Bagaimana Kontrak Tanah Berfungsi untuk Beli Rumah

Tanah kontrak untuk membeli rumah sangat popular pada akhir 1970-an dan awal 1980-an. Pada masa itu, kontrak jualan ansuran, kadang-kadang dipanggil kontrak untuk surat ikatan, menawarkan terma pembiayaan yang lebih menarik ke atas kadar yang lebih tinggi dan piawaian kelayakan tegar peminjam institusi.

Kontrak tanah mula hilang apabila keperluan pinjaman dicairkan dan kadar jatuh di bawah 8%. Tetapi mereka tidak pernah lenyap sama sekali dan, sebenarnya, berjingkat kembali ke pasaran semasa krisis gadai janji.

Pemilik rumah sebelum ini yang kehilangan rumah mereka untuk perampasan atau dijual melalui jualan pendek mula bersandar pada kontrak tanah sebagai alternatif pembiayaan ketika bank-bank besar memalingkan mereka.

Apakah Kontrak Tanah Dijual Ansuran?

Kontrak jualan ansuran adalah sebarang jenis kontrak yang memerlukan bayaran berkala, tetapi dalam hartanah, ia secara amnya dirujuk sebagai kontrak tanah, kontrak untuk surat ikatan, atau kontrak untuk dijual.

Kontrak jualan ansuran menceritakan harga jualan, jumlah bayaran pendahuluan, kadar faedah, jumlah bayaran bulanan (atau berkala), dan tugas masing-masing pihak. Ia meliputi tanggungjawab seperti siapa yang akan menjaga rumah, membayar insurans, dan cukai harta - yang biasanya pembeli. Kontrak itu akan merangkumi permintaan untuk penjual sekiranya pembeli berhenti membuat bayaran ansuran.

Spesifikasi:

• Kontrak tanah atau kontrak untuk surat ikatan adalah perjanjian keselamatan antara penjual, yang disebut Penjual, dan pembeli, yang disebut Vendee.
• Penjual bersetuju untuk menjual harta dengan membiayai pembelian untuk Vendee.
• Vendor mengekalkan tajuk undang-undang dan Vendee menerima tajuk yang sama.
• Pembiayaan yang dilakukan oleh pemilik boleh termasuk baki gadai janji yang ada (lihat lebih lanjut di bawah) atau harta itu boleh bebas dan jelas (pilihan terbaik).
• Setelah pembayaran penuh, Vendor menyerahkan Vendee suatu surat ikatan kepada harta itu.

Kontrak Tanah Merangkumi (Balut-sekitar) Semua-termasuk

• Kontrak wrap-around mengandungi gadai janji yang sedia ada.
• Vendee membuat satu pembayaran kepada Penjual.
• Setelah menerima pembayaran, Vendor membayar pembayaran pemberi pinjaman yang mendasari dan menyimpan selebihnya.
• Jika gadai janji yang sedia ada mempunyai kadar faedah yang lebih rendah daripada kadar kontrak, Vendor memperoleh faedah tambahan terhadap wang yang bukan milik Penjual.

Inilah cara ia berfungsi.

1. Katakan harga jualan adalah $ 100, 000.
2. Vendee meletakkan $ 10, 000.
3. Vendee bersetuju untuk membuat bayaran pada $ 90, 000, yang memberi faedah pada 6. 5%, yang dibayar $ 567.
4. Pinjaman mendasar yang sedia ada ialah $ 50,000, yang akan dibayar pada faedah 5% dengan bayaran sebanyak $ 268.
5. Vendor memperoleh 6% faedah pada $ 40, 000 ekuiti, PLUS 1. 5% faedah pada gadai janji yang sedia ada $ 50,000 dan poket $ 299 sebulan.
6. Vendee juga membayar cukai, insurans dan semua kos pemilikan lain.

Kontrak Lurus

Tidak ada kepentingan yang berlebihan dalam kontrak lurus. Vendee boleh bersetuju untuk membayar secara langsung pemberi pinjaman yang ada dan membuat pembayaran lain kepada Vendor, atau Vendee dapat mengirimkan satu pembayaran kepada Vendor, dan Vendor akan membayarkan pembayaran kepada pemberi pinjaman yang mendasarinya.

memberi faedah pada 5%.

