Jika Jualan Pendek Anda Ditolak

Soalan: Seorang pembaca menulis , "Kami telah menjual rumah kami sebagai jualan pendek tahun lepas dan bank mengatakan jualan pendek kami ditolak tetapi kami tidak tahu mengapa Mereka tidak benar-benar memberi alasan kepada kami, dan ejen kami tidak tahu kenapa bank itu menafikan permohonan kami. Mereka meminta kami untuk setiap potongan kertas yang mungkin, dan kami memberikan pulangan cukai dan semua dokumen kewangan yang menunjukkan kami kita tidak dapat menjaga rumah ini lagi .. Kami perhatikan pada minggu lalu bahawa penyenaraian kami telah tamat tempoh dan ejen kami tidak akan bercakap dengan kami lagi. Apa yang boleh dilakukan? "<

Jawapan dari Elizabeth Weintraub:

Hanya kerana bank sekali menafikan jualan pendek tidak semestinya bermakna anda tidak boleh cuba lagi. Perkara pertama yang saya cadangkan ialah untuk memastikan anda tidak terlibat dalam kontrak dengan pembeli terdahulu. Jika kertas kerja jualan pendek anda diserahkan kepada bank, ini mungkin bermakna anda dan seorang pembeli telah menandatangani kontrak pembelian. Kontrak jualan yang paling pendek mengandungi beberapa jenis addendum yang menjadikan kontrak tertakluk kepada kelulusan jualan pendek, dan mungkin ada had masa yang dikenakan sebagai syarat kontrak pembelian.

Oleh kerana anda secara sah tidak boleh menjual rumah untuk kali kedua apabila anda masih diwajibkan kepada pembeli yang sedia ada, anda harus memeriksa dokumen, memanggil syarikat tajuk (atau ejen pembeli) dan pastikan kontrak dibatalkan secara bertulis, jika belum tamat.

Kedua, jika penyenaraian anda telah tamat tempoh, anda mungkin menerima panggilan telefon dari banyak agen lain yang menawarkan perkhidmatan mereka dan / atau mencadangkan mereka mempunyai pembeli untuk rumah anda.

Ejen-ejen ini kemungkinan besar tidak mempunyai sebarang pembeli, dan tidak ada jaminan bahawa agen yang mengejar penyenaraian yang telah habis masa berlalu mempunyai pengalaman bekerja dalam penjualan pendek.

Sudah cukup buruk bahawa sesetengah agen tidak layak untuk menjual jualan pendek namun boleh menawarkan perkhidmatan tersebut, tetapi dalam situasi tertentu, saya cadangkan anda menyewa ejen yang sangat mahir yang telah berunding banyak jualan pendek.

Ejen yang tidak berpengalaman tanpa latar belakang yang kukuh dalam jualan pendek boleh menyakiti sebab anda dan mungkin mengapa jualan singkat anda tidak diluluskan sebelumnya. Kebanyakan ejen jualan pendek veteran yang saya tahu tidak pernah berputus asa sehingga sama ada penjual jatuh mati akibat keletihan atau penjualan pendek diluluskan.

Sewa ejen baru, letakkan rumah anda kembali di pasaran dengan gambar-gambar segar dan cari pembeli baru. Pastikan pembeli akan tetap komited untuk menunggu kelulusan jualan singkat anda. Sebilangan kecil penjual saya gunakan adalah menghendaki ejen pembeli berjanji secara bertulis bahawa ejen tidak akan menulis lebih banyak tawaran untuk pembeli selepas tawaran diterima. Tidak semua pembeli sebenarnya sanggup melakukan pembelian pendek, dan pembeli yang komited diperlukan.Malah, jika pembeli tidak melakukan komitmen, anda tidak benar-benar mempunyai pembeli di bawah kontrak. Anda mempunyai sekeping kertas yang tidak bernilai.

