Kebaikan dan Kekurangan PACE Pinjaman: Pembiayaan untuk Pembaikan

Penjimatan air dan tenaga adalah baik untuk alam sekitar, dan anda juga mendapat manfaat dalam bentuk kos utiliti yang lebih rendah. Tetapi peningkatan besar seperti panel solar landscaping tahan kemarau boleh mahal. Jika anda ingin membuat penambahbaikan hijau, pinjaman PACE mungkin menjadi pilihan untuk pembiayaan. Pembiayaan PACE menjadikannya mudah untuk memenuhi syarat untuk pinjaman jangka panjang yang agak berpatutan, tetapi terdapat kebaikan dan keburukan menggunakan program-program ini.

Apa itu PACE?

Aset Bersih Diperkirakan Hartanah (PACE) adalah cara untuk meminjam wang untuk projek tenaga bersih. Pemilik harta tanah, termasuk pemilik rumah dan perniagaan, mendapatkan pembiayaan untuk menaik taraf dan membayar balik cukai hartanah. Kelulusan untuk pembiayaan PACE adalah berdasarkan ekuiti dalam harta yang dinaik taraf, yang akan digunakan sebagai cagaran untuk mendapatkan pinjaman, dan anda biasanya boleh meminjam sehingga 15 peratus daripada nilai harta.

Kegunaan umum PACE termasuk pemasangan solar, pemanasan dan pemanasan tenaga yang cekap, penyejukan air, landskap penjimatan air, dan pelbagai projek lain untuk hartanah kediaman dan komersil.

PACE hanya terdapat di lokasi di mana undang-undang negeri dan tempatan membenarkan jenis pembiayaan ini, dan di mana program tempatan telah dibangunkan. Program-program ini diteruskan dengan beberapa nama yang berbeza, termasuk program Peluang Pengubahsuaian Tenaga Rumah (HERO) yang popular dan Ygrene.

Sorotan Pinjaman PACE

Program ini mempunyai beberapa ciri yang menjadikan mereka menarik kepada peminjam.

Mudah untuk layak: Kelayakan PACE agak mudah. Berbanding dengan pinjaman ekuiti rumah, yang merupakan alternatif yang popular untuk peningkatan rumah yang mahal, kriteria kelulusan kelihatan santai. Skor kredit FICO anda tidak penting dengan PACE, tetapi isu semasa atau terkini dalam laporan kredit anda boleh menyebabkan masalah.

Anda juga mestilah semasa pada semua cukai hartanah.

Pembiayaan 100 peratus: PACE membolehkan anda membiayai keseluruhan kos sesuatu projek tanpa memerlukan bayaran pendahuluan. Akibatnya, anda boleh memulakan dengan cepat tanpa perlu menyimpan projek atau menggerakkan wang. Sudah tentu, pinjaman yang lebih besar bermakna kos faedah yang lebih tinggi dan bayaran yang lebih tinggi.

Boleh dipindahkan ke pemilik seterusnya: Jika anda menjual harta setelah melakukan penambahbaikan, anda tidak semestinya harus membayar pinjaman. Pinjaman ini dilampirkan kepada harta benda, jadi ia boleh dipindahkan dan dibayar oleh pemilik seterusnya. Sama ada atau tidak itu satu perkara yang baik mungkin bergantung kepada sama ada anda pembeli atau tidak.

Masa untuk membayar balik: Peningkatan yang ketara boleh mahal. Pinjaman PACE boleh dibayar dalam tempoh masa yang panjang (5-20 tahun, contohnya). Hasilnya, bayaran boleh disimpan secara relatif kecil. Walau bagaimanapun, seperti apa-apa pinjaman, semakin lama anda ambil untuk membayar balik, semakin banyak minat yang akan anda bayar sepanjang hayat pinjaman itu.

Kredit cukai berpotensi: Pendanaan PACE mungkin menjadikannya lebih mudah untuk memenuhi syarat untuk kredit cukai persekitaran - semak dengan penasihat cukai anda sebelum membuat sebarang keputusan. Apabila masa menjadi kebimbangan, PACE memungkinkan untuk menyelesaikan projek sebelum kredit cukai tamat, dan mendapatkan pinjaman yang besar membolehkan anda memasang segala-galanya dalam satu tahun (bertentangan dengan merangkak beberapa tahun untuk menguruskan aliran tunai).

Sesetengah kredit hanya tersedia untuk tahun pemasangannya sebenarnya selesai , jadi anda akan mahu membayar semua perbelanjaan tersebut pada tahun yang sama.

Masalah Dengan Pembiayaan PACE

Sebelum menggunakan pembiayaan PACE untuk projek anda, kenali dengan beberapa perangkap.

