Perbuatan Pengganti

Semakin banyak, ketika saya mendengar tentang bank-bank yang menawarkan pemilik rumah pilihan untuk surat ikatan sebagai ganti rampasan atas penjualan pendek, saya terus kembali ke satu premis asas. Kenapa ada sesiapa mahu memberi bank sebagai surat ganti sebagai ganti rampasan? Pada dasarnya, jika bank menolak penjualan pendek anda, bank itu mengatakan pergi pound pasir.

Pada pendapat saya, surat ikatan sebagai pengganti bank lebih daripada itu sesuai dengan pemilik rumah. Bilakah kali terakhir bank membantu anda?

Selain itu, mengapa anda ingin membantu bank yang tidak mahu membantu anda? Kebanyakan orang menghadapi akta sebagai pengganti keputusan selepas bank sama ada menafikan pengubahsuaian pinjaman atau menolak jualan pendek. Sudah tentu, jika anda mempunyai ekuiti, anda akan menjual rumah sebelum mempertimbangkan surat ikatan sebagai gantinya, tetapi kebanyakan penjual yang menghadapi keputusan ini tidak memiliki ekuitas; mereka berada di bawah air.

Definisi Surat Akuan Penggantian

Surat ikatan sebagai ganti rampasan adalah dokumen pemindahan hak milik yang ditandatangani oleh pemilik rumah, yang disahkan oleh notari awam dan akhirnya direkodkan dalam rekod awam. Ia menyampaikan tajuk dari pemilik rumah kepada bank yang memegang gadai janji tersebut.

Sebab-sebab Bank Boleh Menolak Surat Akuan Penggantian Penggantian

Kesalahpahaman yang lazim tentang perbuatan sebagai pengganti adalah bahawa harta itu mestilah dalam perampasan. Pemberi pinjaman itu mungkin atau mungkin tidak memfailkan Notis Kemungkiran atau memulakan prosiding kehakiman untuk merampas tetapi mungkin masih terbuka untuk membincangkan suatu surat ikatan sebagai pengganti.

Walau bagaimanapun, bank sering enggan menerima surat ikatan sebagai ganti rampasan jika pemilik rumahnya kini, tetapi kini tidak bermakna bank akan menolak. Bank tidak bertanggungjawab untuk menerima surat ikatan sebagai ganti rampasan. Berikut adalah beberapa sebab mengapa bank mungkin menolak surat ikatan sebagai ganti:

• Tindakan sedemikian tidak menguntungkan.

  Jika bank percaya ia dapat menghasilkan lebih banyak wang melalui perampasan - sama ada kerana harta itu mempunyai ekuitas atau pemerintah persekutuan menyediakan insentif kewangan kepada bank untuk merampas, bank mungkin menolak tawaran pemilik rumah untuk menyerahkan suatu surat ikatan sebagai pengganti perampasan.

• Beban, penghakiman atau liabiliti cukai.

  Sebarang lien berikutnya yang difailkan terhadap harta itu akan kekal dengan harta tersebut dan menjadi tanggungjawab pemberi pinjaman jika tidak dibebaskan sebelum perjanjian untuk surat ikatan sebagai ganti rampasan. Biasanya, harta dengan hanya satu pinjaman adalah calon terbaik. Atau, pemberi pinjaman kedua mungkin menerima surat ikatan sebagai gantinya jika pinjaman pertama adalah saat ini dan harta itu bernilai lebih daripada jumlah bebanannya.

• Pedoman servis melarang perbuatan sebagai pengganti.

  Banyak pinjaman yang diservis oleh PSA, dan garis panduan dalam PSA itu mungkin melarang perbuatan sebagai ganti rampasan.PSA dikehendaki mematuhi garis panduan dan syarat-syarat tersebut tidak boleh diubah.

• Syarat yang tidak dapat diterima.

  Ia juga mungkin bahawa PSA mungkin meminta peminjam untuk membuat sumbangan kewangan sebagai pertukaran untuk penerimaan surat ikatan sebagai ganti, dan peminjam mungkin menolak sama ada disebabkan oleh prinsip atau kekurangan prinsipal.

Kerugian untuk Surat Akuan Penggantian

Sentiasa dapatkan nasihat undang-undang sebelum melompat sedikit untuk memberi bank surat ikatan sebagai ganti rampasan. Ingat, ia adalah untuk kepentingan bank untuk mendapatkan surat ikatan daripada anda. Ia mungkin bukan untuk kepentingan anda untuk mematuhi. Dalam beberapa cara, boleh dikatakan bahawa memberikan bank sebagai surat ikatan sebagai ganti rampasan hanyalah satu langkah di atas berjalan dari hipotik anda.

• Kesan pada kredit.

  Surat ikatan sebagai ganti akan mempengaruhi laporan kredit anda. Sesetengah sumber menyatakan bahawa pengaruh kredit adalah sama dengan rampasan penuh. Keadaan setiap individu berbeza. Apabila diragui, hubungi biro kredit dan tanya. Jangan percaya semua yang anda baca dalam talian.

• Keupayaan untuk membeli rumah lain.

  Tidak ada perkara seperti memberi surat sebagai ganti dan beralih untuk segera membeli rumah lain. Ganjaran gadai janji, Fannie Mae dan Freddie Mac, yang membeli pinjaman di pasaran kedua tidak akan membeli gadai janji yang dibuat oleh peminjam yang menandatangani surat ikatan sebagai pengganti selama 4 tahun tanpa hal keadaan, 2 tahun dengan keadaan yang melemahkan. Mereka sentiasa membuat perubahan kepada garis panduan.

  Bandingkan tunggu untuk membeli selepas perampasan, iaitu 7 tahun tanpa keadaan, 5 dengan, dan apa yang telah anda ambil adalah pada dasarnya keuntungan 3 tahun. Melihat cara lain, jualan pendek mungkin memenuhi syarat untuk membeli rumah dalam tempoh 2 tahun, dalam hal ini anda mungkin telah kehilangan dua tahun jika anda terpaksa menunggu 4 tahun setelah surat ikatan sebagai gantinya.

• Pelepasan liabiliti.

  Pastikan bahawa surat ikatan sebagai pengganti secara khusus mengeluarkan anda dari liabiliti untuk membayar balik pinjaman tersebut. Selain itu, terdapat sedikit perkara dalam menyerahkan tajuk jika anda mempunyai pemberi pinjaman kedua yang akan mengejar anda untuk kekurangan.

Petua: Pastikan untuk meminta kepada akauntan anda sama ada hutang yang dibatalkan boleh menyebabkan liabiliti cukai. Sementara itu, Akta Bantuan Hutang Percukaian Hipotek 2007 menawarkan perlindungan tetapi bahawa matahari terbenam Disember 2012. Insolvensi boleh menjadi satu lagi pengecualian yang ada.

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}