Menuntut Faedah Hipotek Home sebagai Potongan Cukai

Anda mungkin pernah mendengar bahawa memiliki rumah sendiri datang dengan beberapa faedah cukai bagus. Salah seorang daripada mereka adalah bahawa faedah yang anda bayar untuk pinjaman hipotek anda adalah deduktif cukai.

Menuntut Faedah Kediaman Home

Anda perlu meratakan potongan anda pada Borang 1040, Jadual A untuk menuntut kepentingan gadai janji. Jadual A juga meliputi banyak perbelanjaan lain yang boleh ditolak, termasuk cukai hartanah, perbelanjaan perubatan dan sumbangan amal.

Kadang-kadang semua ini menambah lebih banyak daripada potongan standard untuk status pemfailan anda, menjadikannya berbaloi untuk di-list. Jika tidak, anda akan menjimatkan lebih banyak dolar cukai dengan terlebih dahulu potongan faedah gadai janji rumah dan menuntut potongan standard sebaliknya. Lengkapkan Jadual A dan bandingkan jumlah potongan terperinci anda kepada potongan standard anda untuk mengetahui kaedah mana yang paling berfaedah untuk anda.

Berikut adalah beberapa perkara lain mengenai potongan ini yang anda perlu ingat.

Kelayakan untuk Potongan Faedah Gadai Janji

Kepentingan gadai janji termasuk apa yang anda bayar atas pinjaman untuk membeli rumah, pinjaman ekuiti rumah dan pinjaman pembinaan. Potongan ini terhad kepada bunga yang dibayar di rumah utama dan / atau rumah kedua. Faedah yang dibayar di rumah ketiga atau keempat tidak boleh ditolak.

Anda juga mesti berada di cangkuk untuk pinjaman - hutang itu tidak boleh di dalam nama orang lain kecuali pasangan anda dan anda memfailkan penyata bersama.

Ia mestilah pinjaman bona fide kerana anda mempunyai kewajiban kontrak untuk membayarnya. Akhirnya, rumah anda mesti bertindak sebagai jaminan untuk pinjaman dan dokumen hipotek anda mesti dengan jelas menyatakan ini.

Rumah anda boleh menjadi satu kediaman keluarga tunggal, sebuah kondominium, sebuah rumah mudah alih, sebuah koperasi atau sebuah bot - cukup banyak harta benda yang mempunyai "kemudahan tidur, memasak dan tandas," menurut Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri.

Menentukan Seberapa Banyak Kepentingan Anda Dibayar

Anda harus menerima Borang 1098, Penyata Faedah Kasar Pinjaman, dari pemberi pinjaman hipotek anda pada awal tahun cukai baru. Borang tersebut melaporkan jumlah minat yang anda bayar pada tahun sebelumnya. Anda tidak perlu melampirkan borang tersebut ke penyata cukai anda kerana institusi kewangan juga mesti menghantar salinan Borang 1098 secara langsung kepada IRS.

Pastikan potongan bunga gadai janji yang anda tuntut di Jadual A sepadan dengan jumlah yang dilaporkan pada Borang 1098. Amaun yang anda boleh potong mungkin kurang daripada jumlah yang muncul pada borang berdasarkan beberapa batasan tertentu. Teruskan Borang 1098 dengan salinan pulangan cukai yang difailkan anda sekurang-kurangnya empat tahun.

Batasan Dolar pada Hutang Perolehan Rumah

Pinjaman rumah dan faedah yang anda bayar kepada mereka tertakluk kepada beberapa batasan keseluruhan.Satu had dikenakan kepada pinjaman yang digunakan untuk membeli atau membina kediaman.

Ini adalah "hutang perolehan rumah." Istilah ini merujuk kepada apa-apa pinjaman yang anda ambil untuk tujuan memperoleh, membina atau menambah baik rumah yang layak. Anda tidak boleh memotong faedah pada lebih daripada $ 1 juta hutang pengambilalihan rumah untuk rumah utama dan / atau kediaman sekunder anda. Had dikurangkan menjadi $ 500, 000 jika anda berkahwin dan memfail secara berasingan.

Sebagai contoh, katakan anda meminjam $ 800,000 terhadap kediaman utama anda dan $ 400, 000 terhadap kediaman sekunder anda. Kedua-dua pinjaman digunakan semata-mata untuk memperoleh hartanah. Bersama-sama, pinjaman itu menambah sehingga $ 1. 2 juta, melebihi had $ 1 juta untuk hutang pengambilalihan rumah.

Sekarang katakan bahawa kedua-dua pinjaman mempunyai kadar faedah tetap 5 peratus. Jumlah faedah yang anda bayar untuk tahun ini adalah $ 60, 000. Anda hanya akan dapat menuntut potongan faedah gadai janji untuk $ 50,000 itu, faedah pada hutang pertama $ 1 juta hutang pengambilalihan. Baki $ 10, 000 adalah hasil dari nilai pinjaman yang melebihi batas $ 1 juta sehingga Anda tidak dapat menuntutnya.

Batasan Hutang Ekuiti Rumah

Hutang ekuiti rumah adalah pinjaman yang anda ambil untuk tujuan selain daripada memperoleh, membina atau untuk memperbaiki rumah yang berkelayakan.

Ia juga mungkin merupakan pinjaman yang anda ambil untuk meningkatkan kediaman yang berkelayakan, tetapi melebihi had hutang perolehan rumah.

