Kerumitan Jualan Dua Rumah untuk Beli Satu Rumah

Apabila saya bekerja dengan pasangan pada peringkat permulaan menjual dua buah rumah untuk membeli satu, saya mendapati mereka sering melampirkan diri pada mulanya untuk pelan permainan yang salah, fikir ia harus begitu mudah. Pelan permainan biasanya untuk membeli rumah, diikuti dengan menjual dua rumah yang lain. Pelan itu membuat rasa masuk akal kepada kebanyakan orang. Ia bukanlah cara menjual dua buah rumah untuk membeli satu rumah untuk kebanyakan kita.

Pilihan 1: Membeli Rumah, Diikuti oleh Menjual 2 Rumah

Masalah pertama dengan pelan semacam ini adalah layak untuk gadai janji.

Jelas, jika dua penjual masing-masing menjual rumah dengan niat membeli rumah bersama sebagai pasangan, dan pembiayaan tidak terlibat, itu lebih mudah. Penjual dengan rumah dan rumah yang bebas dan jelas dengan ekuiti yang mencukupi untuk menjana wang tunai untuk membeli rumah langsung mempunyai lebih banyak kebebasan untuk mengikuti pilihan ini. Tetapi kenyataannya kebanyakan orang mengambil gadai janji untuk membeli rumah. Yang bermaksud, pihak-pihak mungkin perlu memenuhi syarat untuk gadai janji itu atas dapat membayar pembayaran hipotek di dua rumah lain.

Selepas menambah pembayaran gadai janji baru ke dua pembayaran gadai janji yang sedia ada, jumlah nisbah dalam perkadaran kepada pendapatan mungkin mendorong kedua belah pihak keluar dari jajaran untuk memenuhi syarat. Peminjam menggunakan nisbah, iaitu jumlah peratusan untuk kedua-dua bahagian depan dan belakang. Nisbah depan adalah peratusan pembayaran hipotek untuk menggabungkan pendapatan bulanan kasar. Nisbah back-end adalah peratusan pembayaran gadai janji ditambah dengan hutang tambahan seperti kad kredit berbanding gabungan pendapatan bulanan kasar.

Sekiranya nisbahnya terlalu tinggi, pihak-pihak tidak layak untuk memiliki ketiga-tiga rumah pada masa yang sama. Aha, anda mungkin berkata, tetapi pihak-pihak boleh menukar rumah itu ke sewa dan menggunakan pendapatan sewa untuk mengimbangi pembayaran gadai janji, bukan? Walaupun itu akan meningkatkan pendapatan, yang akan menurunkan nisbah, pemberi pinjaman yang paling mungkin tidak akan membenarkan pendapatan sewa digunakan dalam perhitungan.

Kebanyakan pemberi pinjaman mengikut garis panduan yang ketat mengenai tempoh masa rumah mesti disewa untuk memenuhi syarat untuk pendapatan sewa dalam pengiraan gadai janji, dan satu atau dua bulan tidak mencukupi.

Masalah kedua dengan membeli sebuah rumah diikuti dengan menjual dua buah rumah adalah hakikat bahawa jika bayaran pendahuluan untuk rumah baru datang dari penjualan dua rumah yang lain, maka penjual mungkin perlu menulis tawaran kontingen. Tawaran kontinjen memberi mereka jalan keluar, cara untuk membatalkan pembelian, dan banyak penjual tidak suka menawarkan kontinjen untuk alasan yang baik kerana mereka tidak selalu menjadi perkara yang pasti.

Jika pasaran tidak kondusif kepada tawaran kontinjen, ini dapat merumitkan lagi strategi ini. Di pasaran penjual, sebagai contoh, tawaran kontinjen boleh agak sukar diterima.Sekiranya pembelian yang dimaksudkan adalah rumah yang sangat diingini, terdapat banyak tawaran, dan tawaran kontinjen hampir tidak pernah menang dalam situasi tawaran banyak.

Pilihan 2: Menjual Rumah Sebelum Beli Rumah Baru

Sama ada pasangan perlu menjual kedua-dua rumah atau hanya satu rumah untuk menggabungkan isi rumah di rumah baru bergantung lagi kepada nisbah gadai janji. Mungkin mungkin untuk menjual hanya satu rumah sebelum membeli rumah baru.

Pemberi pinjaman gadai janji boleh memberi nasihat terbaik dalam keadaan ini.

Walau bagaimanapun, jika perlu menjual kedua-dua rumah sebelum membeli rumah baru, maka terdapat tiga sub-pilihan asas:

• Menjual rumah yang ada dengan kontrak kontingen yang membenarkan penjual masa tertentu untuk membeli baru rumah dan masukkan kontrak pembelian, atau
• Jual rumah sedia ada dengan pilihan sewa balik selepas menutup untuk memberi masa penjual untuk mencari rumah baru untuk membeli dan bergerak.
• Menjual kedua-dua rumah, bergerak ke tempat lain dan kemudian memburu rumah baru, yang melibatkan bergerak dua kali. Pilihan terakhir ini adalah yang terbaik dari sudut pandang kewangan kerana penjual tidak mempunyai kemungkinan luar jangka dan berada dalam kedudukan yang lebih kuat untuk berunding pembelian rumah baru. Tetapi secara realistik, kebanyakan orang tidak mahu bergerak dua kali. Bergerak sekali sering sukar.

Jika penjual memilih untuk menulis tawaran kontingen, jika mereka menjual di pasaran penjual, lebih mudah untuk menentukan istilah kepada pembeli daripada jika mereka menjual di pasar pembeli.

Di pasaran penjual, pembeli sering lebih sabar menunggu penjual mencari rumah untuk membeli daripada sebaliknya. Ia adalah cara yang selamat untuk penjual merancang untuk membeli rumah baru kerana tidak ada risiko kepada penjual jika mereka tidak dapat mencari rumah baru untuk dibeli.

Kelemahannya, tentu saja, adalah penjual dapat mencari rumah impian mereka dan kemudian tidak dapat - untuk pelbagai alasan yang boleh berkisar dari harga kepada keadaan ke lokasi - untuk menjual rumah mereka yang sedia ada. Kehilangan rumah impian boleh menyakitkan. Ejen hartanah yang berpengalaman yang mengendalikan jenis urus niaga ini harus dapat membantu dan membuat proses itu lancar.

Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.