Cara Memindahkan Gadai Janji kepada Peminjam Yang Lain

Apabila anda menjual rumah atau salah seorang pemilik bergerak, mungkin masuk akal untuk memindahkan gadai janji kepada pemilik baru. Daripada memohon pinjaman baru, membayar kos penutupan, dan memulakan dengan caj faedah yang lebih tinggi, pemilik hanya akan mengambil alih pembayaran semasa.

Anda boleh memindahkan gadai janji, tetapi tidak mudah. Kami akan membincangkan butiran berikut, tetapi ringkasan pilihan anda termasuk:

Pindahkan gadai janji yang boleh dipercayai dengan meminta pemberi pinjaman anda membuat perubahan.
Membiayai semula pinjaman hanya dengan nama pemilik baru.
Pemindahan apabila keadaan tidak mencetuskan klausa "due on sale" pinjaman.

Gadai Janji yang Diasumsikan

Jika pinjaman adalah "boleh dipercayai," anda beruntung: ini bermakna anda boleh memindahkan gadai janji kepada orang lain. Tiada bahasa dalam perjanjian pinjaman yang menghalang anda daripada menyelesaikan pemindahan. Bagaimanapun, gadai janji yang boleh dipercayai boleh menjadi sukar untuk dipindahkan.

Dalam kebanyakan kes, peminjam "baru" perlu memenuhi syarat untuk pinjaman. Pemberi pinjaman akan melihat skor kredit peminjam dan hutang kepada nisbah pendapatan untuk menilai kemampuan peminjam untuk membayar balik pinjaman. Proses ini pada dasarnya sama seperti jika peminjam memohon pinjaman baru (tetapi tentu peminjam boleh mengambil alih pinjaman yang ada). Pemberi pinjaman diluluskan asal permohonan pinjaman berdasarkan kredit dan pendapatan pemohon asal, dan mereka tidak mahu membiarkan orang lain keluar dari cangkuk kecuali mereka mempunyai peminjam pengganti yang sama seperti mungkin untuk membayar balik.

Untuk menyelesaikan pemindahan pinjaman yang boleh dipercayai, minta perubahan dengan pemberi pinjaman anda. Anda perlu melengkapkan permohonan, mengesahkan pendapatan dan aset, dan membayar yuran sederhana semasa proses.

Memindahkan pemilikan: Mengalih keluar nama pada pinjaman hanya memberi kesan kepada pinjaman. Anda masih perlu menukar yang memiliki harta dengan memindahkan tajuk, menggunakan surat ikatan tuntutan, atau mengambil langkah-langkah lain yang diperlukan dalam keadaan anda.

Sulit untuk Cari?

Malangnya, gadai janji yang boleh dipercayai tidak banyak tersedia. Tuntutan terbaik anda adalah jika anda mempunyai pinjaman FHA atau pinjaman VA. Hipotek konvensional yang lain jarang dijangka. Sebaliknya, peminjam menggunakan klausa kerana dijual , yang bermaksud pinjaman mesti dibayar apabila anda memindahkan pemilikan rumah.

Pembiayaan Semula

Jika pinjaman tidak dapat diterima dan anda tidak dapat mencari pengecualian kepada klausa penjualan, pembiayaan semula pinjaman mungkin pilihan terbaik anda. Sama dengan andaian, peminjam baru akan memerlukan pendapatan dan kredit yang mencukupi untuk melayakkan pinjaman.

Pemilik rumah "baru" hanya akan memohon pinjaman baru secara individu dan menggunakan pinjaman itu untuk membayar hutang gadai janji yang sedia ada.Anda mungkin perlu menyelaras dengan peminjam anda untuk mendapatkan lien dikeluarkan (kecuali peminjam baru dan pemberi pinjaman baru bersetuju kepada mereka) supaya anda boleh menggunakan rumah itu sebagai cagaran, tetapi cara yang baik dan bersih untuk mendapatkan pekerjaan itu. Sesetengah lien secara rutin dipindahkan dari satu pemilik kepada yang lain (sebagai contoh, jika penambahbaikan dibuat dengan pembiayaan PACE).

Disebabkan Jualan

Pemberi pinjaman tidak biasanya mendapat manfaat daripada membiarkan anda memindahkan gadai janji. Pembeli akan keluar dengan lebih awal dengan mendapatkan lebih banyak pinjaman "matang", dengan bayaran faedah awal di luar (dan mereka mungkin dapat memperoleh kadar faedah yang lebih rendah).

