Pinjaman untuk Flipping Houses: Apa yang Bekerja dan Apa Yang Tidak

Sebuah perniagaan membaling rumah boleh memberikan pendapatan yang sihat dan peluang untuk mengubah karier. Berdasarkan rancangan televisyen yang popular, nampaknya mudah dilakukan, dan anda tidak perlu menghabiskan masa dalam program pendidikan mahal untuk berjaya.

Malangnya, ia tidak semudah yang kelihatan. Perancangan yang tepat dan pengetahuan teknikal adalah penting, tetapi halangan jalanan yang paling mungkin adalah pembiayaan - ia memerlukan wang untuk menghasilkan wang.

Jadi bagaimana anda mendapatkan wang itu?

Pelabur swasta, termasuk orang yang anda kenali dan peminjam wang keras, adalah sumber pinjaman terbaik untuk membongkar rumah. Pemberi pinjaman tersebut tidak memerlukan jumlah masa dan dokumen yang sama seperti bank tradisional. Sebaliknya, mereka menilai harta itu sendiri (sebelum dan selepas penambahbaikan) dan keupayaan anda untuk berjaya menyelesaikan projek itu.

Kami akan membincangkan peminjam swasta di bawah, tetapi mungkin berguna untuk memahami cabaran yang unik untuk membongkar pinjaman sebelum anda meminta wang. Terutama selepas mendapat kelulusan gadai janji untuk membeli rumah yang anda tinggalkan, anda mungkin menganggap anda hanya perlu mendapatkan gadai janji yang lain.

Pinjaman Gadai Janji untuk Membuang Rumah?

Pinjaman rumah tradisional mungkin tidak menjadi pilihan untuk membeli hartanah pelaburan - sekurang-kurangnya ketika anda mulai.

Kabar baik ialah pinjaman dari bank dan peminjam tradisional adalah agak murah: kadar faedah adalah antara yang paling rendah yang anda akan dapati untuk hartanah pelaburan (tetapi anda masih perlu membayar penutupan kos).

Malangnya, pinjaman ini tidak selalu praktikal.

Perlahan untuk ditutup: Salah satu cabaran utama dengan menggunakan pemberi pinjaman tradisional adalah masa yang diperlukan untuk menutup pinjaman. Pemberi pinjaman memerlukan anda mengisi permohonan yang luas, dan mereka akan melalui kewangan anda dengan sikat bergigi halus. Jika mereka melihat apa-apa yang menimbulkan persoalan, mereka akan meminta lebih banyak dokumentasi, dan mereka akan mengambil lebih banyak masa untuk menyemak permohonan anda.

Proses ini jarang mengambil masa kurang dari 30 hari (45 atau 90 hari mungkin lebih realistik), dan peluang pelaburan sering bergerak terlalu pantas untuk jangka waktu itu. Terutama jika foreclosures atau jualan pendek adalah sebahagian daripada strategi anda, anda mungkin kecewa dengan kelajuan pemberi pinjaman tradisional.

Menilai pendapatan: Pemberi pinjaman tradisional berdasarkan keputusan pinjaman mereka atas keupayaan anda untuk membayar balik pinjaman. Mereka akan melihat berapa banyak yang anda peroleh setiap bulan berbanding dengan bayaran pinjaman bulanan yang diperlukan untuk mengira nisbah hutang kepada pendapatan. Jika anda seorang pelabur hartanah atau bekerja sendiri, anda mungkin tidak mempunyai jenis "pendapatan" yang mereka cari (peminjam suka melihat bentuk W-2 dan membayar stubs).

Berapa nilai harta benda? Pemberi pinjaman juga membandingkan nilai harta yang anda beli dengan pinjaman yang anda minta. Dikenali sebagai nisbah pinjaman kepada nilai, peminjam konvensional sering memilih untuk mengekalkan jumlah itu di bawah 80 peratus, walaupun mungkin untuk mendapatkan pinjaman FHA dengan sedikit sebanyak 3. 5 peratus ke bawah. Apabila anda membeli sebuah rumah untuk membalikkan, ia mungkin tidak bernilai dalam keadaan semasa - tetapi anda memerlukan wang yang cukup untuk membeli harta itu dan membayar untuk penambahbaikan, yang mungkin melebihi lebih daripada rumah itu bernilai.

