Sewa Pendapatan dan Perbelanjaan pada Masa Cukai

Kunci untuk menguasai IRS Schedule E untuk tuan tanah - "Pendapatan Tambahan dan Kerugian" - adalah untuk mengatur pendapatan dan perbelanjaan anda menggunakan program perisian spreadsheet atau peribadi. Tuan-tuan tanah yang menyimpan ringkasan terperinci perbelanjaan harta sewa mereka adalah orang-orang yang mendapat manfaat paling banyak pada masa cukai. Peraturan IRS mengenai pendapatan sewa cukup murah hati supaya anda ingin memanfaatkannya.

Tips Cukai E Schedule

Tuan tanah mesti menyimpan rekod yang sangat baik mengenai asas kos, pendapatan dan perbelanjaan, dan cara terbaik nombor satu untuk menjejaki semua perkara ini adalah untuk menyediakan hamparan - Akauntan cukai mungkin mempunyai templat yang boleh anda gunakan.

Berikut adalah perkara-perkara yang akan anda cari:

• Harga pembelian rumah, kondominium, atau bangunan pangsapuri anda menyewa
• Susut nilai terkumpul dan susut nilai tahunan semasa ke atas harta anda
• Pendapatan sewa
• Deposit keselamatan yang anda terima < Anda juga ingin menjejaki pelbagai perbelanjaan yang berkaitan dengan harta sewa anda, termasuk:

Komisen atau yuran pengurusan harta

• Kos pengiklanan
• Kos pembersihan, penyelenggaraan, dan pembaikan
• Insurans pemilik rumah dan Cukai HOA
• Cukai hartanah dan perbelanjaan gadai janji
• Deposit keselamatan dibayar balik kepada penyewa
• dan pelbagai perbelanjaan lain seperti utiliti, landskap dan pengumpulan sampah

Jika anda menjejaki perbelanjaan ini menggunakan perisian kewangan peribadi atau spreadsheet komputer, laporan bulanan dan akhir tahun anda akan berada di hujung jari anda dan anda boleh mencetaknya dengan mudah.

Had Kurang Kerugian Kegagalan Pasif

Berikut adalah peraturan IRS yang murah hati # 1: Jika salah satu harta sewa anda mempunyai kerugian bersih untuk tahun ini, kerugian tersebut boleh ditanggung terhadap kerugian dan keuntungan dari semua harta sewa anda yang lain.

Sekarang inilah berita yang mungkin-tidak-baik-baik: Jika jumlah besar untuk semua harta benda anda adalah negatif - kerugian bersih - kerugian itu mungkin sepenuhnya, sebahagiannya atau tidak boleh ditolak sama sekali terhadap pendapatan anda yang lain untuk tahun disebabkan oleh had kerugian aktiviti pasif.

Menyewa harta tanah secara amnya dianggap sebagai aktiviti pasif, walaupun anda menumpukan banyak masa untuk memilih penyewa yang tepat, membaiki unit sewa dan memeriksa harta untuk penyelenggaraan rutin.

Kerugian daripada aktiviti pasif adalah terhad untuk mengimbangi keuntungan pasif.

Jika anda terlibat secara aktif dalam aktiviti sewaan, sebarang kerugian sewa boleh berpotensi ditolak sehingga $ 25, 000 setahun secara agregat merentas semua harta sewa anda. Orang yang berkahwin yang memfailkan secara berasingan mempunyai had kerugian sewa hingga $ 12, 500 dengan syarat orang itu hidup selain dari pasangannya pada sepanjang masa sepanjang tahun cukai.Jumlah kerugian sewa yang dibenarkan untuk peserta aktif dalam harta sewa berbeza-beza berdasarkan pendapatan kasar disesuaikan yang disesuaikan (MAGI):

Untuk MAGI sebanyak $ 100, 000 atau kurang ($ 50,000 atau kurang jika difailkan secara berasingan), sewa kerugian boleh dikurangkan sepenuhnya, sehingga had $ 25, 000 ($ 12, 500).

• Bagi MAGI antara $ 100, 000 dan $ 150,000 (antara $ 50,000 dan $ 75,000 jika difailkan secara berasingan), kerugian sewa boleh ditolak sehingga had 50% daripada perbezaan antara $ 150,000 ($ 75, 000 jika difailkan secara berasingan) dan MAGI.
• Bagi MAGI lebih dari $ 150,000 ($ 75,000 jika difailkan secara berasingan), tiada satu pun kerugian sewa yang boleh ditolak daripada pendapatan lain.
• Anda Dapat Menanggung Kerugian Terhadap

Ini membawa kita kepada aturan IRS murah hati # 2: Kerugian sewa yang dibatasi oleh keterbatasan kerugian pasif dapat dibawa ke tahun pajak berikutnya ketika mereka dapat mengimbangi keuntungan sewa.