Penjual akan menjual rumah mereka dengan lebih mudah - mungkin pada harga yang lebih tinggi - kerana faedah yang sama. Tetapi para peminjam tetap kehilangan, jadi mereka tidak sabar untuk meluluskan pemindahan.

Sesuatu klausa jualan adalah seksyen perjanjian pinjaman yang mengatakan bahawa pinjaman itu mesti dibayar apabila harta itu dijual (pinjaman itu "dipercepatkan").

Pengecualian kepada peraturan: Dalam beberapa kes, anda masih boleh meminjam pinjaman - walaupun dengan klausa penjualan. Pemindahan antara ahli keluarga sering dibenarkan, dan pemberi pinjaman anda boleh menjadi lebih murah hati daripada apa yang dikatakan oleh perjanjian pinjaman anda (itu adalah pilihan bahawa mereka boleh bersenam, dan mereka tidak perlu berbuat demikian - t mendapatkan harapan anda). Satu-satunya cara untuk mengetahui dengan pasti adalah dengan meminta pemberi pinjaman anda dan semak perjanjian anda dengan peguam tempatan. Walaupun peminjam mengatakan tidak mungkin, seorang peguam boleh membantu anda mengetahui jika bank anda memberikan maklumat yang tepat.

The Garn-St. Akta Germain menghalang pemberi pinjaman daripada melaksanakan pilihan pecutan mereka dalam keadaan tertentu. Beberapa situasi yang paling umum termasuk:

Apabila penyewa bersama mati dan pemindahan pemilikan kepada penyewa sendi yang masih hidup
Memindahkan pinjaman kepada saudara selepas kematian peminjam
Pemindahan pemilikan harta kepada pasangan atau anak-anak peminjam
Pemindahan akibat perceraian dan perjanjian perpisahan
Perpindahan ke dalam kepercayaan antara vivos (atau kepercayaan hidup) di mana peminjam adalah benefisiari

Lihat senarai lengkap pengecualian, dan semakan senarai ini dengan peguam anda.

Pemindahan tidak rasmi

Jika anda tidak dapat mendapatkan permintaan anda, anda mungkin akan tergoda untuk membuat pengaturan "tidak rasmi". Contohnya, anda boleh menjual rumah anda, meninggalkan pinjaman sedia ada, dan pembeli membayar balik bayaran gadai janji anda.

Ini adalah idea yang tidak baik. Perjanjian hipotek anda mungkin tidak membenarkan ini, dan anda mungkin mendapati diri anda dalam masalah undang-undang, bergantung pada bagaimana keadaan berlaku. Apa lagi, anda masih bertanggungjawab terhadap pinjaman itu - walaupun anda tidak lagi tinggal di rumah.

Apa yang boleh berlaku? Beberapa kemungkinan termasuk:

Jika pembeli berhenti membayar, pinjaman itu ada dalam nama anda, jadi masih masalah anda (pembayaran lewat akan muncul pada laporan kredit anda, dan pemberi pinjaman akan datang setelah anda).
Jika rumah itu dijual dalam perampasan kurang daripada itu, anda boleh bertanggungjawab terhadap apa-apa kekurangan.

Terdapat cara yang lebih baik untuk menawarkan pembiayaan penjual kepada bakal pembeli.

Pilihan Anda

Jika anda tidak boleh memindahkan gadai janji, anda masih mendapat pilihan, bergantung kepada keadaan anda. Sekali lagi, kematian, perceraian, dan pemindahan keluarga mungkin memberikan anda hak untuk membuat pemindahan, walaupun pemberi pinjaman anda sebaliknya.

Jika anda menghadapi perampasan , program kerajaan tertentu memudahkan untuk menangani hipotek - walaupun anda berada di bawah air atau menganggur.

Jika anda bercerai , tanyakan kepada peguam anda bagaimana menangani semua hutang anda dan bagaimana melindungi diri anda sekiranya bekas pasangan anda tidak melakukan pembayaran. Jika pemilik rumah telah mati

, seorang peguam tempatan boleh membantu anda menentukan apa yang perlu dilakukan seterusnya. Jika anda memindahkan aset ke amanah

, semak semula dengan wakil perancang harta tanah anda untuk memastikan bahawa anda tidak akan mencetuskan fasal percepatan. Pembiayaan Semula

mungkin pilihan akhir anda apabila tiada pendekatan lain yang tersedia.