Rumah selepas nilai pembaikan (ARV) mungkin merupakan ukuran yang lebih baik, tetapi peminjam tradisional hanya mempertimbangkan nilai penilaian harta semasa.

Kredit klasik: kebanyakan bank dan peminjam gadai janji memerlukan anda mendapat kredit yang kuat untuk mendapatkan pinjaman. Anda mungkin tidak mempunyai sejarah peminjaman, atau anda mungkin mempunyai beberapa perkara yang tidak baik dalam laporan kredit anda - tetapi itu tidak bermakna anda tidak boleh berjaya membaling rumah. Peminjam alternatif lebih berminat dengan projek anda sebelum ini daripada skor kredit anda.

Masalah dengan rumah: Pemberi pinjaman tradisional lebih suka membuat pinjaman di rumah yang berada dalam keadaan yang cukup baik. Sekiranya terdapat masalah kesihatan atau keselamatan, pinjaman tidak akan berjalan. Anda mungkin berupaya untuk membetulkan masalah tersebut, secara mendadak meningkatkan nilai rumah untuk keuntungan, tetapi peminjam lebih berminat untuk memberi pinjaman kepada rumah yang siap bergerak.

Mustahil? Anda boleh menggunakan pinjaman rumah tradisional untuk membalik rumah, terutamanya dalam situasi berikut:

1. Anda mempunyai aset yang signifikan yang akan membantu anda memenuhi syarat - sama ada mereka digunakan sebagai cagaran atau sebahagian daripada pembayaran.
2. Anda tidak dengan tegas "membalikkan" rumah. Apabila membeli kediaman utama (di mana anda pemilik / penghuni), anda mungkin dapat memperoleh dana untuk pembelian kedua dan dengan menggunakan pinjaman FHA 203k. Walau bagaimanapun, prosesnya lambat dan datang dengan pelbagai sekatan.
3. Anda mempunyai ekuiti yang ketara dalam harta lain yang boleh digunakan untuk garis kredit ekuiti rumah (atau aset lain, termasuk harta tanah, yang boleh digunakan sebagai cagaran). Perlu diingat bahawa anda mungkin kehilangan harta tersebut dalam rampasan jika anda tidak dapat mengikuti pembayaran, jadi pilihan ini berisiko (terutama jika keluarga anda tinggal di harta itu).
4. Anda mempunyai pengalaman dengan projek yang berjaya pada masa lalu. Anda boleh mendapatkan pinjaman pelaburan hartanah dari bank dan kesatuan kredit jika anda meyakinkan mereka bahawa anda adalah perniagaan yang sebenar dengan rakan kongsi yang berpengetahuan, proses yang padat, dan sumber kewangan.
5. Anda boleh mendapatkan pinjaman tanpa jaminan. Jika anda boleh meminjam tanpa cagaran, anda mungkin boleh menggunakan pinjaman seperti kad kredit untuk membiayai penambahbaikan. Anda masih memerlukan dana untuk membeli harta itu, tetapi wang tambahan boleh datang dari pinjaman tidak bercagar. Strategi ini berisiko kerana kad kredit sangat mahal, dan projek anda akan terhenti apabila penggerudian anda dipotong atau dibekukan secara tidak sengaja (dan anda memerlukan batas kredit yang sangat tinggi).

Pinjaman Swasta untuk Hartanah Flipping

Pinjaman dari pemberi pinjaman swasta memudahkan kebanyakan cabaran di atas. Kelemahan utama adalah kos, tetapi matlamatnya adalah untuk menggunakan pinjaman ini secara strategik. Pinjaman persendirian boleh didapati dari mana-mana sahaja, tetapi pinjaman yang paling membebani akan dimasukkan ke dalam dua kategori yang luas:

1. Pinjaman dari orang yang anda kenal
2. Pinjaman wang keras

Apabila bermula, sukar untuk mencari bersedia memberi anda wang - orang yang mengenali anda (dan yang mungkin tidak mempunyai banyak wang atau toleransi untuk risiko) mungkin satu-satunya pilihan anda. Sebagai alternatif, anda mungkin perlu membiayai beberapa tawaran pertama anda sendiri.

