah anda terletak di kawasan kejiranan yang sukar dijual, pertimbangkan agen yang mempunyai pengalaman menjual rumah yang sukar dijual.

Kepentingan Pemasaran Ejen

Di luar kereta mahal atau pakaian mewah, seorang agen penyenaraian yang baik tinggal dan mati dengan pemasaran. Kerana pemasaran menjual rumah. Minta mengkaji semula salinan pemasaran ejen lengkap. Tepat, apa yang ejen akan lakukan untuk menjual rumah anda? Berikut adalah minimum tulang terdedah yang anda harapkan:

Papan tanda profesional, termasuk nombor telefon bimbit ejen.

• Lockbox.
• Pemantauan elektronik harian akses kotak masuk.
• Laporan susulan mengenai pertunjukan / maklum balas pembeli kepada penjual.
• Pratonton broker.
• Insentif untuk pratonton broker / pejabat.
• Nasihat pementasan.
• Pengiklanan di akhbar tempatan, hanya jika perlu. Akhbar adalah pas.
• pendedahan MLS dengan 36 + gambar profesional.
• Lawatan maya.
• Pengedaran ke laman web utama.
• Brosur empat warna, jika perlu. Kebanyakan cetakan juga berlaku.
• Pembiayaan risalah untuk pembeli.
• Minimum 2 rumah terbuka, menyediakan lokasinya sebagai calon.
• Mel terus ke jiran sekitar, pembeli / broker di luar kawasan.
• Pendedahan di mesyuarat Lembaga Realtor.
• Maklum balas kepada penjual mengenai panggilan tanda pembeli dan pembeli pembeli.
• CMA dikemas kini selepas 30 hari.
• E-mel suapan senarai baru yang bersaing.
• Kemas kini mengenai fakta kejiranan, trend dan jualan baru-baru ini.
• Ingat, tiada taktik tunggal menjual rumah. Ini gabungan semua kaedah yang menjual rumah.

Ciri-ciri Agen Penyenaraian Baik

Anda akan berada dalam hubungan dengan ejen penyenaraian anda selama satu atau dua bulan atau lebih lama.Pilih ejen yang anda suka dan boleh dikaitkan. Berikut adalah beberapa ciri penjual yang mengatakan mereka mahu dalam ejen:

Pengalaman. Biarkan agen baru mempelajari perniagaan itu pada orang lain.

• Pendidikan. Tanya tentang ijazah dan sijil.
• Kejujuran. Percayakan intuisi anda. Ejen anda harus bercakap dari hati.
• Rangkaian. Ini adalah perniagaan orang. Sesetengah rumah dijual kerana ejen telah menghubungi agen lain.
• Kemahiran rundingan. Anda mahu perunding yang agresif, bukan seseorang untuk membuat jualan cepat dengan perbelanjaan anda.
• communicator yang baik. Penjual berkata komunikasi dan ketersediaan adalah kunci.
• Akhirnya, minta jaminan peribadi. Sekiranya ejen itu tidak menjamin prestasi dan melepaskan anda dari penyenaraian atas permintaan, jangan mengupah agen itu.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.