Konflik kepentingan: Pembiayaan PACE sering diatur melalui kontraktor yang mungkin mempunyai insentif untuk mempromosikan peningkatan mahal. Ini boleh menjadi satu bentuk belanja sehenti yang mudah, tetapi kontraktor tidak tahu tentang kewangan anda dan apa yang anda boleh "mampu" - dan anda mampu hampir apa-apa dengan pinjaman PACE. Kebanyakan penyedia perkhidmatan adalah jujur, dan akhirnya ia sampai kepada pembeli untuk membuat keputusan pintar, tetapi peratusan kecil kontraktor mungkin membuat kenyataan yang menyesatkan hanya untuk mendapatkan pekerjaan bergaji tinggi. Selain mendapat bayaran untuk kerja yang akan mereka lakukan, kontraktor mungkin mendapatkan bayaran rujukan tambahan dari pemberi pinjaman jika mereka mengatur pembiayaan, jadi potensi konflik kepentingan adalah nyata.

Ganjaran pembayaran: Walaupun anda membayar balik tempoh yang panjang, membuat bayaran boleh menjadi beban. Kebanyakan orang berfikir dari segi bayaran bulanan, tetapi penilaian harta sering dibayar hanya sekali atau dua kali setahun. Anda mungkin menghadapi perbelanjaan kejutan apabila tiba masanya untuk membuat pembayaran yang meningkat. Dalam beberapa kes (jika penyedia pinjaman rumah anda membayar cukai harta melalui akaun escrow), bayaran PACE akan ditambah kepada pembayaran gadai janji bulanan anda dalam bahagian yang lebih kecil.

Kos faedah: Pembiayaan PACE agak mudah untuk layak. Walau bagaimanapun, kadar faedah kadang-kadang lebih tinggi daripada yang anda akan bayar jika anda hanya menggunakan pinjaman ekuiti rumah atau garis kredit - terutamanya jika anda mempunyai kredit yang baik. Sama ada anda boleh mendapatkan hasil yang lebih baik diri anda bergantung kepada banyak faktor, tetapi pinjaman PACE tidak semestinya murah.

Kos dan faedah: Mudah untuk mendapatkan kelulusan untuk program PACE, tetapi adakah ia berbaloi? Program-program ini paling masuk akal untuk individu yang tidak mampu pinjaman kurang mahal (sering disebabkan oleh masalah kredit atau pendapatan terhad). Projek-projek seperti menggantikan tingkap anda boleh menambah nilai rumah anda, jadi anda perlu mendapatkan beberapa wang itu kembali apabila anda menjual. Walau bagaimanapun, anda tidak semestinya akan melihat perubahan besar dalam kos utiliti - dan anda masih perlu membuat bayaran cukai yang lebih tinggi.

Risiko penyitaan: Pinjaman PACE dijamin oleh rumah anda, jadi anda mungkin kehilangan rumah anda dalam perampasan jika anda tidak membuat pembayaran. Dalam banyak kes, pinjaman PACE bergerak ke "kedudukan pertama" (di hadapan pemberi pinjaman gadai janji anda) yang bermaksud anda meragut risiko walaupun anda membuat bayaran gadai janji biasa anda seperti yang dipersetujui.Lain-lain jenis pinjaman (kecuali mereka juga pinjaman ekuiti rumah) tidak sepatutnya meletakkan anda dalam kedudukan itu.

Kelihatan Boleh Menipu

Risiko di atas tidak bermakna bahawa program PACE tidak baik. Walau bagaimanapun, ia bernilai mengetahui kebaikan dan keburukan pengaturan ini sebelum mendaftar. Malangnya, risiko sering diabaikan kerana program PACE dianggap "selamat. "

Berkaitan dengan Kerajaan? Kerajaan tempatan membuat pendanaan PACE tersedia, dan program PACE kadang-kadang keliru dengan program yang ditawarkan kerajaan. Akhirnya, mereka hanya pinjaman seperti pinjaman lain - mereka perlu dibayar balik, dan ada akibat-akibat gagal membayar.

Untuk tujuan yang baik? Rasanya baik untuk melakukan perkara yang baik, dan pembiayaan PACE membantu anda membayar projek hijau. Walau bagaimanapun, terdapat juga beberapa entiti yang terlibat yang boleh menjadi lebih berminat untuk membuat keuntungan daripada membuat perbezaan. Pengkritik berpendapat bahawa pinjaman ini mempunyai persamaan dengan pinjaman subprima. Dikurangkan cukai? Anda mungkin dapat mengurangkan kos faedah yang berkaitan dengan projek anda. Walau bagaimanapun, undang-undang cukai adalah rumit - anda perlu bercakap dengan penyedia cukai tempatan untuk mengesahkan keupayaan anda untuk mengambil potongan. Malangnya, sesetengah pemilik hartanah percaya bahawa kos projek

keseluruhan boleh ditolak kerana pembayaran adalah sebahagian daripada tagihan cukai harta benda, dan ini biasanya tidak tepat. Bagaimana Menggunakan Pinjaman PACE Dalam beberapa kes, ia masuk akal untuk menggunakan dana PACE untuk projek. Berikut adalah beberapa tip untuk membantu anda mendapatkan nilai wang anda.

