Harga Jualan Rumah vs Kadar Faedah

Soalan: Sekiranya saya Tunggu Kadar Faedah untuk Turun Jika Harga Jualan Berjanjikan?

Pembaca bertanya: "Kadar faedah masa dan kenaikan harga adalah rumit. Saya dan isteri saya menyaksikan harga jualan di Phoenix jatuh ke titik di mana sekarang masuk akal bagi kita untuk membeli rumah pertama kami. sangat rendah juga, jadi kita kena bicara dan bertanya-tanya yang mana lebih penting. Kadar faedah atau harga jualan Adakah lebih baik untuk harga jualan jatuh walaupun kadar faedah naik atau, sekiranya kita menunggu kadar faedah turun jika harga jualan naik? " - Phoenix Guy

Jawapan: Ini adalah soalan seperti ini, Phoenix Guy, yang membuatkan saya ingin meletakkan pembeli rumah pertama kali pada roda Ferris dan meninggalkan mereka di sana, berputar. Melangkah dan sekitar dan sekitar sehingga mereka begitu pening sehingga mereka tidak dapat mengingat apa yang mereka tanya mengenai harga jualan berbanding kadar faedah. Ia menyakitkan kepala saya untuk memikirkannya, tetapi saya akan memberikannya satu pukulan.

Sama ada harga jualan lebih penting daripada kadar faedah bergantung kepada perspektif anda. Semua hartanah adalah setempat. Ini bererti apa saja yang berlaku di pasar tempatan anda di Phoenix, misalnya, boleh berubah secara liar dari, katakan, pasar di Manhattan. Tidak mustahil untuk masa pasar hartanah, tetapi anda boleh cuba memanfaatkan cara bergerak pasaran.

Seperti Bono menyanyi, " dia bergerak dengan cara yang misteri ," anda tidak boleh selalu meramalkan bagaimana pasaran akan bergerak. Tetapi anda boleh menontonnya bergerak. Mari kita lihat kadar faedah sejarah untuk gadai janji kadar tetap 30 tahun.

Secara umum, peraturan ibu bapa adalah apabila kadar faedah naik, harga jualan bergerak ke bawah untuk mengimbangi, tetapi tidak semestinya.

Meningkatnya Harga Jualan vs Penurunan Kadar Faedah

Katakanlah anda membandingkan sebuah rumah di Phoenix yang bernilai $ 240,000 dan kadar faedah anda ialah 4. 5%. Sekiranya anda membeli dalam pasaran menurun dan menunggu sehingga harga jatuh kepada $ 210,000 tetapi kadar naik hingga 6. 5%, anda mungkin lebih baik membeli pada harga yang lebih tinggi.

Ya, memang benar. Pembayaran pada gadai janji LTV 80% untuk rumah $ 240,000 pada 4. 5% adalah $ 972. 84.

Pembayaran pada gadai janji LTV 80% untuk rumah $ 210,000 di 6. 5% adalah $ 1067. 87.

Dengan cara lain, jika anda membayar $ 30.000 lebih untuk rumah dengan membayar $ 240,000 dan tinggal di rumah selama 30 tahun, pada saat Anda membayarkan pinjaman Anda, Anda akan membayar sejumlah $ 350 , 222. 24.

Sekiranya anda membayar $ 30,000 kurang dengan membayar $ 210,000 tetapi dibayar pada kadar faedah yang lebih tinggi selama 30 tahun, pada saat Anda membayarkan pinjaman Anda, Anda telah membayar sejumlah $ 384, 433 20. Dalam hal ini, tidak lebih baik untuk membayar kurang sebagai pertukaran untuk kadar faedah yang lebih tinggi.

Berapa Banyak Adakah Anda Lose dalam Harga Jualan Dengan Setiap.50% kenaikan kadar faedah?

Sekarang kita bandingkan rumah itu pada $ 240,000 jika kadar naik 1/2 titik dan anda mahu menyimpan pembayaran anda sama. Pelunasan kebanyakan gadai janji adalah selama 30 tahun. Jika bayaran pendahuluan anda adalah 20% daripada harga jualan, berapa banyak rumah yang boleh anda beli untuk menyimpan pembayaran anda sekitar $ 975?

• $ 240, 000 x 80% pada 4. bunga 5% sama dengan pembayaran $ 972. 84
• $ 226, 260 X 80% pada bunga 5. 0% sama dengan pembayaran $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% pada 5. 5% faedah sama dengan pembayaran $ 972. 34
• $ 202, 500 X 80% pada 6. 0% faedah sama dengan bayaran $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% pada 6. bunga 5% sama dengan pembayaran $ 971. 80

Anda dapat melihat bahawa kenaikan 2% dalam kadar faedah akan kehilangan kira-kira $ 50, 000 kuasa beli dalam julat harga ini. Sekiranya anda menggandakan harga jualan, anda akan kehilangan kira-kira 100,000 kuasa beli untuk penyebaran 2% kepentingan.

Inilah sebabnya mengapa kadar faedah memainkan faktor besar untuk pembeli rumah pertama kali. Sekiranya anda terlalu dekat dengan hujung harga dan kadar harga anda naik, anda mungkin tidak dapat membeli rumah impian yang anda inginkan kerana anda tidak lagi layak untuk harga jualan itu. Dan, begitu anda tahu, membuat tawaran lowball tidak selalu jawapannya.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.