Apakah Pelepasan Liabiliti untuk Jualan Pendek?

Terdapat sebab-sebab yang baik untuk melakukan penjualan pendek, tetapi salah satu sebab yang paling penting adalah untuk mendapatkan pembebasan liabiliti. Kenapa anda mahu pelepasan liabiliti dalam jualan pendek? Kerana tanpa itu, bank mungkin mempunyai hak untuk mengumpul baki kerana penjual tidak membayar.

Apabila pemberi pinjaman bersetuju untuk melakukan penjualan pendek, ia secara amnya datang kepada keputusan ini kerana lebih menguntungkan bagi bank untuk melakukan penjualan pendek daripada merampas.

Ini mungkin atau mungkin tidak memerlukan penjual mempunyai kesulitan kewangan tetapi ternyata rumahnya berada di bawah air.

Dalam jualan pendek, bank bersetuju untuk melepaskan pinjaman sebagai pertukaran untuk menerima kurang daripada jumlah hutang. Tetapi ia tidak semestinya melepaskan penjual. Melepaskan pinjaman dari harta dan melepaskan penjual adalah 2 perkara yang berbeza. Jika anda berhutang dengan bank $ 200,000 tetapi rumah anda bernilai $ 75,000, bank itu mungkin menerima $ 75,000 dan melepaskan pinjaman. Bagaimanapun, tanpa pelepasan liabiliti, anda boleh menemui beberapa tahun kemudian bahawa bank kini akan datang selepas anda dan menuntut bahawa anda membayar perbezaan $ 125,000.

Pelepasan Liabiliti dan Surat Kelulusan Jualan Pendek

Surat kelulusan jualan pendek memegang kunci. Surat persetujuan ini terperinci apa yang diharapkan oleh bank. Ia menjelaskan istilah berikut, antara pertimbangan lain:

• Harga jualan yang boleh diterima
• Komisen yang dibenarkan maksimum
• Kos penutupan maksimum
• Perolehan bersih minimum
• Tarikh tutup

Tidak setiap surat kelulusan jualan ringkas mengandungi pelepasan liabiliti. Malah, beberapa surat persetujuan tidak membincangkan pelepasan liabiliti sama sekali. Peguam mengatakan bahawa jika perkara itu tidak ditangani, maka pemberi pinjaman mungkin mempertahankan apa sahaja hak yang tersedia kepada pemberi pinjaman di bawah undang-undang persekutuan dan / atau negeri untuk mengejar pertimbangan kekurangan.

Jangan pernah menandatangani surat kelulusan jualan pendek tanpa meminta peguam untuk membacanya dan memberi nasihat undang-undang. Jangan tanya ejen anda kerana melainkan ejen anda adalah seorang peguam, ejen itu tidak dilesenkan untuk memberi anda nasihat undang-undang. Ia adalah bertentangan dengan undang-undang untuk ejen hartanah untuk mengeluarkan nasihat undang-undang.

Saya memberitahu klien saya bahawa jika saya melihat surat kelulusan jualan pendek mereka mengandungi pelepasan liabiliti, saya tidak boleh menasihatinya. Saya memberitahu mereka untuk memanggil seorang peguam. Sekiranya surat itu tidak jelas atau tidak menyatakannya dengan jelas, saya akan mencadangkan penjual menghubungi seorang peguam untuk mendapatkan pembebasan liabiliti. Dalam apa keadaan saya tidak memberikan nasihat undang-undang.

Saya tidak hairan mendengar penjual yang memfailkan tuntutan undang-undang terhadap ejen harta tanah mereka kerana ejen-ejen itu memberi jaminan kepada mereka pemberi pinjaman tidak akan pergi selepas pertimbangan kekurangan.Malah di California, di mana kita bernasib baik untuk mempunyai pinjaman bukan pinjaman tertentu, yang tidak digunakan biasanya digunakan untuk penyitaan, bukan untuk jualan pendek. Dalam erti kata lain, penjual yang melakukan penjualan singkat atas pinjaman wang beli tidak menjamin bahawa pemberi pinjaman jualan pendek akan melepaskan mereka kecuali pemberi pinjaman secara khusus mengeluarkan si penjual.

