Mitos Harta Tanah Besar

Artikel ini pada asalnya diterbitkan pada 24 Februari 2007

Membeli kediaman utama mungkin merupakan satu-satunya keputusan terbaik yang dapat dilakukan seseorang untuk masa depan kewangan mereka. Walau bagaimanapun, apabila anda masuk ke rumah kedua, rumah percutian, hartanah sewa, bangunan komersial, dan tanah mentah yang dipegang untuk potensi penghargaan, anda bermain permainan bola yang baru. Itu kerana, dalam masa yang lama, pulangan sebenar (bersih daripada inflasi) yang ditawarkan oleh saham biasa telah menghancurkan yang tersedia oleh pemilikan hartanah.

Yep. Anda membaca hak itu. Orang Amerika telah menjadi begitu teruja dengan pemilikan hartanah yang mereka sering tidak menyedari harta yang semakin meningkat dari $ 500, 000 hingga $ 580, 000 dalam tempoh lima tahun, selepas membuat perbelanjaan faedah selepas cukai ke atas gadai janji, insurans tambahan, kos tajuk, dan lain-lain, tidak seiring dengan inflasi! Keuntungan $ 80,000 itu tidak akan membelikan anda lebih banyak barangan dan perkhidmatan; jumlah hamburger yang sama, kolam renang, set perabot, pianos besar, kereta, pena air mancur, sweater kasmir, atau apa sahaja yang anda mungkin ingin memperoleh. Dengan mengandaikan gadai janji penuh pada 6. 25%, sepanjang lima tahun, anda akan membayar $ 151, 401 dalam faedah kasar, atau kira-kira $ 93, 870 selepas potongan cukai yang sesuai (dan yang menganggap anda berada dalam kurungan teratas, yang paling menguntungkan kes.) Baki gadai janji anda akan dikurangkan kepada sekitar $ 466, 700, memberikan anda ekuiti $ 113, 300 ($ 580,000 nilai pasaran - $ 466, 700 gadai = $ 113, 300 ekuiti.) Pada masa itu, $ 184, 715 dalam pembayaran.

Pemfaktoran dalam penjagaan harta, insurans, dan kos lain, perbelanjaan luar biasa anda akan sekurang-kurangnya $ 200,000.

Ini harus menggambarkan prinsip asas yang semua pelabur harus ingat : Harta tanah sering merupakan cara untuk menyimpan wang yang anda sebaliknya akan dibayar dalam perbelanjaan sewa, tetapi ia tidak akan menjana kadar pulangan yang cukup tinggi untuk mengkompaun kekayaan anda dengan ketara.

Sudah pasti, operasi khas yang boleh dan menghasilkan pulangan yang tinggi atas dasar yang dimanfaatkan seperti kontraktor dengan membeli, menaik taraf, dan menjual rumah yang rendah, pereka hotel mewujudkan destinasi yang menarik di kawasan bandar yang panas (ia mesti menyatakan bahawa dalam kes ini, penciptaan kekayaan tidak datang dari harta tanah, tetapi dari perniagaan - atau saham biasa - yang dibuat melalui operasi hotel), atau unit penyimpanan dalam bandar yang tidak mempunyai sifat sebanding lain (walaupun, sekali lagi, kekayaan sebenar tidak berasal dari harta benda tetapi dari perniagaan yang dicipta!)

Apa yang menyebabkan mitos hartanah ini hebat berkembang? Mengapa kita ditipu olehnya?Teruskan membaca untuk wawasan, jawapan, dan maklumat praktikal yang mungkin anda dapat gunakan.

1. Bagi Ramai Pelabur, Harta Tanah Lebih Ketara Daripada Saham

Pelabur purata mungkin tidak melihat stoknya sebagai sebahagian daripada perniagaan yang sebenar, yang mempunyai kemudahan, pekerja, dan satu harapan, keuntungan. Sebaliknya, mereka melihatnya sebagai sekeping kertas yang bergerak di atas carta. Tanpa konsep pendapatan pemilik asas dan hasil pendapatan, ia boleh difahami mengapa mereka mungkin panik apabila saham Home Depot atau Wal-Mart jatuh dari $ 70 hingga $ 33.

Dengan sangat tidak menyedari bahawa harga itu adalah yang paling penting - iaitu, apa yang anda bayar adalah penentu utama pelaburan anda - mereka memikirkan ekuiti sebagai lebih daripada tiket loteri daripada pemilikan, membuka The Wall Street Journal dan berharap dapat melihat beberapa gerakan menaik.

