Menulis Kerugian Off Home di Perumahan Kediaman Pribadi

Oleh Julian Block, Peguam

Kebanyakan orang akan memberitahu anda bahawa kehilangan tempat tinggal di rumah kediaman peribadi tidak mungkin atau tidak dibenarkan, tetapi mereka tidak betul. Secara amnya, kod cukai IRS melarang sebarang potongan untuk kerugian penjualan rumah kediaman. Walau bagaimanapun, ia membenarkan beberapa pengecualian untuk menulis kerugian di rumah di kediaman peribadi.

Sebagai contoh, undang-undang membenarkan potongan untuk kerugian daripada penjualan kediaman peribadi yang telah ditukarkan kepada harta sewa.

Tetapi ia mengehadkan jumlah penolakan itu. Tiada potongan untuk penurunan nilai sebelum anda mula menyewa.

Titik permulaan adalah asas (1) disesuaikan pada masa penukaran atau (2) nilai pasaran saksama pada masa penukaran, yang mana lebih rendah. Setelah anda menentukan lebih rendah daripada (1) atau (2), meningkatkan jumlah itu untuk menggambarkan peningkatan modal sewa masa yang meningkatkan nilai. Seterusnya, tolak potongan tempoh sewa untuk susut nilai. Apa yang anda akhirnya temui adalah asas larasan harta pada masa jualan. Apabila anda menjual, potongan potongan kerugian anda adalah amaun yang pada dasarnya pada masa jualan melebihi harga jualan.

Di pasaran hartanah yang masam, asas larasan hartanah pada masa jualan boleh jauh lebih rendah daripada kos asalnya. Sebagai peraturan umum, asas itu bermula sebagai kos asal, termasuk apa-apa hutang yang diandaikan seperti gadai janji pertama atau kedua, ditambah pelarasan naik atau turun.

Laraskan ke atas untuk mencerminkan pengeluaran untuk penyelesaian atau kos penutupan tertentu yang berkaitan dengan pembelian seperti yuran guaman dan / atau penambahbaikan. Laraskan ke bawah untuk jumlah keuntungan dari penjualan sebelum 7 Mei 1997, rumah yang dimiliki sebelum cukai yang ditangguhkan. Semua penyesuaian hasil kos asal anda dalam asas larasan anda.

Contoh: Pada tahun 2001, anda membeli kediaman peribadi pertama anda dengan harga $ 200,000. Pada tahun 2003, anda keluar dari rumah dan menyewanya. Pada masa itu, anda menentukan nilai pasaran yang adil ialah $ 180,000. Selepas itu, anda mengambil potongan susut nilai sebanyak $ 20, 000 dan menjual harta itu dengan harga $ 150,000.

Anda mungkin mengira bahawa kerugian anda ialah $ 50,000 - perbezaan antara kos asal sebanyak $ 200,000 dan harga jualan $ 150,000. Tetapi IRS mengehadkan kerugian anda kepada hanya $ 10.000 - jumlah yang mana $ 160, 000 pada masa disesuaikan (nilai pasaran saksama $ 180, 000 pada masa penukaran tanpa penyusutan jangka masa sewa $ 20, 000) melebihi harga jualan $ 150,000.

Apabila tempoh sewa adalah kurang dari satu tahun, IRS mungkin berpendapat bahawa kerugian harus ditolak atas alasan bahawa penukaran penjual kediaman kepada harta sewa hanya sementara, tidak kekal.Garis panduan untuk penjual rumah memberi amaran bahawa "anda tidak menukar rumah anda kepada harta sewa jika anda sementara menyewakan rumah lama anda sebelum menjualnya." Walau bagaimanapun, garis panduan tentang apa yang sementara dan apa yang kekal adalah tidak bermakna perkataan terakhir. Mereka hanya mencerminkan kedudukan rasmi IRS mengenai isu dan tidak mengikat mahkamah.

Selain garis panduan, IRS akan mempertimbangkan kediaman peribadi yang telah ditukarkan kepada harta sewa "jika anda menempatkan rumah anda dengan agen hartanah untuk disewa atau dijual dan tidak disewa." < Terjemahan: Anda perlu menyewa rumah sebelum anda boleh mengambil potongan kerugian. Batasan ini telah ditegakkan oleh mahkamah. Jika ragu-ragu, sentiasa periksa dengan akauntan cukai profesional atau CPA sebelum menuntut kerugian di rumah di kediaman peribadi.

Julian Block adalah pakar cukai dari Larchmont, New York.

Disunting oleh Elizabeth Weintraub, Ahli Membeli Rumah.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California. <<