Sebelum Menandatangani Sewa Hartanah Komersial

Sedia untuk menandatangani pajakan hartanah komersil untuk bangunan pejabat, ruang niaga, atau penggunaan perniagaan lain? Ambil beberapa minit dahulu dan baca senarai ini. Selepas dakwat kering pada pajakan, sudah terlambat untuk membuat perubahan.

Susan Dawson, rakan kongsi di Waltz, Palmer dan Dawson, LLC, membincangkan soalan yang perlu anda tanya diri anda sebelum anda menandatangani pajakan komersial.

1. Adakah saya membaca dan memahami keseluruhan pajakan?

Ya, anda perlu membacanya.

Saya tahu, dokumen itu sangat panjang (dan hadapi, tidak begitu menarik), tetapi anda perlu tahu apa yang ada di dalamnya.

Semak terma. Jangan menganggap mereka betul. Pastikan anda menyemak tarikh mula, tarikh tamat, sewa, peningkatan sewa dan apa-apa terma istimewa lain yang anda dirundingkan. Juga, pastikan anda tahu apa yang anda perlu lakukan.

Apa yang wajib dilakukan oleh tuan rumah? Bolehkah anda menamatkannya? Pastikan anda tahu apa yang anda masuki.

2. Adakah saya berunding dengan kemungkinan terbaik?

Hanya kerana mereka memberi anda sewa, tidak bermakna rundingan anda berakhir. Banyak istilah dalam pajakan masih boleh dirundingkan. Apabila anda membacanya, buatlah senarai semua peruntukan yang anda tidak suka dan kirimkan kepada tuan tanah anda. Anda mungkin terkejut dengan sejauh mana mereka bersedia untuk berubah.

3. Adakah saya mempunyai struktur perniagaan saya di tempat?

Jika anda ingin dilindungi oleh shell korporat, pastikan ia di tempat pertama.

Pastikan anda mempunyai Artikel Penubuhan yang difailkan untuk perbadanan atau Artikel Pertubuhan (sesetengah negeri memanggil Dokumen ini Sijil) untuk LLC kembali dari Setiausaha Negara sebelum anda menandatangani.

4. Adakah saya memahami terminologi pajakan?

Sebagai contoh, kebanyakan pajakan menggunakan istilah "CAM" yang bermaksud "Penyelenggaraan Kawasan Biasa".

Anda harus memperuntukkan peratusan CAM yang anda tanggung berdasarkan berdasarkan peratusan bangunan yang anda sewa.

Pastikan peratusan berdasarkan saiz bangunan dan tidak berbeza-beza berdasarkan jumlah gedung yang disewa.

5. Adakah saya mempertimbangkan untuk meminta pajakan Hentikan CAM?

Kebanyakan pajakan hari ini adalah "bersih tiga kali" (bermakna anda membayar sewa, ditambah dengan bahagian CAM dan cukai hartanah anda untuk harta itu).

Anda boleh meminta tuan tanah untuk pajakan Hentikan CAM, yang bermaksud bahawa anda hanya membayar untuk kenaikan yuran CAM dan cukai hartanah di atas tahun pajakan awal anda (sering disebut "tahun asas").

Walaupun tuan tanah dapat menaikkan kadar sewa asas anda, ia memerlukan banyak "yuran misteri" daripada sewa. Sebagai alternatif, tanyakan topi pada CAM supaya tidak dapat meningkatkan lebih daripada peratusan tertentu yang dirundingkan.

6. Adakah saya membaca definisi CAM?

Ini mungkin salah satu bahagian yang paling mengelirukan pajakan dan anda akan terkejut dengan berapa banyak yang anda bayar. Semak untuk memastikan anda tidak membayar untuk perkara yang berkaitan dengan usaha pemasaran tuan tanah atau bayaran guaman yang berkaitan dengan rundingan pajakan lain.

Perkara-perkara lain yang anda mungkin mahu mogok adalah apa-apa yuran pentadbiran lebih daripada 3%, membayar faedah untuk pekerja tuan tanah, kos perbelanjaan untuk unit pajakan lain.

Baca lebih lanjut mengenai perundingan istilah CAM.

7. Apakah tanggungjawab saya untuk perbelanjaan modal?

"Perbelanjaan Modal" apabila digunakan dalam pajakan komersil biasanya merujuk kepada perbelanjaan struktur utama, i. e. bumbung, asas, HVAC (pemanasan, pengudaraan, penghawa dingin) dan pembaikan / penggantian utama lain.

Apa "piawai" adalah berbeza dari bandar ke bandar dan harta benda kepada harta benda, tetapi saya biasanya menasihatkan pelanggan untuk tidak menandatangani mana-mana pajakan yang mengalihkan beban pembaikan atau kos penggantian kepada penyewa. Jika tuan tanah anda memerlukan anda membayar kos ini, terdapat kompromi.

Sebagai contoh, jika pajakan tersebut mengatakan bahawa anda bertanggungjawab untuk pembaikan dan penggantian HVAC, mencadangkan kepada tuan tanah bahawa dia menyerang "penggantian" dan kewajipan pembaikan anda terhad kepada kontrak penyelenggaraan, mungkin dua kali setahun, dan anda bertanggungjawab untuk semua pembaikan umum sehingga jumlah maksimum tahunan tertentu.

8. Adakah pajakan boleh diberikan?

Semak untuk melihat sama ada tuan tanah mempunyai hak untuk menamatkan pajakan sekiranya anda meminta tugasan; iaitu, bagi orang lain untuk mengambil pajakan jika anda menjual perniagaan itu. Bagi banyak perniagaan, lokasi anda adalah sebahagian besar nilainya.

Jika tuan tanah mempunyai hak untuk menamatkan pajakan sebaik sahaja anda meminta tugasan, yang boleh membunuh penjualan anda. Minta tuan tanah untuk mengalih keluar peruntukan ini atau membenarkannya diubah suai supaya tidak terpakai sekiranya berlaku penjualan perniagaan anda. Memahami bahawa tuan tanah akan tetap berhak untuk menolak tugasan jika penyewa baru tidak diterima secara kewangan.

9. Adakah saya memerlukan jaminan peribadi?

Jika anda boleh lari dengan menandatangani pajakan tanpa jaminan peribadi, anda sangat bertuah. Kebanyakan tuan tanah hari ini tidak akan menandatangani melainkan anda secara peribadi menjamin pajakan itu. Tetapi jaminan boleh dirunding.

Pertimbangkan untuk memberikan jaminan hanya sebahagian daripada tempoh pajakan, katakan separuh. Atau berunding untuk jaminan yang berlangsung hanya 6 hingga 12 bulan selepas anda tamat daripada baki tempoh pajakan.

10. Adakah saya realistik?

Jika pajakan anda merupakan 3% daripada harta yang lebih besar, tuan tanah akan lebih tidak mungkin berunding dengan anda daripada jika ruang anda 25% atau lebih. Untuk benar-benar memahami perkara penting untuk berunding, pertimbangkan untuk menyewa seorang peguam untuk mengkaji semula dokumen tersebut dan membantu anda dengan rundingan.

Sewa anda mungkin kelihatan sangat berat sebelah dan membebankan, tetapi ada beberapa sebab yang sangat baik untuk banyak peruntukan tersebut dan seorang peguam boleh membantu anda menentukan masa untuk dipotong dan dijalankan dan ketika risiko itu bernilai.

Untuk Maklumat Lanjut

Mencari dan Mempajak Lokasi Perniagaan