Perpisahan cukai untuk penjualan rumah

Oleh Julian Block, Peguam

Penjual rumah menikmati faedah cukai yang luar biasa apabila dijual semula. Kod Hasil Dalam Negeri Seksyen 121 membenarkan "pengecualian" - melepaskan diri dari cukai pendapatan - untuk keuntungan dari jualan rumah. Pengecualian adalah sebanyak $ 500, 000 untuk pasangan suami isteri yang memfailkan pulangan bersama, dan $ 250,000 untuk pemohon tunggal dan pasangan yang memfailkan pemisahan yang berasingan.

Bagaimana Pemilik Rumah Diinsuranskan Atas Keuntungan Di Atas Pengecualian IRS?

Apa yang berlaku, sekalipun keuntungan lebih tinggi daripada siling pengecualian $ 500,000 atau $ 250,000?

Jawapan: Lebihan itu dikenakan cukai sebagai keuntungan modal jangka panjang pada kadar maksimum 15 peratus, ditambah dengan cukai negeri yang dikenakan.

Keperluan utama: Memiliki dan hidup di harta sebagai kediaman utama anda untuk tempoh mengagregat sekurang-kurangnya dua daripada lima tahun yang berakhir pada tarikh jualan, dan sekurang-kurangnya dua tahun mesti berlalu sejak terakhir kali anda menggunakan pengecualian.

Apa Tentang Cuti Cukai untuk Harta Pribadi?

Apabila anda menjual, berhati-hati dengan peraturan khas untuk perabot. Pecah pengecualian tidak terpakai kepada mana-mana perabot atau harta peribadi lain yang mungkin anda jual untuk keuntungan. Kira sebarang keuntungan pada item tersebut sebagai pendapatan yang boleh dilaporkan dalam tahun jualan. Lebih buruk lagi, anda tidak boleh menolak apa-apa kerugian atas jualan mereka, kerana anda tidak membeli asalnya untuk membuat keuntungan atau memperoleh pendapatan. Anda juga tidak dapat mengurangkan keuntungan dari jualan rumah dengan kerugian yang diderita oleh jualan perabot; Jualan perabot adalah transaksi yang berasingan.

Jika anda memutuskan untuk menjual kandungan kediaman anda, cukai boleh berjalan dengan tinggi tanpa diduga. Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri mengukur keuntungan atau kerugian secara berasingan untuk setiap aset yang dijual - bukan hasil keseluruhan penjualan. Oleh itu, walaupun penjualan sekaligus menghasilkan kerugian bersih untuk anda, feds boleh mencipta keuntungan kena cukai hanya dengan melarang kerugian yang ditanggung pada beberapa aset yang terlibat.

Hasil: Keuntungan kena cukai mungkin jauh melebihi keuntungan bersih bersih dari penjualan.

Untuk menggambarkan, kandungan isi rumah Rita Harrison termasuk beberapa item yang kini bernilai kurang daripada kos asalnya, sementara yang lain banyak dihargai - permadani oriental, misalnya. Rita menerima $ 50, 000 untuk kandungan isi rumah, yang kos asalnya mungkin sekurang-kurangnya itu atau lebih. Walau bagaimanapun, dia bertanggungjawab untuk cukai keuntungan modal pada setiap item yang dijual lebih daripada kos, tanpa mengimbangi kerugian atas barang yang dijual kurang daripada kos. Oleh itu, jika Rita memperoleh keuntungan sebanyak $ 25, 000 dan mengalami kerugian $ 25, 000, dia harus membayar cukai atas semua keuntungan dan mengabaikan semua kerugian.

Peraturan IRS menyatakan bagaimana Rita sepatutnya menentukan apabila perabot dan peralatan dikira sebagai sebahagian daripada rumahnya. Rita boleh menambah kepada rumahnya apa yang dibelanjakannya untuk perabot, perkakas dan barangan serupa yang dianggap lekapan (bahagian kekal harta benda) dan, oleh itu, sebahagian daripada rumah.Dia tidak boleh menambah asas kos barangan yang dianggap harta peribadi dan, oleh itu, bukan sebahagian dari rumah.

Undang-undang negeri di mana rumahnya terletak sama ada, katakan, peti sejuk harus diklasifikasikan sebagai perlawanan (yang bermaksud barang itu harus dijual dengan rumah) atau sebagai harta peribadi (maksudnya ia tidak mempunyai untuk dijual).

Sebagai peraturan umum, undang-undang menganggap item yang mudah alih untuk menjadi harta peribadi, bukan suatu perlawanan.

Julian Block, seorang peguam di Larchmont, NY, telah dikutip oleh media sebagai "profesional cukai terkemuka."

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Harta di Sacramento, California.}