Langkah-langkah praktikal untuk Membuat Wang Membalik Rumah

Melabur dalam hartanah boleh menjadi cara terbaik untuk menghasilkan wang. Satu jenis pelaburan hartanah untuk dipertimbangkan adalah membalikkan sebuah rumah. Mencapai kejayaan menggunakan kaedah ini biasanya gabungan kemahiran, analisis menyeluruh dan penyelidikan, walaupun beberapa berjaya mencapai kebahagiaan. Berikut adalah tiga kunci untuk flip rumah yang berjaya.

Apa maksudnya untuk membaling rumah?

Melompat rumah bermakna anda membeli rumah dengan niat untuk menjualnya, biasanya dengan cepat, untuk keuntungan.

Ia bukan strategi membeli dan memegang jangka panjang. Menjual harta lebih daripada yang anda beli untuk tidak semestinya bermakna anda akan membuat keuntungan.

Sebagai contoh, anda membeli sebuah rumah dengan harga $ 200,000 dan dimasukkan ke dalam renovasi bernilai $ 50,000. Sekiranya anda menjual rumah dengan harga $ 240, 000, yang lebih daripada yang anda beli untuknya, anda sebenarnya akan kehilangan wang apabila anda faktor dalam kos pengubahsuaian, serta kos tambahan untuk memegang harta itu dan menjual harta itu.

Jenis Jenis Hartanah Boleh Dibalik?

Jenis harta yang paling sering diketepikan adalah rumah keluarga tunggal. Walau bagaimanapun, hampir apa-apa jenis hartanah boleh dibalik untuk keuntungan. Ini termasuk:

Rumah Berbilang Rumah: Peluang mengembara merangkumi pengubahsuaian unit sedia ada atau menambah unit tambahan untuk menjadikan hartanah lebih berharga kepada bakal pembeli.
Harta Campuran yang Digunakan: Ini boleh melibatkan pengubahsuaian atau tambahan yang dibuat kepada ruang runcit, ruang kediaman atau kedua-duanya.

Harta Runcit: Mengubah ruang untuk memenuhi keperluan tertentu, seperti restoran, salun atau kedai am.
Tanah: Melalui proses pengezonan untuk mendapatkannya diluluskan untuk kegunaan tertentu, seperti kediaman atau runcit. Mendapatkan kelulusan zon boleh menjadi proses yang panjang bergantung pada bagaimana cepat dan mudah jabatan bangunan di bandar berfungsi.

Kunci 1: Beli pada harga yang betul

Anda membuat wang anda pada pembelian. Tidak kira berapa baik anda mengubah suai rumah pada akhirnya, jika anda meletakkan terlalu banyak wang dari awal lagi, akan menjadi lebih sukar untuk membuat keuntungan.

Tentukan Nilai Selepas Pembaikan - ARV

Anda cuba menentukan berapa banyak yang anda mampu untuk membeli harta itu untuk mendapatkan keuntungan. Oleh itu, anda perlu bekerja mundur.

Perkara pertama yang perlu anda lakukan ialah menentukan selepas nilai pembaikan harta tersebut. Inilah yang anda percayai rumah akan bernilai selepas anda menyelesaikan semua renovasi ke atas harta itu.

Anda perlu melihat harga yang dijual baru-baru ini untuk sifat-sifat setanding di kawasan tersebut. Walaupun melihat sebanding bukanlah sains yang tepat, ia akan membantu memberikan nilai tambah nilai rumah anda. Sekiranya rumah anda adalah empat katil, dua penjajah mandi, anda akan melihat Colonial saiz yang sama yang telah dijual pada tahun lepas.Anda perlu membuat penyesuaian untuk faktor-faktor tertentu seperti:

Square Futej: Dua rumah boleh mempunyai jumlah yang sama dengan katil dan mandi, tetapi satu boleh menjadi 1, 000 kaki persegi lebih besar.
Kualiti Pengubahsuaian: Lihat bahan-bahan yang digunakan dalam pengubahsuaian. Adakah ini yang dicari oleh pembeli semasa?
Lokasi: Sesetengah kawasan bandar akan menjadi lebih baik daripada yang lain: daerah sekolah yang lebih baik, jalan yang lebih tenang.
Saiz Lot: Banyak yang lebih besar akan menjadi lebih berharga.
Kemudahan: Adakah rumah itu mempunyai penghawa dingin pusat, kolam dalam, basement siap atau suite induk?

Sebaik sahaja anda melihat ciri-ciri yang setanding, anda sepatutnya dapat menghasilkan pelbagai jenis rumah yang akan bernilai setelah anda menyelesaikan renovasi anda. Ini adalah Nilai Selepas Pembaikan.

Kurangkan Kos Anda

Untuk membeli harta dengan harga yang tepat, anda perlu menentukan berapa banyak wang yang anda percayai yang akan anda belanjakan di rumah.