Kami mempunyai Seksyen 580e Kanun Sivil California, menambah 1 Januari 2011, tetapi belum lagi diuji di mahkamah, dan ia tidak terpakai untuk pembiayaan sekunder atau tahun-tahun sebelumnya.

Jenis-jenis Kenyataan dalam Surat Kelulusan Jualan Pendek Menguruskan Pelepasan Liabiliti

Walaupun saya tidak boleh memberikan anda setiap jenis pelepasan liabiliti atau pelepasan liabiliti yang tidak dapat dipertikaikan dalam surat kelulusan jualan pendek, berikut adalah beberapa contoh. Sesetengah kenyataan ini melepaskan penjual, ada yang tidak menawarkan apa-apa pelepasan liabiliti.

• Apabila penerimaan bank sebanyak $ XXXXXX, bank akan melepaskan lien tersebut dan mengenakan hutang yang tersisa sebagai baki tertagih.
• Bank telah meluluskan hasil diskaun. Tiada apa-apa dalam surat ini boleh ditafsirkan untuk menjejaskan, mengetepikan, mengubah atau mengubah mana-mana hak atau remedi bank dalam undang-undang atau ekuiti dalam mengumpul jumlah amaun yang kena dibayar.
• Bank mengeluarkan kelulusannya untuk menjual harta benda yang akan menghasilkan hasil yang singkat dari gadai janji … dan akan mengetepikan sebarang hak kekurangan, jika berkenaan.
• Setelah menerima pembayaran ini, kami akan melaporkan hutang tersebut sebagai "dibayar sepenuhnya kurang dari baki penuh" kepada semua agensi kredit.
• Peminjam mesti menandatangani pengakuan yang dilampirkan kepada semua syarat yang dinyatakan dalam kelulusan ini dan harus mengakui bahawa bank mengekalkan semua hak kekurangan seperti yang diperuntukkan oleh nota, surat ikatan amanah dan / atau perjanjian keselamatan dan undang-undang tempatan dan persekutuan.
• Bank bersetuju untuk menerima dalam dana bersertifikat $ XXXXXX sebagai pembayaran penuh dengan pinjaman, selain itu, bank akan melaporkan jumlah hutang yang diampuni ke dalam Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri.
• Bank boleh mengejar penghakiman kekurangan yang berbeza dalam pembayaran yang diterima dan jumlah baki yang kena dibayar, melainkan jika dipersetujui sebaliknya atau dilarang oleh undang-undang jika penjualan pendek menutup pinjaman yang dirujuk di atas.
• Apabila menerima dana bank akan melepaskan lien, dan baki kekurangan akan dilaporkan sebagai caj dari baki tertagih.
• Setelah menerima amaun yang dipersetujui, bank akan mengetepikan baki selebihnya atas pinjaman yang disebutkan di atas dan melepaskan peminjam dari kewajiban selanjutnya di dalamnya, dan mengetepikan semua hak untuk meneruskan pertimbangan atau kekurangan selanjutnya.

Jika bank tidak akan memberikan pelepasan liabiliti, anda mungkin perlu menawarkan sumbangan penjual untuk mendorong bank untuk memberikannya. Kadang-kadang anda akan mendapat perunding yang tidak memahami dasar bank. Jika anda merasakan bank tidak mempunyai hak untuk meneruskan pertimbangan kekurangan dan bank enggan melepaskan anda, anda mungkin perlu meningkatkan file tersebut kepada penyelia untuk mendapatkan pembebasan. Tetapi jika semuanya gagal, pertaruhan terbaik adalah meminta peguam untuk mendapatkan pembebasan liabiliti untuk anda atau sekurang-kurangnya menerangkan hak undang-undang anda jika pelepasan liabiliti tidak dapat diperolehi.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.