Bercakap dengan pemberi pinjaman terus:

Selepas anda belajar tentang PACE dari kontraktor, perbincangkan dengan peminjam sebenar atau organisasi pembiayaan PACE. Ia penting untuk memahami dengan tepat apa yang anda masuki. Ketahui kebaikan dan keburukan pilihan yang berbeza, dan lihat berapa banyak yang akan anda bayar. Malah kontraktor yang jujur ​​boleh melupakan untuk memasukkan butiran penting, dan mereka tidak tahu tentang keadaan kewangan anda. Dapatkan butir-butir terus dari sumber, dan perbincangkan itu apabila kontraktor anda tidak hadir (supaya anda boleh bercakap secara bebas tanpa perlu risau tentang mencederakan perasaan seseorang).

Bandingkan jenis pinjaman yang lain: Sekali lagi, pinjaman PACE tidak semestinya cara paling murah untuk meminjam. Terokai semua alternatif di bawah.

Membeli-belah antara pemberi pinjaman dalam talian, bank tempatan, dan kesatuan kredit di kawasan anda FHA 203K pinjaman juga boleh digunakan untuk membiayai penambahbaikan rumah dan memerlukan bayaran pendahuluan yang agak kecil

• Anda mungkin dapat membiayai projek anda dengan pinjaman peribadi dan elakkan cagaran yang menjanjikan
• Ketahui kadar apa yang anda boleh menjangkakan secara realistik, dan ketahui apa kos penutupan yang anda perlu bayar. Juga, ketahui jika anda akan berakhir dengan lien di rumah anda (yang akan berlaku jika anda menggunakan pembiayaan PACE atau gadai janji kedua tradisional). Anda mungkin masih layak untuk kredit cukai - dan mungkin juga potongan kos faedah - jika anda menggunakan pinjaman lain.
• Dapatkan sebut harga daripada beberapa kontraktor:

Apabila anda tidak membayar tunai di hadapan,

apa-apa nampaknya berpatutan.Tetapi masih ada peluang untuk menjimatkan wang (dan menurunkan pembayaran anda) dengan pergi ke kontraktor yang paling kompetitif. Hanya ingat bahawa kadang-kadang anda mendapat apa yang anda bayar, jadi memilih harga terendah yang mungkin akan kembali menghantui anda. Belanjawan dan bayar wang tunai: Ini bukan cara paling mudah untuk melakukan sesuatu, tetapi anda boleh melengahkan projek anda, menjimatkan wang, dan membayar wang tunai untuk menyelesaikannya pada suatu ketika nanti. Melakukannya akan menjimatkan wang anda dengan kos faedah, dan anda akan mempunyai pilihan tambahan apabila memilih kontraktor dan kerja yang tepat yang mereka lakukan.

Menjual (atau Membeli) Harta Dengan PACE Pinjaman PACE adalah unik kerana mereka tinggal dengan harta tersebut - bukan peminjam asal.

Menjual harta:

Jika anda telah menggunakan PACE untuk menaikkan pembiayaan, anda masih boleh berhutang apabila anda memutuskan untuk menjual. Dalam kes itu, anda boleh menjual harta yang lebih baik, dan pembeli boleh bertanggungjawab untuk membayar balik (pemilik hartanah baru akan mendapat penilaian). Dalam beberapa hal, itu masuk akal kerana harta itu sebenarnya

bernilai lebih. Walau bagaimanapun, sesetengah pembeli mungkin enggan mengambil pembayaran tersebut, dan mereka mungkin mengalami kesulitan mendapatkan pembiayaan jika harta mempunyai penilaian tambahan. Jika anda lebih suka, anda boleh membayar sendiri hutang PACE, yang menjadikan harta anda lebih menarik kepada pembeli. Segala-galanya boleh dirunding dalam hartanah: anda boleh mengenakan harga yang lebih tinggi untuk penambahbaikan berbayar, atau anda boleh menerima harga yang lebih rendah untuk harta yang datang dengan perbelanjaan yang lebih tinggi (sekurang-kurangnya sementara). Membeli harta:

Jika anda mempertimbangkan harta dengan hutang PACE yang ada, ambil sedikit masa untuk mengetahui bagaimana hutang itu akan menjejaskan transaksi anda. Mungkin, anda akan mendapat manfaat daripada penambahbaikan, jadi ia mungkin mengambil alih pembayaran (contohnya, anda akan mempunyai bil elektrik yang lebih rendah jika rumah itu mempunyai sistem fotovoltaik yang teguh, dan anda akan menikmati bil-bil yang lebih rendah lama selepas Penilaian PACE berakhir).

Sebelum anda pergi terlalu jauh, bicaralah dengan pemberi pinjaman anda untuk mengetahui bagaimana mereka mengendalikan isu PACE. Dalam sesetengah kes, PACE lien perlu berada di kedudukan pertama, tetapi beberapa program PACE bersedia untuk mengambil kedudukan kedua di belakang pinjaman pembelian rumah anda.