Komisen Kredit kepada Pembeli Rumah dari Ejen

Sedang seorang rakan di Texas memanggil saya untuk mengatakan bahawa dia ada di pasaran untuk membeli sebuah rumah. Sebahagian daripada strategi beliau adalah untuk meminta ejen penyenaraian untuk memberikan sebahagian daripada komisen mereka untuk membantu dengan pembayarannya. Tiada seorang pun ejen yang didekati beliau bersedia untuk menampung permintaannya, dan dia keliru. Kenapa tidak ada agen penyenaraian membantu saya, dia bertanya?

Permintaan ini menarik saya. Saya ingin tahu bagaimana dia datang dengan idea sedemikian.

Dia seorang paralegal. Saya tertanya-tanya sama ada mungkin salah seorang pelanggannya memintanya untuk menunda beberapa gaji untuk membantu membayar bil majikannya. Ini satu perkara jika seorang peguam mahu mengambil pro bono kes. Ada lagi jika klien mengharapkan paralegal atau peguam untuk menanggung kewajiban klien.

Agen Penyenaraian Yang Komisen Kredit kepada Pembeli

Ini adalah subjek kontroversi di kalangan kebanyakan ejen kediaman kerana mereka tidak melakukannya sebagai cara amalan biasa. Sesetengah ejen, bagaimanapun, akan menendang semua atau sebahagian komisen kepada pembeli atau penjual. Tidak banyak agen yang sanggup berpisah dengan apa yang mereka lihat sebagai wang susah payah mereka, tetapi tidak menyakitkan untuk bertanya.

Katakan ejen telah menandatangani perjanjian penyenaraian dengan penjual. Penjual bersetuju membayar ejen 7% ejen. Ejen kemudian bersetuju, katakan, untuk membahagikan komisen itu dengan ejen pembeli. Jadi broker penyenaraian mendapat 3. 5% dan broker pembeli mendapat 3. 5%.

Setiap ejen mewakili satu pihak.

Walau bagaimanapun, apabila ejen penyenaraian berfungsi dalam agensi dua dengan mewakili kedua-dua penjual dan pembeli, biasanya ejen menerima semua komisen atau, dalam kes ini, 7% penuh. Sesetengah pembeli percaya bahawa sejak ejen penyenaraian membuat lebih banyak wang, ejen itu harus memberikannya kepada mereka.

Mereka berpendapat bahawa jika mereka mengupah agen pembeli mereka sendiri, ejen penyenaraian akan "kalah" separuh daripada komisen itu. Mereka tidak tahu bahawa sesetengah agen tidak akan bekerja dengan kedua-dua penjual dan pembeli, dan di beberapa negeri, adalah bertentangan dengan undang-undang untuk melakukannya.

Sekarang, beberapa ejen akan berunding dengan komisen hartanah dengan penjual terlebih dahulu. Penjual mungkin bersetuju dengan kadar komisen yang berubah-ubah, bererti jika ejen berakhir membawa pembeli, komisen akan dikurangkan dari 7%, katakan kepada 6%. Dengan cara ini ejen memperoleh 6% untuk mewakili penjual dan pembeli, dan manfaat penjual dengan membayar komisen yang lebih rendah.

Beberapa masalah yang berkaitan dengan perjanjian komisen berubah ialah:

• Broker bekerjasama berada dalam kelemahan apabila banyak tawaran dibentangkan. Walaupun tawaran pembelian sama kepada satu sama lain, penjual akan mengambil tawaran yang disampaikan oleh ejen penyenaraian kerana penjual akan lebih bersih. Broker bekerjasama juga boleh bermain padang, walaupun.Jadi, tidak ada sebab untuk pergi terus ke ejen penyenaraian.
• Ejen penyenaraian yang bersetuju dengan agensi berganda menerima liabiliti tambahan untuk perwakilan pembeli dan melakukan dua kali kerja tanpa dua kali pampasan. Fikirkanlah itu seminit. Oleh itu, ejen penyenaraian yang tidak beretika, didorong dengan tegas oleh komisen, mempunyai insentif tambahan untuk menjual pembeli harta yang berlainan bersama-sama yang membayar komisen agen pembeli penuh. Inilah sebabnya mengapa terus ke ejen penyenaraian boleh menjadi lambungan.
• Jika pembeli juga meminta sekeping tindakan, tidak ada sisa yang cukup untuk pergi. Belum lagi, ejen tidak berada dalam perniagaan untuk memberikan komisen mereka. Belum lagi. Dan pelanggan tidak boleh menerima komisen tanpa dilesenkan, sebagai peraturan umum.