Kos Penutupan Pembelian: Ini termasuk insurans tajuk, pemeriksaan rumah, yuran peguam, tinjauan, yuran bank, yuran rakaman: surat ikatan dan gadai janji.
Kos Pembinaan: Permit dari bandar, kos bahan, kos buruh.
Memegang Kos: Bayaran insurans, cukai, bayaran atas sebarang pinjaman, kos utiliti yang mungkin.
Kos Penutupan Jualan: yuran peguam, mungkin cukai pemindahan hartanah, komisen broker barang, yuran rakaman: surat ikatan dan gadai janji, yuran pemeriksaan bandar: mungkin Sijil Penghunian, CO, jika bandar memerlukannya, kredit pembeli: inspektor rumah pembeli akan mencari perkara yang salah dengan harta itu, jadi pembeli mungkin akan meminta kredit daripada anda untuk menetapkan perkara-perkara ini.

Apa Motivasi Keuntungan Anda?

Anda mungkin tidak akan melalui semua kerja dan risiko membalik rumah untuk membuat $ 5.000. Oleh itu, anda mesti menentukan matlamat keuntungan ideal anda dari flip. Apabila semua dikatakan dan dilakukan, adakah anda ingin membuat $ 20, 000? $ 50,000? $ 100, 000? Mengetahui seberapa banyak yang anda ingin buat akan membantu anda menentukan harga di mana anda mampu membeli rumah.

Anda juga perlu sedar bahawa anda mungkin perlu membayar cukai keuntungan modal atas apa-apa keuntungan yang anda buat. Bergantung kepada pendeposit pendapatan anda, anda mungkin tidak perlu membayar apa-apa, atau mungkin perlu membayar sebanyak 20 peratus keuntungan anda kepada Uncle Sam. Anda mungkin dapat menangguhkan kos ini dengan membuat Bursa 1031.

Tentukan Harga Pembelian Ideal

Sekarang bahawa anda telah menentukan Nilai Selepas Pembaikan untuk harta itu, anggaran kos yang berkaitan dengan mengubahsuai harta dan berapa banyak wang yang anda ingin buat, anda boleh menentukan jumlah maksimum yang anda sanggup membayar untuk harta itu.

Selepas Nilai Pembaikan

- Kos Minus

- Motivasi Keuntungan Minus

= Harga Pembelian Ideal

Ini adalah titik di mana anda membuat tawaran anda dan berharap ia diterima. Anda telah menjalani banyak kerja untuk tiba di nombor ini, jadi jangan terpengaruh oleh Realtors yang memberitahu anda jika anda meningkatkan harga tawaran anda, harta itu milik anda. Setiap dolar lebih banyak yang anda bayar untuk harta itu adalah dolar keuntungan berpotensi yang anda kalahkan.Ingat, anda adalah wang anda pada pembelian.

Kunci 2: Dapatkan Keluar Cepat

Matlamat membongkar hartanah adalah untuk membuat keuntungan dan untuk membuat keuntungan ini secepat mungkin. Mana-mana pelabur yang baik tahu bahawa pasaran hartanah boleh menghidupkan sepeser pun. Sebilangan faktor boleh mengurangkan nilai harta anda secara dramatik. Ini termasuk:

Peningkatan Kadar Faedah: Apabila kadar faedahnya tinggi, orang tidak mampu untuk membelanjakan sebanyak rumah. Ia mengurangkan kuasa beli mereka kerana bayaran gadai janji bulanan mereka akan lebih tinggi. Apabila kadar faedah meningkat, harga rumah akan turun untuk menyesuaikan untuk penurunan kuasa beli ini.
Perubahan Musim: Musim membeli rumah musim puncak pada musim panas ketika anak-anak tidak bersekolah. Keluarga mahu bergerak sebelum tahun baru sekolah bermula. Sekiranya anda tidak dapat mengulangi pasaran anda untuk tergesa-gesa musim bunga awal / musim panas, anda boleh menanggung sendiri banyak wang.
Meningkatkan dalam Inventori: Satu lagi faktor yang boleh mempengaruhi nilai rumah anda ialah inventori yang berlebihan di kawasan tersebut. Salah satu sebab ini boleh berlaku sekiranya sebuah syarikat besar di bandar ditutup, dan orang mula meletakkan rumah mereka di pasaran mereka supaya mereka boleh berpindah. Terdapat hanya begitu banyak pembeli untuk 3 bilik tidur, 2 bilik mandi $ 250, 000 rumah ladang. Jika terdapat lima di pasaran, anda mungkin perlu mengurangkan harga anda untuk mendapatkannya dijual dengan cepat.
Foreclosures atau Jualan Pendek di Kawasan: Malangnya, anda tidak dapat mengawal jiran anda. Penjualan dan penyingkiran pendek di kawasan itu akan menjatuhkan nilai rumah anda.
Bencana Alam: Anda juga tidak dapat mengawal Alam Semula Jadi . Badai, angin puting beliung dan kebakaran hutan boleh memusnahkan kawasan, menjadikan harga di rumah sama rata.
Penilaian Sekolah Rendah: Jika penilaian sistem sekolah turun, kejiranan akan menjadi kurang menarik kepada pembeli yang berpotensi.
Ekonomi lamban: Apabila ekonomi runtuh, begitu pula harga rumah. Orang yang kurang mampu dapat membeli rumah, dan mereka yang berbuat demikian lebih murah.
Isu-Isu Alam Sekitar / Talian Kuasa: Peningkatan tahap radon atau bahan kimia lain di dalam tanah, talian kuasa yang dibina di kawasan belakang atau saluran paip yang berjalan melalui bandar akan menjadikannya lebih sukar untuk menjual rumah anda untuk dolar teratas.