Batasan kerugian aktiviti pasif digunakan setiap tahun, tetapi kerugian sewa terus dibawa ke depan dari tahun ke tahun sehingga kerugian sama ada digunakan dengan mengimbangi keuntungan sewa atau dengan potongan terhadap pendapatan lain.

Borang 8582 digunakan untuk mengira batasan kehilangan aktiviti pasif dan untuk mengesan kerugian sewa yang terkumpul setiap tahun untuk setiap harta benda.

Perancangan Cukai untuk Tuan-tuan tanah

Tuan tanah kadang-kadang membuat keuntungan kecil apabila pendapatan sewaan mencukupi untuk membayar gadai janji serta cukai hartanah, insurans dan pembaikan. Tetapi tuan-tuan tanah dapat menyusut harga pembelian harta sewa, dan ini sering boleh mengubah keuntungan ekonomi kecil ke dalam kerugian cukai kecil - perbelanjaan melebihi pendapatan setelah susut nilai diambil kira.

Setiap kali sering, tuan tanah menghadapi perbelanjaan utama, seperti menggantikan bumbung atau gutting sebuah apartmen setelah penyewa jangka panjang mengosongkan.

Dalam keadaan ini, kemungkinan pemilik rumah mengalami kerugian lebih besar daripada $ 25, 000, tetapi peraturan kerugian pasif mengehadkan kerugian hingga tepat $ 25, 000. Selebihnya akan dibawa ke tahun depan apabila tuan tanah diharapkan mempunyai lebih banyak keuntungan dan dapat menyerap kerugian cukai yang berlebihan.

Menjual Hartanah Sewa

Kerugian sewa untuk harta tertentu dibenarkan penuh pada tahun di mana harta dijual dalam pelupusan lengkap kepada pembeli yang tidak berkaitan.

Jual rumah, bangunan pangsapuri atau harta sewa lain tidak sama dengan menjual kediaman utama anda. Sama seperti semasa anda mengira keuntungan modal, formula untuk mengira keuntungan atau kehilangan harta sewa melibatkan pengurangan kos kos anda dari harga jualan anda.

Asas Kos Pelarasan untuk Hartanah Sewa

Formula untuk mengira asas kos anda pada harta sewa adalah seperti berikut:

Harga belian

• Kos pembelian tambahan (yuran dan bayaran escrow, komisen ejen hartanah, dll. )
• Pembaikan tambahan (menggantikan bumbung, relau baru, dll.)
• Plus menjual kos (yuran dan bayaran escrow, komisen agen hartanah, dll.)
• Ditambah susut nilai terkumpul (seperti yang dilaporkan pada borang cukai anda)
• Sama dengan kos anda
• Mengira keuntungan atau kerugian anda ialah:

Harga jualan

• Kurangkan asas kos anda
• keuntungan atau kerugian
• Jika jumlah yang dihasilkan positif, anda membuat keuntungan apabila anda menjual harta sewa anda. Sekiranya nombor yang dihasilkan adalah negatif, anda mengalami kerugian. Keuntungan ke atas harta sewa boleh dicukai sebahagiannya sebagai penarikan balik susut nilai pada kadar cukai maksimum 25 peratus dan sebahagiannya sebagai keuntungan modal. Jualan harta sewa dilaporkan pada Form 4797, dan apa-apa pengiraan keuntungan modal dilaporkan di Jadual D.

Harta Tanah dan Liabiliti Terhad

Banyak tuan tanah menganggap pembentukan syarikat, syarikat liabiliti terhad atau perkongsian untuk memiliki harta sewa mereka. Perbadanan mungkin merugikan kerana perbadanan tidak mempunyai kadar cukai pilihan ke atas keuntungan modal jangka panjang. Sebuah syarikat liabiliti terhad akan dapat lulus keuntungan jangka panjang melalui ahli-ahlinya supaya keuntungan masih layak untuk kadar 15-peratus yang lebih baik untuk keuntungan jangka panjang. Tuan tanah harus membincangkan perkara ini dan aspek undang-undang lain untuk membentuk sebuah syarikat untuk harta sewa dengan seorang peguam untuk memahami semua implikasi undang-undang dan kewangan strategi sedemikian.