Selepas pendahuluan telah selesai, semak huruf kesusahan anda. Kebanyakan bank memerlukan penjual sesuai dengan satu atau lebih parameter yang diperlukan di bawah garis panduan bank tertentu untuk memberikan jualan pendek. Tidak setiap bank beroperasi di bawah garis panduan yang sama tetapi di sini adalah beberapa yang berlaku untuk setiap jualan singkat:

Anda menghabiskan lebih banyak daripada yang anda buat.

1. Anda mendapat atau bercerai dan tidak mampu menanggung sendiri.
2. Kadar faedah pinjaman anda akan disesuaikan atau telah meningkat.
3. Terdapat kematian atau penyakit perubatan dalam keluarga yang menyebabkan kenakalan gadai janji.
4. Pinjaman anda adalah lalai sekurang-kurangnya 30 hari dari tarikh pembayaran terakhir anda tiba.
5. Anda menganggur dengan sedikit peluang pekerjaan.
6. Anda telah menyelesaikan kebangkrutan yang telah melepaskan semua hutang anda.
7. Kadangkala, apabila penjualan pendek dinafikan, ia adalah disebabkan oleh sesuatu yang semudah penjual sedang membayar gadai janji. Sekiranya pembayaran hipotek tidak tertunggak, garis panduan bank menyatakan bank tidak dibenarkan meluluskan penjualan pendek. Selain itu, fikirkan, jika bank menerima wang anda, mengapa perlu mempertimbangkan untuk memberi anda apa-apa nikmat sama sekali?

Kedua, sedang berada di bawah air dan membuat pembayaran gadai janji kadang-kadang boleh merasakan setara dengan melepaskan bil $ 100 ke udara untuk dibawa oleh angin.

Jika mana-mana daripada 7 item di atas berlaku untuk situasi anda, pastikan anda memasukkan alasan-alasan dalam surat kesulitan anda. Perunding bank mengendalikan sejumlah besar fail, dan mereka tidak selalu meneliti setiap dokumen dengan teliti seperti yang mereka mungkin dapat. Anda perlu membuatnya sangat jelas bahawa terdapat kesusahan, dan menyediakan dokumentasi juga.

Jika anda bercerai, hantar salinan surat perceraian anda ke bank. Termasuk invois daripada doktor anda dengan diagnosis perubatan atau rancangan rawatan. Catat semua pendapatan bulanan anda berbanding aliran keluar. Beberapa penyata kewangan tidak menyediakan tempat atau kotak bagi peminjam untuk memasukkan semua perbelanjaan. Terlepas dari kertas kerja yang diberikan oleh bank Anda untuk menyelesaikannya, buatlah penyata pendapatan penyata kewangan anda sendiri di sebelah kiri dan semua perbelanjaan di sebelah kanan. Tunjukkan nombor negatif di bahagian bawah dengan menolak hutang anda dari pendapatan anda. Jadikannya sangat mudah bagi perunding bank untuk memahami dengan jelas gambar kewangan anda.

Kemudian serahkan kembali. Kemungkinan jualan pendek anda akan diluluskan. Bank mahu melakukan jualan pendek. Penyelesaian Hipotek Nasional, antara tindakan undang-undang lain, memberikan insentif kewangan bagi bank untuk melakukan penjualan pendek seperti program penjualan pendek HAFA. Sebenarnya, kebanyakan bank yang saya telah bekerja dengan lebih suka melakukan penjualan pendek ke atas pengubahsuaian pinjaman. Sekiranya anda sedang dalam pengubahsuaian pinjaman, kemungkinan jualan pendek anda akan diluluskan hanya ditembak sehingga 99. 9%. Baca bagaimana untuk menukar dari pengubahsuaian pinjaman kepada jualan singkat.

Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California, dan tidak memberikan nasihat undang-undang. Jika anda mencari nasihat undang-undang, sila rujuk kepada peguam yang dilesenkan untuk memberikannya.