Kunci 3: Pasukan yang Anda Bekerja Dengan Boleh Membuat atau Memecah Anda

Keruntuhan harta yang berjaya dilakukan dengan cepat dan dilakukan dengan harga yang tepat. Mengupah kontraktor yang salah, pereka atau broker barang boleh dengan cepat menukar flip ke flop. Idealnya, anda akan mempunyai satu pasukan individu yang dipercayai di tempat sebelum anda menutup harta itu supaya anda tidak membuang masa.

Pereka:

Jika anda akan menyewa seorang pereka untuk pengubahsuaian anda, anda perlu memastikan dia sudah biasa dengan kawasan tersebut. Perkara terakhir yang anda mahu lakukan adalah lebih baik. Tidak semua rumah memerlukan marmar Calcutta dan lantai kayu keras Brazil. Anda boleh membuat wang yang besar dengan pelan lantai yang hebat dan reka bentuk yang bersih. Dapur dan tempat mandi menjual rumah, tetapi kebanyakan pembeli tidak akan mengetahui perbezaan antara keran $ 400 dan $ 40.

Mengetahui pasaran juga akan membantu menentukan jenis pembeli apa yang dicari di kawasan ini. Adakah kawasan ini menarik banyak perseorangan, pengantin baru, keluarga muda dengan anak kecil, keluarga yang ditubuhkan atau tempat kosong? Ini akan membantu menentukan pendekatan terbaik untuk mengubahsuai. Sekiranya anda menambah bilik tidur yang lain? Berfokus pada bilik keluarga untuk anak-anak? Adakah suite induk akan menjadi cabutan utama?

Kontraktor:

Ini termasuk juruelektrik, tukang paip, siders, roofers, kontraktor HVAC, pelukis, penurap dan sesiapa sahaja yang anda perlukan. Anda ingin mendapatkan berbilang bida supaya anda mendapat harga terbaik, tetapi anda juga ingin memeriksa bukti kelayakan kerana harga terbaik tidak semestinya kerja berkualiti terbaik. Anda mungkin berfikir bahawa anda mendapat harga yang hebat pada mulanya, tetapi akan menghabiskan lebih banyak masa dan wang untuk membetulkan kerja-kerja yang kurang baik oleh kontraktor.

Pastikan kontraktor memahami permit yang perlu dibawa ke bandar untuk kerja-kerja pengubahsuaian yang perlu dilakukan. Berapa lamakah bandar mengambil untuk memproses permit? Adakah terdapat sebarang isu zon yang mesti diluluskan? Isu permit dengan bandar boleh mengadakan pekerjaan selama berbulan-bulan dan dengan cepat mengurangkan sebarang keuntungan yang berpotensi.

Kontraktor juga terkenal kerana "meremehkan" berapa lama pekerjaan akan diambil. Pastikan anda mempunyai tarikh akhir yang ditetapkan dengan kontraktor untuk kerja itu selesai. Anda juga harus memasukkan dana kontingensi dalam belanjawan anda untuk pekerjaan ini yang tidak selesai tepat pada waktunya.

Realtors:

Adakah anda menjual dengan broker barang atau cuba menjual harta itu sendiri. Jika anda menjual dengan broker barang, ingatlah untuk membuat komisen mereka di jualan.

Apabila memilih Broker barang, anda mesti memastikan mereka mengetahui pasaran di mana anda cuba menjual rumah. Walaupun anda telah bekerja dengan Broker Tanah pada masa lalu, mereka mungkin tidak sesuai untuk pasaran tertentu.

Di samping itu, banyak Realtors hanya berminat untuk membuat jualan cepat dan tidak semestinya menjual rumah untuk dolar teratas. Pastikan anda telah melakukan penyelidikan anda sendiri dan bahawa anda merasa selesa dengan jumlah yang Realtor merasakan anda boleh mendapatkan untuk rumah. Anda mahu jualan cepat, tetapi anda juga tidak mahu meninggalkan terlalu banyak wang di atas meja.