Anda boleh masuk ke dalam harta sewa; lari tangan anda di sepanjang dinding, menghidupkan dan mematikan lampu, memotong rumput, dan menyambut penyewa baru anda. Dengan saham Bed, Bath, dan Beyond yang duduk di dalam akaun pembrokeran anda, ia mungkin tidak kelihatan seperti sebenar. Bahkan cek dividen yang biasanya akan dikirimkan ke rumah, perniagaan, atau bank anda, sering kali kini secara elektronik dimasukkan ke dalam akaun anda atau dilaburkan secara automatik. Walaupun secara statistik sepanjang jangka panjang anda lebih cenderung untuk membina nilai bersih anda melalui jenis pemilikan ini, ia tidak merasakan sebagai harta sebenar.

2. Harta Tanah Tidak Memiliki Nilai Pasaran Terkutip Harian

Harta tanah, sebaliknya, mungkin menawarkan cukai selepas yang lebih rendah, selepas pulangan pulangan, tetapi ia menyisihkan orang-orang yang tidak tahu apa yang mereka lakukan dari melihat nilai pasaran yang disebut harga setiap hari. Mereka boleh meneruskan, memegang harta mereka dan mengutip pendapatan sewa, sama sekali tidak mengetahui hakikat bahawa setiap kali kadar faedah bergerak, nilai intrinsik pegangan mereka terjejas, seperti saham dan bon. Kesilapan ini ditangani apabila Benjamin Graham mengajar para pelabur bahawa pasaran ada untuk melayani mereka, tidak mengarahkan mereka. Beliau berkata bahawa mendapatkan emosi tentang pergerakan harga adalah sama seperti membiarkan diri anda penderitaan mental dan emosi terhadap kesilapan orang lain dalam penghakiman. Coca-Cola boleh berdagang pada $ 50 satu saham tetapi itu tidak bermakna bahawa harga adalah rasional atau logik, atau tidak bermakna jika anda membayar $ 60 dan kehilangan kertas sebanyak $ 10 sesaham yang anda buat pelaburan yang buruk. Sebaliknya, pelabur harus membandingkan hasil pendapatan, kadar pertumbuhan yang dijangkakan, dan undang-undang cukai semasa, kepada semua peluang lain yang tersedia untuk mereka, memperuntukkan sumber mereka kepada yang menawarkan pulangan yang terbaik dan risiko diselaraskan. Hartanah tidak terkecuali. Harga adalah apa yang anda bayar; nilai adalah apa yang anda dapat.

3. Membingungkan Bahawa Yang Berhampiran dengan Yang Yang Berharga

Pakar psikologi telah lama memberitahu kita bahawa kita memandang tinggi kepentingan kepentingan yang dekat dan mudah di tangan berbanding dengan yang jauh. Ini mungkin, sebahagiannya, menjelaskan mengapa begitu ramai orang menipu pada pasangan mereka, menggelapkan diri daripada konglomerat korporat, atau, sebagai seorang pemimpin perniagaan yang digambarkan, seorang kaya dengan $ 100 juta dalam akaun pelaburannya mungkin merasa marah kerana kehilangan $ 250 kerana dia meninggalkan wang tunai di atas meja di sebuah hotel.

Prinsip ini boleh menjelaskan mengapa sesetengah orang merasa lebih kaya dengan memperoleh $ 100 pendapatan sewa yang muncul dalam peti mel setiap hari berbanding $ 250 daripada pendapatan "mencari-cari" yang dihasilkan oleh saham biasa mereka. Ia juga boleh menjelaskan mengapa banyak pelabur memilih dividen tunai untuk berkongsi pembelian balik, walaupun yang lebih tinggi adalah lebih efisien dan, yang lain sama, menghasilkan lebih banyak kekayaan yang dibuat bagi pihak mereka.

Ini sering ditambah dengan keperluan manusia untuk dikawal. Tidak seperti Worldcom atau Enron, penipuan perakaunan oleh orang yang tidak pernah anda jumpai tidak boleh membuat bangunan komersil yang anda sewa kepada penyewa hilang semalaman. Selain kebakaran atau bencana alam yang lain, yang sering diliputi oleh insurans, anda tidak akan tiba-tiba bangun dan mendapati bahawa harta pusaka hartanah anda telah hilang atau bahawa mereka sedang ditutup kerana mereka menandatangani Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa . Bagi ramai, ini memberikan tahap keselesaan emosi.