Membeli Rumah- Bagaimana Fleksibel Adakah Harga Jualan Itu?

Soalan: Seorang pembaca mengatakan: "Suami saya dan saya ingin membeli rumah pertama kami tetapi kami mengalami masa yang sukar. adalah jualan pendek Saya telah mendengar perkara-perkara yang mengerikan tentang jualan pendek, bagaimana mereka menipu anda untuk membuat tawaran dan kemudian mereka kembali dan meminta lebih banyak wang. Ada satu rumah khususnya yang kita ingin membuat tawaran, tetapi kami takut, kami tidak tahu berapa banyak yang ditawarkan, betapa fleksibelnya adalah harga jualan yang pendek, apa-apa bantuan akan sangat dihargai. Terima kasih. "

Jawapan: Dalam jualan singkat, harga senarai yang paling kerap bermakna diddly-squat. Bagaimana mungkin, anda mungkin tertanya-tanya. Bagaimanakah ejen dan penjualnya meletakkan harga pada jualan pendek yang tidak benar? Ia dilakukan setiap hari di bandar-bandar di seluruh Amerika.

Di semua bandar tersebut pembeli sama seperti anda bertanya soalan yang sama: Bagaimana fleksibel adalah harga jualan yang singkat? Atau, mereka bertanya: Seberapa rendah akan penjual pergi? Kerana itulah yang pembeli ingin tahu. Apa yang mereka boleh beli jualan pendek itu? Harga apa yang mereka tawarkan? Jika mereka menawarkan harga senarai, bank itu harus menerima harga itu, bukan? Jawapannya tidak. Bank tidak.

Apa crock. Bagaimana keadaannya? Bagaimanakah penjual dan ejennya boleh mengelirukan seluruh pembeli seperti ini, anda mungkin berfikir. Ia adalah bagaimana jualan pendek berharga. Sesetengah harga adalah betul dan beberapa harga jualan pendek tidak.

Harga Jualan Pra-Disetujui

Pertama, sedar bahawa jualan pendek adalah keistimewaan.

Ia tidak betul. Bank tidak perlu meluluskan jualan pendek. Tidak ada undang-undang yang mengatakan bank mesti memberikan jualan pendek untuk penjual rumah bawah air. Bank melakukan jualan pendek berdasarkan 5 prinsip:

• Penjual sedang dalam air
• Penjual mempunyai kesusahan atau berada dalam bahaya yang pasti akan merampas
• Pembeli layak membeli rumah
• Lebih menguntungkan untuk jualan pendek daripada foreclose
• Harga sudah mencukupi atau pada nilai pasar

Ini adalah titik peluru yang terakhir yang dipikirkan bank ketika mereka memutuskan untuk preapprove penjualan singkat. Mereka mahu mengawal harga. Menjadi mengawal harga bermakna mereka tidak akan membuang masa bekerja pada jualan pendek yang harga terlalu rendah. Tetapi ia juga bermakna mereka mungkin tidak mendapat apa-apa tawaran kerana mereka memilih harga yang salah.

Atas sebab itu, saya tidak menyukai jualan pendek yang telah diluluskan. Akan lebih masuk akal bagi bank untuk membiarkan pasaran menentukan harga jualan, tetapi tidak semua orang bermain adil dan tidak setiap jualan pendek dijual mengikut pasaran.

Selain itu, pembeli perlu sedar bahawa hanya kerana bank telah membuat keputusan harga jualan, itu tidak semestinya pembeli mesti menawarkan harga itu.Pembeli boleh menawarkan kurang tetapi bank mungkin tidak menerimanya. Walau bagaimanapun, jika pembeli tidak menawarkan harga yang telah diluluskan, jualan pendek akan diluluskan, dengan syarat pembeli layak.

Bagaimana Bank Pilih Harga Jualan Pendek?

Saya telah berkeliling dengan bank dengan harga lebih daripada apa-apa aspek lain dalam jualan pendek. Sebagai contoh, saya menyenaraikan rumah jualan pendek untuk, katakan, $ 599, 000 dan menerima tawaran untuk $ 599,000.

Bank memutuskan ia mahu $ 635,000. Pembeli bersetuju untuk menaikkan harga kepada $ 635,000. , pemberi pinjaman pembeli menilainya pada $ 599, 000. Bank kemudian bersetuju untuk menjual pada $ 599,000.

Kebanyakan bank bergantung pada BPO. Mereka menyewa ejen yang berada dalam perniagaan melakukan penilaian mini cepat pada harga yang murah. Agen itu mencari rumah di dalam radius dari harta benda. Rumah adalah rakaman persegi yang sama, umur dan keadaan.

Sistem ini berjalan lancar selagi terdapat jualan sebanding dalam tempoh 3 bulan yang lalu dan selagi kejiranan adalah sama. Tetapi seringkali ejen BPO mungkin perlu menyesuaikan nilai dengan menolak atau menambah harga jualan untuk rumah yang tidak dapat dibandingkan. Tidak semua ejen tahu bagaimana untuk melakukannya. Atau, ejen itu mungkin melintangi garis sempadan kejiranan dan tidak menyedari kejiranan yang berbeza memerintah harga yang berbeza.

BPO, seperti penilaian, adalah gabungan seni dan sains, bukan sains. Sebelum anda membeli jualan pendek atau membuat tawaran pada jualan pendek, anda harus meminta ejen anda untuk menjalankan jualan sebanding, seperti agen BPO yang akan melakukannya. Kemudian, anda akan mempunyai idea yang cukup baik sama ada bank akan menerima tawaran anda. Jika penjual percaya bank akan menerima tawaran anda, penjual akan menerima tawaran anda. Itulah rahsia itu.

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}