Akibat Cukai untuk Pejabat Perniagaan Home

Soalan:

Dalam beberapa tahun akan datang, saya merancang untuk menjual rumah saya. Saya menggunakan salah satu biliknya hanya sebagai pejabat rumah untuk perniagaan saya. Saya telah menuntut potongan rumah-pejabat untuk bahagian penyusutan yang proporsional dan perbelanjaan lain yang berkaitan dengan penggunaan perniagaan bilik, sama seperti saya telah menulis semua peralatan dan perabot yang disumbat ke pejabat. Bagaimanakah peraturan cukai berfungsi apabila saya menjual rumah saya?

Jawapan:

Sebelum tahun 2002, peraturan lebih sukar jika anda menggunakan sebahagian daripada tempat tinggal anda untuk tujuan perniagaan dan kemudian menjual rumah anda. Ya, undang-undang membenarkan pengecualian - melarikan diri dari cukai - keuntungan dari penjualan kediaman utama. Jumlah pengecualian adalah sebanyak $ 250, 000 untuk orang perseorangan dan pasangan suami isteri yang memohon pulangan yang berasingan, dan $ 500, 000 untuk pasangan suami isteri yang memfailkan pulangan bersama. Tetapi peraturan tersebut membenarkan pengecualian hanya untuk bahagian keuntungan yang boleh diagihkan kepada bahagian kediaman, melarang sebarang pengecualian untuk keuntungan di bahagian pejabat.

Kediaman vs Rawatan Perniagaan

Sebenarnya, IRS merawat penjualan seperti seolah-olah anda telah menjual dua keping harta: satu kediaman dan hartanah perniagaan lain. Akibatnya, anda perlu membuat pengiraan berasingan untuk keuntungan kediaman dan perniagaan, membahagikan harga jual, menjual perbelanjaan dan asas antara kediaman dan bahagian perniagaan.

IRS membatalkan peraturan lama dan menggantikannya dengan yang baru yang menghilangkan peruntukan antara kediaman dan perniagaan. Jualan itu adalah urus niaga tunggal selagi pejabat rumah dan bahagian kediaman adalah dalam satu kediaman tunggal - "unit kediaman," seperti yang ditetapkan oleh peraturan agensi. Oleh itu, seseorang seperti anda boleh mengecualikan keseluruhan keuntungan, walaupun menggunakan sebahagian daripada rumah untuk perniagaan.

Mengembalikan Semula Susut Nilai

Pecahan ini tertakluk kepada sekatan "penangkapan semula" yang direka untuk mengelakkan manfaat berganda. Anda kehilangan sebarang pengecualian untuk keuntungan yang sama dengan apa-apa potongan susut nilai yang dibenarkan atau dibenarkan di pejabat rumah selepas Mei 1997. Sebaliknya, anda membayar cukai pada bahagian itu. Dibenarkan atau dibenarkan bermakna apa yang anda tuntut sebelum ini atau, jika anda menuntut kurang daripada yang anda boleh mendakwa, jumlah yang anda boleh tebus. Dalam hal ini, peraturan baru tidak berbeza daripada peraturan lama yang diwajibkan.

Apa yang dilakukan oleh IRS adalah untuk menampung semula susut nilai susut nilai yang membolehkan anda menurunkan cukai dalam tahun-tahun pra-jualan. Agensi ini masih menggunakan peraturan menangkap semula walaupun anda berhenti menggunakan bilik itu atas alasan perniagaan dan seluruh rumah adalah kediaman utama sekurang-kurangnya dua tahun dari tempoh lima tahun yang berakhir pada tarikh jualan.

Pelepasan dari Perambatan

Untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan bantuan daripada penarikan semula, anda perlu menunjukkan dengan "rekod yang mencukupi atau bukti lain" - biasanya, pulangan masa lalu sepatutnya mencukupi - "bahawa potongan susut nilai yang dibenarkan adalah kurang daripada jumlah dibenarkan."Kemudian jumlah yang" tidak dapat dikecualikan adalah jumlah yang dibenarkan. "

Untuk menggambarkan, anggap pejabat rumah anda memenuhi syarat untuk menuntut susut nilai, tetapi anda boleh menunjukkan bahawa anda tidak pernah mendakwa apa-apa.

Maka tidak ada pengurangan jumlah pengecualian dan tiada penangkapan semula.

Liabiliti Cukai Disebabkan susut nilai yang Diterima semula

Susut nilai yang ditarik balik ditaksir pada kadar maksimum 25 peratus dan bukannya kadar tertinggi 15 peratus untuk keuntungan modal jangka panjang, ditambah cukai pendapatan negara yang berkenaan. Laporkan jumlah yang telah ditarik balik pada Jadual D (Keuntungan Modal dan Kerugian), bukan Borang 4797 (Penjualan Harta Usaha). Di samping itu, anda tidak mengalami penarikan semula perbelanjaan lain, seperti cukai hartanah dan kepentingan gadai janji.

_{Julian Block adalah peguam, kolumnis bersindiket dan bekas ejen khas IRS (penyelidik jenayah). Artikel ini dikutip dengan izin dari risalah ini: "Panduan Penjual Rumah untuk Simpanan Cukai: Cara Mudah Untuk Mana-mana Penjual untuk Cukai yang Lebih Rendah Kepada Undang-Undang Minimum," yang boleh dipesan dengan menghantar $ 19. 95 untuk salinan pasca bayar ke J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}