Apa Fannie Mae? (FNMA)

Definisi : Fannie Mae ialah Persatuan Pinjaman Kebangsaan Persekutuan (FNMA). Ia adalah bekas syarikat yang ditaja kerajaan yang berada di bawah konservasi Badan Perumahan Kewangan Persekutuan. U. S. Jabatan Perbendaharaan memiliki semua saham pilihan utama. Ini bermakna semua keuntungan FNMA pergi ke U. S. Treasury. Pelabur masih boleh membeli stok biasa dan stok yang lebih rendah. Konservatorship tidak membenarkan mereka membayar dividen.

Pemegang saham berharap suatu hari kerajaan menamatkan konservatorship. Itu tidak mungkin. (Source: "Membeli Saham Fannie Mae Tidak Berinvestasi," Motley Fool, 17 Jun 2014.)

Apa Itu

Fannie Mae membeli hipotek dari bank, broker gadai janji, dan kesatuan kredit. Itu memberi wang kepada bank untuk membuat lebih banyak pinjaman. Ia juga memindahkan risiko keingkaran dari bank kepada Fannie Mae.

Fannie kemudian membungkus jenis pinjaman yang serupa ke dalam sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS). Ia menjual sekuriti kepada pelabur. Ini termasuk dana lindung nilai, dana pencen, bank lain, dan juga pelabur individu.

Fannie Mae terus memiliki gadai janji asas. Ia membayar pelabur bahagian pro-rated mereka bagi setiap pembayaran gadai janji setiap bulan. Ini termasuk kedua-dua prinsipal dan kepentingan. Federal Reserve Bank of New York membuat bayaran melalui pemindahan wayar.

Fannie Mae menjamin pembayarannya. Walau bagaimanapun, pelabur mengekalkan tiga risiko.

1. Pemilik rumah boleh prabayar gadai janji. Ini bermakna pelabur menerima kurang daripada yang difikirkannya pada asalnya.
2. Jika kadar faedah jatuh, maka pemilik rumah akan membiayai semula. Dalam kes itu, mereka akan prabayar gadai janji. Kadar faedah jatuh akan menurunkan nilai MBS.
3. Peminjam mungkin lalai. Walau bagaimanapun, Fannie Mae menjamin pembayaran itu, jadi pelabur tidak mempunyai risiko itu. Sebaliknya, sekiranya banyak peminjam ingkar, ia mungkin dapat mengatasi keupayaan Fannie Mae untuk membuat pembayaran tepat pada masanya. (Sumber: "Asas Fannie Mae Single-Family MBS," Fannie Mae.)

Fannie Mae juga menyediakan pembiayaan untuk pembangunan perumahan sewa yang berpatutan.

Peratusan tertentu daripada gadai janji Fannie Mae mesti berkhidmat kepada keluarga berpendapatan rendah dan sederhana.

Sejarah

FNMA diwujudkan pada tahun 1938 untuk menubuhkan pasaran gadai janji menengah untuk pinjaman yang diinsuranskan oleh Federal Housing Administration (FHA). Pada tahun 1968, Fannie Mae menjadi syarikat milik pemegang saham yang boleh membeli apa-apa gadai janji, bukan hanya yang diinsuranskan oleh kerajaan. Ia juga disenaraikan di NYSE.

Bagaimanapun, krisis gadai janji subprima mengatasi keupayaan FNMA untuk menjamin semua pinjaman buruk itu. Selepas banyak penyelamatan dan percubaan untuk memastikan pelarut FNMA, Kerajaan Persekutuan menasionalisasi syarikat itu.Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Fannie Mae, Freddie Mac dan Krisis Gadai Janji Subprima.

Pada 8 Julai 2010, Fannie Mae mengumumkan saham pilihan dan biasa akan diperdagangkan di Papan Buletin OTC, bukan New York Stock Exchange dan Chicago Stock Exchange.

Bagaimana Ia Mempengaruhi U. S. Ekonomi

Sebelum krisis, Fannie Mae merangsang pasaran perumahan, yang membentuk 10% ekonomi. Itu mencipta kekayaan untuk pemilik rumah yang kemudian mampu membeli rumah yang lebih mahal. Fannie Mae juga membenarkan keluarga berpendapatan rendah dan sederhana untuk mendapatkan bantal kewangan di bawahnya, dan taraf hidup yang lebih tinggi, dalam bentuk pemilikan rumah.

Fannie Mae terlibat dalam krisis, tetapi tidak menyebabkannya. MBS telah dibungkus semula oleh bank sebagai kewajipan gadai janji bercagar. Ini mengambil MBS dan menghirisnya ke dalam tranche. Sebagai contoh, mereka meletakkan semua bayaran faedah rendah ke dalam satu tranche. Pelabur yang mahu mengurangkan risiko membelinya. Orang lain membeli bayaran faedah yang tinggi.

CMOs ini dijamin oleh swap lalai kredit. Apabila harga perumahan mula jatuh pada tahun 2006, tiada siapa yang tahu apa yang bernilai CMO. AIG tidak dapat membayar semua CDS yang dikeluarkannya. Untuk lebih lanjut, lihat Adakah Fannie dan Freddie Menyebabkan Krisis Gadai Janji Subprima?

Sejak krisis, Fannie Mae telah memelihara industri perumahan atas sokongan hidup. Pada tahun 2010, perumahan hanya membentuk 2% daripada ekonomi. Fannie Mae dan bekas syarikat milik kerajaan, Freddie Mac, kini menjamin 90% daripada semua gadai janji.

Dengan kata lain, bank (yang sebelum ini dipinjamkan kepada semua orang dengan nadi) sekarang tidak akan memberi pinjaman kepada sesiapa tanpa jaminan kerajaan.

Bagaimana Ia Mempengaruhi Anda

Fannie Mae membantu anda dalam dua cara:

1. Jika anda seorang pemilik rumah, maka Fannie Mae membantu menaikkan harga gadai janji yang rendah dengan membuat pembiayaan untuk gadai janji lebih mudah didapati.
2. Sekiranya anda berkelayakan sebagai keluarga berpendapatan rendah atau sederhana, seperti guru, pegawai polis, ahli bomba atau pekerja penjagaan kesihatan, Fannie Mae akan menyediakan anda dengan gadai janji yang anda tidak mampu.

Masa Depan Fannie Mae

Para pemegang saham FNMA meminta White House untuk membuat Fannie dan Freddie lagi. Mereka menyedari keduanya adalah pelaburan perniagaan yang baik. Para pemegang saham masa depan boleh membuat pulangan yang baik jika kedua-duanya adalah swasta.

Terdapat banyak di Kongres yang ingin membubarkan Fannie dan Freddie. Mereka melihatnya sebagai gangguan kerajaan yang tidak diperlukan dalam pasaran perumahan.

Pentadbiran Obama menentang permintaan dari kedua belah pihak. Isu ini mungkin tidak akan diselesaikan sehingga sekurang-kurangnya selepas pilihan raya Presiden 2016. (Sumber: "Status Quo untuk Fannie, Freddie," The Wall Street Journal , 20 Oktober 2015.)