Analisis Pasaran Perbandingan (CMA) - Syarat Pembelian Rumah

Sebelum meletakkan rumah di pasaran atau menyenaraikan dengan ejen hartanah, penjual rumah yang bijak mendapatkan analisis pasaran perbandingan, juga dirujuk dalam industri sebagai CMA. Anda mungkin menerima surat mel terus atau poskad dari ejen hartanah tempatan tentang CMA. Padang-padang ini menawarkan laporan percuma untuk memberitahu anda berapa nilai rumah anda. Penjual menggunakan CMA untuk mengetahui harga rumah.

Apakah Analisis Pasaran Perbandingan?

Walaupun laporan boleh berbeza-beza, dari senarai dua halaman jualan rumah setanding dengan panduan komprehensif 50 halaman, panjang dan kerumitan laporan bergantung kepada amalan perniagaan ejen.

Walau bagaimanapun, laporan analisis pasaran perbandingan standard mengandungi data berikut:

• Senarai Aktif

  Senarai aktif ialah rumah yang kini dijual. Senarai ini penting hanya apabila mereka adalah persaingan anda untuk pembeli. Mereka tidak menunjukkan nilai pasaran kerana penjual boleh meminta apa sahaja yang mereka mahu untuk rumah mereka. Ini tidak bermakna mana-mana harga adalah realistik. Harga jualan yang ditawarkan tidak mencerminkan nilai pasaran sehinggalah mereka menjual, dan dalam pasaran pembeli, misalnya, kebanyakan menjual lebih banyak.

• Senarai Tertunda

  Rumah belum selesai adalah penyenaraian aktif yang sedang dalam kontrak. Mereka masih belum ditutup, jadi mereka belum lagi dijual sebanding. Kecuali ejen penyenaraian sanggup berkongsi maklumat tentang jualan yang belum selesai - dan ramai yang tidak - anda tidak akan mengetahui harga sebenar yang dijual sehingga transaksi ditutup. Walau bagaimanapun, menunggu jualan lakukan menunjukkan arah pasaran sedang bergerak. Jika rumah anda berharga di atas harga senarai jualan yang belum selesai ini, anda boleh menghadapi DOM yang lebih lama.

• Dijual Listing

  Rumah yang telah ditutup dalam tempoh enam bulan yang lalu adalah jualan sebanding anda. Ini adalah jualan penilai yang akan digunakan apabila menilai rumah anda untuk pembeli, bersama dengan jualan yang belum selesai (yang mungkin akan ditutup pada masa rumah anda dijual). Melihat panjang dan keras pada jualan setanding kerana mereka adalah nilai pasaran anda.

• Off-Market / Ditarik / Dibatalkan

  Ini adalah hartanah yang diambil dari pasaran untuk pelbagai sebab. Biasanya, sebab rumah dikeluarkan dari pasaran adalah kerana harga terlalu tinggi. Harga rata-rata kumpulan ini hampir selalu lebih tinggi daripada harga median jualan setanding. Walau bagaimanapun, penyenaraian membatalkan juga atas sebab-sebab berikut:

1. Penyesalan Penjual. Penjual memutuskan bahawa mereka tidak boleh berpisah dengan rumah mereka dan tidak lagi mahu menjual.
2. Harga terlalu tinggi. Tiada siapa yang membuat tawaran atau satu-satunya tawaran yang diterima adalah tawaran bola rendah, yang ditolak.
3. DOM terlalu panjang. Ejen kadangkala menarik balik penyenaraian supaya mereka boleh meletakkannya kembali sebagai penyenaraian baru dan pembeli bodoh.
4. Permintaan pembaikan. Rumah-rumah itu pernah di bawah kontrak dan selepas pemeriksaan rumah, pembeli meminta pembaikan yang ditolak penjual.
5. Penjual melepaskan agen itu. Ia bukan perkara biasa bagi penjual yang tidak berpuas hati untuk melancarkan ejen dan mengupah ejen baru.

• Senarai yang sudah tamat tempoh

  Kumpulan ini akan mencerminkan harga jualan tertinggi median kerana mereka tidak menjual dan mungkin tidak berharga. Beberapa senarai yang telah tamat tempoh juga boleh muncul sebagai penyenaraian aktif, yang disenaraikan oleh ejen baru pada harga baru. Penyenaraian juga tamat kerana mereka tidak dipasarkan secara agresif atau kerana rumah itu memerlukan pembaikan.

Menguji Jualan Sebanding

Jualan sebanding adalah yang paling hampir menyerupai rumah anda. Sukar untuk membandingkan rumah tingkat tiga dengan rumah satu tingkat. Pilih rumah dari senarai ini yang kebanyakannya sama dengan rumah anda dalam saiz, bentuk dan keadaan, seperti:

• Rakaman persegi serupa

  Penilai membandingkan rumah berdasarkan rakaman persegi. Rumah kaki persegi yang lebih besar adalah kurang daripada satu kaki persegi daripada rumah kaki persegi yang lebih kecil. Varians di kalangan sekumpulan rumah harga rata-rata sebaiknya tidak melebihi 200 hingga 400 kaki persegi, ditambah atau tolak.

• Usia pembinaan yang sama

  Sebaik-baiknya, umur rumah - tahun yang dibina - sepatutnya dalam beberapa tahun rumah dijual sebanding yang lain. Subdivisi usia campuran adalah perkara biasa. Contohnya, di satu kawasan Sacramento, sebuah subdivisi terdiri daripada rumah yang dibina pada tahun 1950-an, dan kemudian mereka melompat beberapa dekad untuk tahun 1970-an. Walaupun rumahnya terletak bersebelahan, rumah yang penuh dengan watak dari tahun 1950-an menjual lebih banyak daripada rakan-rakan Brady Bunch yang lebih baru. Sekiranya rumah anda dibina pada tahun 1980, katakanlah, dan rumah baru di atas jalan menjual lebih banyak, anda tidak dapat memberi harga yang sama sebagai rumah baru.

• Kemudahan, peningkatan dan syarat yang sama

  Penilai akan memotong nilai dari rumah anda jika rumah lain telah naik taraf dan tidak dimiliki oleh anda. Sebuah rumah dengan kolam renang akan mempunyai nilai yang berbeza daripada rumah tanpa kolam. Rumah yang telah diubahsuai sepenuhnya bernilai lebih daripada penampung. Rumah dengan satu bilik bernilai kurang daripada rumah dengan dua atau lebih bilik mandi. Penyelenggaraan tertunda akan dikira terhadap anda.

• Lokasi

  Semua orang tahu bahawa hartanah dinilai pada "lokasi, lokasi, lokasi," tetapi telah anda anggap apa itu? Contohnya, sebuah rumah dengan pemandangan bandar, lebih bernilai daripada rumah yang menghadap dinding simen. Rumah yang terletak di jalan raya sibuk bernilai jauh kurang daripada rumah di jalan-jalan yang tenang. Bandingkan rumah anda dengan lokasi yang sama. Jika rumah anda terletak di seberang jalan dari loji kuasa, cari rumah lain dengan pendedahan loji kuasa atau yang terletak di sepanjang trek kereta api, di antara lokasi yang tidak diingini.

_{Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.}