Bina rangkaian: Terlibat dalam komuniti pelaburan hartanah tempatan. Lama kelamaan, anda akan bertemu dengan orang, dan anda akan belajar siapa yang berpotensi meminjamkan wang. Selain itu, orang akan mengenali anda. Pelabur lain, ejen harta tanah, dan peminjam swasta akan melihat bahawa anda komited untuk menjalankan perniagaan yang berjaya (belum lagi kompeten), dan kemungkinan mendapatkan pinjaman akan bertambah baik.

Pada akhirnya, anda boleh mula meminjam dari pemberi pinjaman wang keras. Pemberi pinjaman ini pakar dalam pinjaman untuk membalik dan pelaburan lain, dan mereka berbeza dengan bank tradisional.

Cepat tutup: Dengan pemberi pinjaman peribadi, prosesnya berbeza, dan pinjaman anda boleh dibiayai dengan lebih cepat (satu minggu atau lebih adalah munasabah apabila anda mempunyai hubungan yang baik dengan pemberi pinjaman profesional). Bergerak dengan cepat boleh menjadi kelebihan persaingan apabila seseorang ingin mendapatkan harta dari tangan mereka.

Pinjaman berasaskan aset: Daripada melihat laporan kredit dan menghitung nisbah pendapatan, peminjam swasta cenderung menumpukan pada nilai aset yang anda beli. Sekiranya anda membaling rumah, pemberi pinjaman ingin tahu bahawa mereka boleh menjual rumah itu dengan cepat untuk mendapatkan wang mereka (seperti pemberi pinjaman lain, peminjam swasta akan mempunyai lien ke atas harta tersebut, membenarkan mereka mengambil harta tersebut dan menjualnya jika anda tidak membayar balik pinjaman).

Pembelian dan penambahbaikan: Pemberi pinjaman swasta berada dalam perniagaan menampung pelabur dan mendasarkan dana anda pada ARV projek. Tetapi mereka mungkin tidak memberikan anda semuanya sekaligus - anda mungkin perlu mengambil dari akaun escrow apabila projek anda berjalan.

Membalik tanpa wang? Sehingga anda mempunyai beberapa projek yang berjaya di bawah tali pinggang anda, peminjam akan memerlukan anda memiliki ekuiti dalam projek. Pada satu ketika, anda mungkin boleh meminjam 100 peratus untuk projek dan mempunyai banyak projek yang berjalan pada masa yang sama.

Kos Pinjaman

Pinjaman untuk membaling projek lebih mahal daripada pinjaman rumah pembelian . Kadar faedah lebih tinggi, dan anda sering perlu membayar beberapa mata atau yuran permulaan (satu mata adalah satu peratus daripada nilai pinjaman anda).

Membengkokkan projek adalah projek jangka pendek. Anda tidak akan tinggal di rumah selama beberapa dekad, jadi hipotek 15-tahun atau 30-tahun bukan pinjaman yang tepat untuk pekerjaan itu. Pelabur sering memilih untuk membeli, memperbaiki, dan menjual harta dalam masa satu tahun atau kurang, dan itulah cara kebanyakan pinjaman swasta berfungsi.Pinjaman tersebut menjadi mahal jika anda memegang harta untuk masa yang lama, dan itu masuk akal kerana risiko pemberi pinjaman bertambah apabila anda menangguhkan bayaran balik.

Berapakah kos untuk meminjam untuk membalik? Kos berada di atas papan, dan semuanya boleh dirunding. Kadar faedah mungkin berada di antara 8 hingga 20 peratus setahun, dan anda perlu membayar 1 hingga 10 peratus pendahuluan. Semakin lama anda berada dalam perniagaan, dan lebih baik hubungan anda dengan pemberi pinjaman, semakin kurang anda akan membayar.

Untuk memaksimumkan jumlah wang yang tersedia untuk projek anda, pemberi pinjaman sering membenarkan pembayaran hanya bunga, dan tidak harus ada penalti prabayar sehingga anda dapat menjual dan membayar pinjaman apabila anda siap.