Menilai Harta Sewa - 4 Perkara Yang Dipertimbangkan

Apabila anda ingin membeli harta sewa, terdapat empat pertimbangan yang boleh membantu anda membuat pilihan terbaik. Berikut adalah empat faktor yang boleh membantu anda menilai pelaburan:

• Lokasi
• Kewangan
• Pembaikan
• Pasaran Semasa

Menilai Lokasi Harta

Lokasi adalah salah satu perkara yang paling penting untuk dipertimbangkan apabila menilai harta pelaburan berpotensi. Ia boleh membantu anda membuat tebakan yang berpendidikan mengenai potensi hartanah untuk menghargai selama bertahun-tahun.

Sebagai contoh, guru hartanah Robert Kiyosaki bercakap tentang manfaat membeli harta pendapatan berhampiran komuniti kolej. Penyebabnya, selalu ada bekalan penyewa yang mencukupi, ibu bapa murid biasanya akan membayar sewa dan anda sering boleh mengenakan sewa yang lebih tinggi kerana keinginan kawasan dan peningkatan permintaan untuk pangsapuri.

Apa Persekitaran Di Sekitarnya?

• Adakah pinggir bandar atau bandar?
• Adakah ia dekat dengan kedai runcit, hub pengangkutan, hospital, dan sekolah?
• Jenis penyewa apa yang ingin tinggal di sana? (keluarga, warga tua, orang perseorangan, kelas menengah, dll)
• Adakah terdapat penyewa yang cukup di kawasan tersebut?
• Adakah ia dekat kediaman anda sekarang?
  -Jika jauh, anda perlu memberi faktor dalam kos perjalanan dari segi kos kewangan dari kos perjalanan dan peluang dari kehilangan produktiviti.
• Adakah kejiranan stabil, berkembang atau menurun?
  -Adakah terdapat banyak sifat kosong atau terdapat banyak pembinaan baru?

• Adakah anda melihat peluang untuk berkembang di masa depan?
  -Sebagai contoh, sebuah landasan kereta api baru yang menghubungkan ke bandar besar sedang dibina, atau sebuah syarikat baru berpindah ke kawasan itu dan mewujudkan pekerjaan baru. Ini secara mendadak dapat meningkatkan keinginan lokasi.

Menilai Kewangan Properti

Ketahui Anggaran Anda

• Berapa banyak yang boleh anda masukkan ke dalam pelaburan ini?
• Berapa banyak yang anda boleh kalah?
• Jika anda memerlukan dana tambahan, di manakah anda akan mendapatnya?
• Apa yang akan berlaku untuk pembayaran gadai janji bulanan dan kadar faedah?

Lihatlah Nilai Harta

• Tanya untuk melihat pendapatan dan perbelanjaan sebenar bagi harta itu. Sekiranya tidak ada, pastikan anda dapat meramalkan kos operasi secara munasabah.
• Hitung Pendapatan Operasi Bersih (NOI) untuk harta tersebut.
  -Apakah kadar kekosongan standard untuk kawasan anda?
  -Apakah sewa yang diunjurkan untuk hartanah?
  -Apakah kos insurans?
  -Berapa banyak cukai?
  -Apakah kos penyelenggaraan hartanah?
• Adakah anda menentukan Kadar Permodalan pasaran anda (Kadar Cap)? Jika anda tidak menyedari Kadar Cap pasaran anda, anda harus berunding dengan broker hartanah tempatan.
  -Setelah anda telah menentukan Kadar Cap, kini anda boleh membahagikan NOI dengan Cap Rate dan mendapatkan nilai semasa harta tersebut.
• Adakah anda telah melakukan Analisis Pasaran Perbandingan (CMA)?
  -Salah rumah setanding di kawasan yang dijual? Sama ada anda membeli harta sewa atau ingin membaling rumah, anda pasti akan memastikan anda tidak membayar lebih untuk harta itu.

Menilai Pembaikan Apa Diperlukan

Pembaikan Apa yang anda selesa?

• Adakah anda ingin harta yang hanya memerlukan lapisan cat dan karpet baru, adakah anda OK dengan jumlah kerja yang sederhana atau anda selesa dengan rehab usus (paip baru, elektrik, lantai, dinding, dll) < Bolehkah Anda Memiliki Pembaikan Ini?

Kos pembaikan akan berbeza-beza bergantung kepada jika anda dapat melakukannya sendiri atau jika anda perlu mengupah orang lain untuk melakukannya.

• Belanjawan pembinaan anda untuk bahan-bahan dan ketukangan juga akan berbeza-beza bergantung kepada sama ada anda mengubah suai rumah bernilai sejuta dolar atau lima puluh ribu harta sewa dolar.
• Satu lagi peraturan umum ialah, pembaikan akan selalu lebih mahal daripada yang anda telah merancang. Sekiranya anda mengupah kontraktor, kerja dua minggu kerap berubah menjadi empat minggu. Walaupun anda melakukan pembaikan diri sendiri, kos boleh keluar dari tangan.
• Sebagai contoh
  : Anda merancang untuk memasang dinding kering baru di dalam bilik dengan harga $ 800. Apabila anda membuka dinding, anda mendapati serangan rayap dan keperluan bukan sahaja untuk membasmi tetapi juga untuk membina semula dinding. Perbelanjaan yang tidak dijangka seperti ini akan ditambah dengan cepat. Anda bukan sahaja akan dipukul dengan bajet pembinaan yang lebih tinggi, tetapi anda akan membayar kos pembiayaan tambahan, yang disebut "biaya lembut," untuk membayar gadai janji, cukai harta, dan insurans ke atas harta kosong sementara pembaikan tambahan ini selesai. Menilai Pelaburan Berbanding Pasaran Semasa

Cuba mencuba McMansion semasa kemelesetan tidak akan menjadi usaha yang paling mudah. Dalam kemelesetan, membeli harta rampasan untuk disewakan kepada penyewa mungkin menjadi pertaruhan yang lebih baik untuk berjaya. Anda perlu melihat arah aliran pasaran hartanah sekarang dan menyesuaikan pelan anda dengan sewajarnya. Jika anda membeli McMansion itu dan mempunyai wang untuk memegangnya selama tujuh tahun sehingga anda boleh menjualnya untuk keuntungan, maka, ya, ia berpotensi menjadi pelaburan yang baik.

Satu lagi perkara yang perlu dilihat apabila membeli harta adalah nilai jualan semula. Aset yang sangat diinginkan adalah yang mudah dibeli dan dijual tanpa mengira pasaran. Mereka sentiasa dalam permintaan. Fikirkan mereka sebagai keperluan, seperti roti dan air.

Orang ramai tidak memerlukan sebuah rumah dengan kolam renang di dalam dan bilik pemeriksaan TV. Orang memerlukan sebuah rumah dengan bilik mandi bersih dan bumbung yang kuat. Anda mahu harta anda merayu kepada jumlah orang yang paling ramai supaya anda mempunyai bilangan penyewa dan pembeli yang paling ramai.

ABC of Property Investing