HARP Refinance atau Short Sale

Soalan: Haruskah Kami Menjalankan Pembaharuan HARP atau Penjualan Pendek Di Dalam Rumah Kita?

Seorang pembaca bertanya: "Suami saya dan saya sedang berusaha untuk mengetahui sama ada kita harus cuba menjual rumah kita sebagai jualan pendek atau bergantung kepada itu dan memohon program pembiayaan HARP kerajaan. adalah memberitahu kami untuk menjual, tetapi kami suka idea untuk mengurangkan bayaran gadai janji kami. Kami berhutang hampir $ 300,000, dan sementara nilai rumah kami adalah kira-kira $ 165,000, lelaki gadai janji kami mengatakan bahawa kami boleh menjimatkan $ 635 sebulan jika kami layak Untuk HARP membiayai semula Apa yang anda cadangkan? Sekiranya kami melakukan pembiayaan HARP atau jualan pendek? "

Jawapan: Sama ada pemilik rumah harus menjual pendek berbanding dengan pembiayaan HARP bukannya yang dipotong dan kering. Pastinya, dalam kebanyakan kes, logik akan menentukan bahawa pemilik rumah mungkin lebih baik dalam masa dua tahun selepas penjualan pendek daripada selepas membiayai semula HARP, tetapi ada banyak perkara yang harus dipertimbangkan sebelum membuat keputusan itu.

Pertama dan terpenting adalah sama ada anda layak untuk sama ada program. Ramai bank jualan pendek telah melonggarkan keperluan untuk jualan pendek, dan tidak setiap pemberi pinjaman memerlukan kesulitan kewangan, terutama selepas 2012. Walau bagaimanapun, jika bank anda memerlukan kesulitan kewangan dan anda tidak dapat mendokumentasikan kesusahan, maka anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk jualan pendek sama sekali. Yang mana akan membuat persoalan itu satu titik yang pasti, kan?

Jadi, perkara pertama yang saya cadangkan ialah perbincangan dengan ejen jualan pendek untuk mengetahui sama ada anda layak untuk jualan pendek. Pertimbangkan kerajaan program jualan pendek HAFA jika jualan pendek biasa terlalu ketat.

Tetapi jika anda pergi ke laluan HAFA, pastikan anda benar-benar mahu melakukan jualan pendek sebelum memohon HAFA. Sesetengah peminjam tidak akan membenarkan anda memohon semula apabila anda membuat prabayar, jika anda perlu mengubah fikiran anda setelah diluluskan.

Penting untuk diperhatikan bahawa anda tidak boleh melakukan kedua-duanya. Anda mesti memilih satu program. Sama ada HARP Refinance atau jualan pendek.

Kelayakan untuk Refinance HARP

• Terhad kepada pinjaman Fannie Mae dan Freddie Mac.

  Program refinance HARP hanya terpakai kepada pinjaman yang dipegang oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Sekiranya pinjaman anda bukan Fannie Mae atau Freddie Mac, anda tidak layak. Anda boleh mengetahui sama ada pinjaman anda adalah Fannie Mae atau Freddie Mac dengan pergi ke Fannie Mae Loan Look Up atau Loan Freddie Mac Look Up. Anda perlu mengetahui nombor empat angka peminjam utama nombor Keselamatan peminjam utama.

• Pinjaman asal 1 Jun 2009 atau lebih awal.

  Jika anda mengeluarkan gadai janji pada 2 Jun 2009 atau lebih lewat, anda mungkin tidak layak untuk HARP Refinance. Tiada pengecualian pada masa ini tetapi itu boleh berubah.

• Lebih daripada 80% LTV

  Jika rumah anda berada di bawah air, LTV (nisbah pinjaman kepada nilai) anda akan melebihi 80% daripada nilai pasaran - kerana nilai pasaran pada umumnya kurang daripada baki pinjaman anda.Kebanyakan orang tidak mempunyai masalah dengan faktor kelayakan ini.

• Tiada bayaran lewat.

  Walaupun program HARP Refinance membolehkan satu pembayaran terlambat dalam 12 bulan terdahulu, banyak peminjam tidak akan membuat pinjaman kepada peminjam yang tertunggak, tanpa mengira garis panduan HARP. Keperluan pemberi pinjaman tambahan yang mungkin berbeza dari yang dinyatakan dalam program ini disebut overlays.

• HARP pertama membiayai semula.

  Kecuali peraturan berubah, dan dengan satu pengecualian kecil, anda boleh melakukan hanya satu pembiayaan semula HARP dan, sekali diberikan, anda tidak boleh membiayai semula melalui HARP lagi. Walau bagaimanapun, jika selepas HARP Refinance, anda menghadapi masalah membuat pembayaran, anda boleh teruskan pada masa akan datang untuk jualan pendek.

HARP Refinance Vs. Jualan pendek

Garis jualan pendek untuk membeli rumah lain selepas jualan pendek biasanya 5 tahun untuk pinjaman konvensional dan 3 tahun untuk pinjaman FHA. Katakan anda melakukan penjualan pendek dan menjual rumah anda. Kelemahan untuk jualan pendek adalah:

• Anda tidak lagi mempunyai rumah.
• Anda perlu bergerak ke tempat lain dan menjadi penyewa.
• Anda mungkin terpaksa keluar dari kejiranan anda.
• Anda akan kehilangan potongan cukai untuk memiliki rumah.
• Tidak ada jaminan anda akan layak dalam masa 3 tahun untuk membeli rumah lain kerana keadaan peribadi berubah dan undang-undang berubah.

Jika anda memilih pilihan pembiayaan semula HARP, dalam 2 tahun, anda akan menyimpan $ 15, 240 ($ 635 perbezaan pembayaran x 24 bulan). Dalam masa 3 tahun, anda akan dapat menyelamatkan lebih banyak lagi, $ 22, 860. Adakah nilai pasaran rumah anda meningkat untuk menampung hakikat anda masih berhutang kira-kira $ 300,000 di rumah yang bernilai $ 165,000?

Mungkin tidak penting. Alasannya tidak penting ialah kerana anda mungkin tidak mahu menjual. Ini bermakna anda akan terus membayar di rumah sehingga anda telah melunaskan hipotek $ 300,000.

Jika anda memilih jualan pendek, bagaimanapun, pada akhir 3 tahun, anda mungkin layak membeli rumah lain. Sekiranya anda percaya harga rumah akan tetap stabil dalam jangka masa ini, ini bermakna anda boleh membeli rumah seperti rumah yang anda jual, kecuali pada nilai pasaran hari ini $ 165,000. Sekalipun kadar faedah dua kali ganda, pembayaran anda masih akan lebih rendah daripada pembayaran yang anda bayar hari ini.

Tetapi bagi sesetengah orang, ini bukan masalah logik atau penalaran kewangan. Dan itu OK, betul-betul OK. Orang sering membeli harta tanah secara emosi dan mereka tinggal di rumah itu berdasarkan emosi. Jangan pernah berasa buruk jika anda memilih HARP membiayai semula jualan pendek. Apa sahaja keputusan yang anda buat adalah keputusan yang tepat untuk anda.

Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.