Anda tidak boleh menolak faedah atas lebih daripada $ 100,000 hutang ekuiti rumah untuk rumah utama dan / atau kediaman sekunder anda. Had ini dikurangkan kepada $ 50, 000 jika anda berkahwin tetapi memfail secara berasingan. Potongan anda untuk kepentingan ekuiti rumah boleh dikurangkan walaupun di bawah had $ 100,000 ini jika keberhutangan anda melebihi nilai pasaran yang adil di rumah anda.

Faedah yang dibayar atas hutang ekuiti rumah adalah pelarasan untuk cukai minimum alternatif, tidak begitu dikenali sebagai AMT.

Untuk contoh ini, katakan anda meminjam $ 300, 000 dalam garis ekuiti rumah kredit. Jumlah yang anda meminjam tidak melebihi nilai pasaran yang adil di rumah anda jadi anda OK di sana. Anda menggunakan $ 150,000 wang untuk menambah bilik keluarga baru ke kediaman anda, dan anda membelanjakan baki $ 150,000 pada tuisyen kolej anak anda. Setengah pinjaman itu dianggap sebagai hutang perolehan rumah kerana ia digunakan untuk memperbaiki rumah anda dengan ketara. Bahagian ini tertakluk kepada batasan hutang pengambilalihan rumah. Separuh lain dianggap sebagai hutang ekuiti rumah kerana ia tidak digunakan untuk memperbaiki rumah anda. Anda akan dapat mengurangkan kepentingan hanya sehingga batas $ 100, 000 pada bahagian ini. Jadi andaikan anda membayar sejumlah $ 21,000 dalam faedah, ia akan merosakkan seperti ini:

• $ 10, 500: Hutang pemerolehan rumah sepenuhnya ditolak pada separuh pertama pinjaman
• $ 7,000: Hutang ekuiti rumah yang boleh ditolak pada dua pertiga bahagian ekuiti rumah pinjaman atau $ 100, 000 dari bahagian $ 150,000 itu
• $ 3, 500: Hutang ekuiti rumah tidak boleh ditolak yang mewakili faedah yang dibayar pada bahagian hutang ekuiti rumah yang melebihi $ 100, 000

Anda juga perlu melaporkan $ 7,000 kepada IRS sebagai pelarasan AMT pada Borang 6251.

Gadai Janji Bersama

Jika anda secara bersama memegang gadai janji dengan orang lain yang bukan pasangan anda, anda berhak untuk menolak hanya kepentingan yang anda bayar sendiri tanpa mengira yang mana anda menerima Borang 1098 dari pemberi pinjaman. Tetapi ada kelemahan di sini. Peminjam bersama yang membuat pembayaran untuk mengelakkan rampasan boleh memotong bunga yang dibayar walaupun minat itu sepatutnya dibayar oleh orang lain. Para pengedit JK Lasser "Cukai Pendapatan Anda" lulus di hujung ini:

"Mahkamah Cukai telah membenarkan seorang pengikat bersama untuk memotong pembayarannya kepada pemegang obligasi lain bagi kepentingan gadai janji jika pembayaran dibuat untuk mengelakkan kehilangan harta benda, dan bayaran dibuat dengan dana berasingannya. " (halaman 328)

Pinjaman Pembinaan Rumah

Anda boleh memotong faedah ke atas gadai janji yang digunakan untuk membayar perbelanjaan pembinaan. Hasilnya mesti digunakan untuk memperoleh tanah dan untuk pembinaan rumah. Perbelanjaan yang dilakukan dalam tempoh 24 bulan sebelum pembinaan selesai dikira ke arah had $ 1 juta pada hutang pengambilalihan rumah.

Tetapi ada tangkapan. Sekiranya anda memotong faedah atas pinjaman pembinaan selama dua tahun, maka anda memutuskan untuk menjual harta itu daripada masuk dan menggunakannya sebagai kediaman anda, anda mungkin perlu menyatakan semula pulangan anda untuk tahun-tahun yang anda dedahkan kepentingan untuk mencirikannya sebagai kepentingan pelaburan sebaliknya. Ini boleh mengehadkan pengurangannya. Dengan kata lain, IRS mungkin mahu kembali wang.

Mata Ganjaran Dibayar

Mata yang dibayar atas hutang pengambilalihan untuk rumah-rumah primer dan sekunder akan dikurangkan sepenuhnya pada tahun mereka dibayar, tetapi mata yang dibayar pada pembiayaan semula mesti dilunaskan sepanjang hayat pinjaman. Mata tidak selalu dilaporkan pada Borang 1098, tetapi anda mungkin mendapati mereka pada pernyataan penutup HUD-1 anda.

Bila Mencari Bantuan Professional Tax

Memikirkan potongan faedah gadai janji rumah adalah mudah bagi banyak pembayar cukai. Tambah faedah yang dilaporkan pada Borang 1098 dan masukkan jumlah pada Jadual A. Anda boleh menggunakan lembaran kerja dalam Penerbitan 936 untuk mengira potongan yang dibenarkan, dan anda boleh memikirkan pelarasan AMT untuk hutang ekuiti rumah menggunakan Lembaran Kerja Pelarasan Faedah Home Mortgage yang dijumpai dalam Arahan untuk Borang 6251.

Anda mungkin ingin memeriksa dengan seorang profesional cukai, bagaimanapun, jika anda membeli atau menjual harta semasa tahun cukai. Sebenarnya, masuk akal untuk mendapatkan nasihat dari pro pajak sebelum anda membeli atau menjual hartanah jika hanya untuk mendapatkan pegangan akibat akibat pajak dari keputusan anda.