Agen Membeli Siapa Komisen Kredit kepada Pembeli

Kadang pembeli tidak mempunyai cukup wang untuk membeli rumah, jadi mereka meminta agen mereka untuk membantu mereka dengan rebat sebahagian daripada komisen. Walaupun ejen tidak boleh membayar komisen orang yang tidak berlesen, mereka boleh membuat keputusan untuk menolak sebahagian daripada komisen mereka kepada pembeli sebagai kredit kos penutupan atau membayar sebahagian daripada bayaran pendahuluan, yang menyediakan pemberi pinjaman pembeli akan membenarkannya.

Seorang ibu, contohnya, yang memegang lesen hartanah mungkin menawarkan untuk memberikan komisen kepada anaknya untuk membantu mengimbangi kos penutupannya.

Sebilangan besar syarikat hartanah mengiklankan bahawa mereka akan sentiasa menolak sebahagian daripada komisen mereka kepada pembeli kerana:

• Rebaters percaya ejen hartanah membuat terlalu banyak wang.
• Pemberi diskaun yang berharap rebat akan menarik jumlah pembeli ke syarikat mereka untuk mengimbangi kehilangan pendapatan mereka.
• Mereka boleh melakukan kerja kurang. Sering kali, mereka tidak memberikan perkhidmatan penuh kepada pembeli.
• Mereka tidak tahu bagaimana cara menarik perniagaan.

Banyak jenis broker diskaun ini mengharapkan pembeli melakukan banyak pekerjaan dan berinteraksi semata-mata melalui e-mel dan oleh FAX. Mereka sering tidak menunjukkan harta atau memandu pembeli di sekelilingnya. Mereka umumnya tidak menghadiri pemeriksaan rumah atau menjelaskan kerja kertas. Biasanya, kali pertama mereka bertemu dengan pembeli adalah pada penutupan, jika mereka menghadiri penutupan rumah sama sekali.

Adakah Pemboleh Hadiah Kredit Suruhanjaya?

Di permukaan, anda mungkin berfikir, "Baiklah, itu tidak ada lagi!" Jika anda mahir dalam bidang hartanah dan memahami bagaimana untuk berunding, anda mungkin tidak memerlukan ejen untuk mewakili anda. Walau bagaimanapun, memahami bahawa walaupun di bawah aturan di mana penjual membayar komisen 7%, penjual masih mendapat 93% daripada harga jualan.

Penjual membuat lebih banyak wang daripada ejen hartanah. Penjual mempunyai lebih banyak wang untuk diedarkan. Mengapa cuba mencubit beberapa ribu dari ejen apabila penjual mempunyai poket yang dalam? Ia mungkin lebih masuk akal untuk mengambil ejen pembeli anda sendiri untuk mewakili sepenuhnya anda dan secara agresif berunding bagi pihak anda. Ejen yang berpengalaman sering akan mendapatkan anda:

• Harga jualan yang lebih rendah. Anda boleh menyimpan puluhan ribu.
• Konsesi penjual untuk menutup kos. Kebanyakan pemberi pinjaman akan membenarkan kredit penjual minimum 3% ke atas kos penutupan anda, yang mana lebih banyak daripada ejen pembeli.
• Penambahbaikan rumah mengikut permintaan anda untuk pembaikan. Bumbung baru dengan mudah boleh menelan kos $ 15, 000.

Untungnya, kawan saya memutuskan untuk mengupah ejennya sendiri dan meminta konsesi penjual. Juga, sila sedar bahawa saya akan menyenaraikan URL syarikat yang memberi komisyen kredit kepada pembeli, tetapi saya takut bahawa pada masa anda membaca ini, mereka mungkin telah keluar dari perniagaan.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.