1. Vendee membuat pembayaran kedua kepada Vendor pada pembiayaan yang dilakukan oleh pemilik $ 40, 000, yang memberi faedah pada 6. 5% dan dibayar pada $ 253 sebulan.
2. Jumlah kedua-dua pembayaran adalah $ 521, yang menjamin Vendee $ 46 sebulan di atas bungkus.
3. Kuasa Jualan
4. Sesetengah syarikat tajuk draf dan menginsuranskan kontrak tanah yang mengandungi Vendor, Vendee dan Pemegang Amanah. Anda perlu menelefon untuk mencari syarikat tajuk sedemikian.
5. Seperti pemegang amanah dalam surat ikatan amanah, Vendor dan Vendee memberikan hak, tajuk dan kepentingan kepada pemegang amanah untuk tujuan menjamin kewajipan Vendor dan Vendee.

Sekiranya Vendee berhenti membuat pembayaran, Pemegang Amanah mempunyai kuasa untuk merampas di bawah kuasa jualan.

• Proses memfailkan notis lalai berbeza dari negeri ke negeri.
• Fasal Percepatan dalam Pinjaman Terendah
• Semua pinjaman hari ini mengandungi klausa percepatan dan pengasingan. Pemberi pinjaman mempunyai sejarah panjang memanggil pinjaman dengan serta-merta disebabkan dan dibayar jika pembeli mengambil tajuk "tertakluk kepada" pinjaman yang ada. Ini kerana peminjam mahu pembeli layak, membayar mata pinjaman dan kadar faedah yang lebih tinggi.
• Sue Heimbichner, pegawai escrow di Chicago Title di Sacramento, telah berada dalam perniagaan sejak tahun 1976 dan telah menyaksikan populariti kontrak tanah datang dan pergi. Salah satu tuntutan undang-undang terbesar dari tempoh itu berkembang daripada pembeli yang mengambil tajuk tertakluk kepada gadai janji yang sedia ada yang dipegang oleh persekutuan simpanan dan persatuan pinjaman. Kongres meluluskan Akta Institusi Depositori 1982, dengan berkesan menyingkirkan keupayaan untuk mengambil alih pinjaman sedia ada.

Heimbichner berkata peminjam hari ini cenderung melihat cara lain. "Sesetengah peminjam senang menerima bayaran mereka," katanya. Tetapi jangan cuba mengambil pinjaman yang disokong kerajaan. "Anda tidak mahu mengacaukan kerajaan," Heimbichner memberi amaran, "kerana anda akan ditampar." Sekiranya kontrak tanah anda mengandungi gadai janji yang sedia ada, anda perlu mendapatkan nasihat peguam hartanah.

Contoh pinjaman yang disokong kerajaan ialah Fannie Mae atau Freddie Mac, dan pinjaman kerajaan adalah FHA atau VA.

Vendee's Bundle of Rights

Untuk semua tujuan praktikal, Vendee memiliki hak milik dan berhak:

Penguasaan.

Keseronokan tenang dan penggunaan harta itu.

Pengecualian, memaksa orang lain meninggalkan premis itu.

• Jual semula.
• Faedah kepada Vendee
• Tidak layak, walaupun Vendor boleh meminta salinan laporan kredit pembeli.
• Kelonggaran pembayaran bawah. Jumlahnya boleh dirunding.

Panjang tempoh kontrak tanah, kadar faedah, dan bayaran boleh dirunding.

• Kos penutupan rendah. Tiada yuran pemberi pinjaman untuk dibayar.
• Cepat tutup. Transaksi boleh ditutup dalam 7 hari atau kurang.
• Manfaat kepada Penjual
• Biasanya harga jualan yang lebih tinggi dan tiada penilaian. Walaupun pembeli dinasihatkan untuk mendapatkan penilaian.
• Jika dikenakan cukai, mungkin boleh melayakkan keuntungan ditangguhkan.

Pendapatan bulanan.

• Seringkali kadar pulangan yang lebih baik daripada akaun pasaran wang.
• Jika harta itu tidak mematuhi, itu cara mudah untuk dijual.
• Cepat tutup.
• Tips Pembeli
• Dapatkan penilaian.
• Dapatkan insurans tajuk.

Melibatkan perkhidmatan syarikat induk untuk mengekalkan pemilikan surat ikatan kerja dan dokumen asal.

• Bercakap dengan peguam hartanah.
• Tip Penjual
• Tarik laporan kredit pembeli.
• Termasuk kedua-dua nama Penjual dan Vendee mengenai polisi insurans sedia ada.

Menyewa syarikat pembayaran untuk mengendalikan kontrak.

• Bercakap dengan peguam hartanah.
• Artikel ini tidak boleh disalah anggap sebagai memberikan nasihat undang-undang. Hanya peguam yang boleh menawarkan nasihat undang-undang.