Rumah Membeli Tertakluk kepada Pinjaman yang Ada

Apabila kadar faedah meningkat, membeli subjek tiba-tiba mula kelihatan seperti pilihan pembiayaan yang sangat menarik untuk pembeli rumah. Apabila kadar faedah rendah, pembeli rumah cenderung untuk mengelakkan tertakluk kepada transaksi. Tetapi kadar faedah bukan satu-satunya faktor yang digunakan untuk menentukan sama ada pembeli mungkin membuat tawaran pembelian dengan tertakluk kepada pembiayaan.

Apa yang Dibeli Tertakluk?

"Membeli tertakluk kepada" bermaksud membeli subjek rumah kepada gadai janji yang ada.

Ini bermakna penjual tidak membayar gadai janji yang sedia ada dan pembeli mengambil alih pembayaran. Baki belum bayar gadai janji yang ada kemudian dikira sebagai sebahagian daripada harga pembelian pembeli.

Mengapa Pembeli Membeli Rumah Tertakluk kepada Gadai Janji?

Alasan utama untuk membeli tertakluk adalah untuk mengambil alih kadar faedah sedia ada penjual. Sekiranya kadar faedah sekarang berada pada 7% dan penjual mempunyai kadar faedah tetap 5%, variasi 2% boleh membuat perbezaan besar dalam pembayaran bulanan pembeli.

• A $ 200,000 gadai janji pada kadar faedah 5% dilunaskan pada pembayaran $ 1, 073. 64 sebulan.
• A $ 200,000 gadai janji pada kadar faedah 7% dilunaskan pada pembayaran pada $ 1, 330. 60 sebulan.
• Penjimatan bulanan kepada pembeli dalam keadaan ini ialah $ 256. 96 atau $ 3, 083. 52 setahun.

Alasan kedua: umumnya pembeli tidak layak untuk membeli rumah apabila menggunakan tertakluk kepada pembiayaan kecuali penjual memutuskan untuk menarik laporan kredit pembeli.

Jika penjual bersedia, bahkan pembeli dengan kredit yang buruk boleh membeli subjek rumah.

Tiga Jenis Subjek Kepada Pilihan

Subjek penjualan tidak semestinya melibatkan pembiayaan pemilik tetapi boleh. Sama ada penjual membawa apa-apa jenis pembiayaan bergantung kepada sama ada penjual membungkus gadai janji dan / atau jumlah bayaran pendahuluan berbanding harga belian.

• Subjek lurus kepada wang tunai.

  Jenis subjek yang paling biasa ialah apabila pembeli membayar secara tunai perbezaan antara harga belian dan baki pinjaman penjual sedia ada. Sebagai contoh, jika baki pinjaman penjual sedia ada adalah $ 150,000 dan harga jualan ialah $ 200,000, pembeli harus memberikan penjual $ 50,000 tunai.

• Subjek lurus dengan membawa balik penjual.

  Pengambil balik penjual, juga dikenali sebagai penjual atau pembiayaan pemilik, paling biasa dijumpai dalam bentuk gadai janji kedua. Pengangkut semula penjual juga boleh menjadi kontrak tanah atau instrumen penjualan pilihan pajakan. Sebagai contoh, jika harga jualan adalah $ 200,000, baki pinjaman sedia ada ialah $ 150,000, dan pembeli akan membuat bayaran pendahuluan sebanyak $ 20.000, penjual akan membawa baki $ 30.000 kadar faedah dan terma yang berasingan yang dirundingkan antara pihak-pihak.Pembeli akan bersetuju untuk membuat satu pembayaran kepada pemberi pinjaman penjual dan bayaran berasingan pada kadar faedah yang berbeza kepada penjual.

  Bungkus-sekitar tertakluk kepada.

• Bungkusan tertakluk kepada memberi penjual suatu pengecualian bunga kerana penjual membuat wang pada baki gadai janji yang ada. Katakan gadai janji yang ada membawa kadar faedah sebanyak 5%. Jika harga jualan adalah $ 200,000 dan pembeli meletakkan $ 20, 000, pengembalian semula penjual akan menjadi $ 180, 000. Pada kadar 6%, penjual membuat 1% pada gadai janji sedia ada sebanyak $ 150, 000 dan 6% pada baki $ 30, 000. Pembeli akan membayar 6% pada $ 180, 000.

  Perbezaan antara Tertakluk kepada dan Asumsi Pinjaman

Dalam subjek transaksi, baik penjual maupun pembeli memberitahu pemberi pinjaman yang ada penjual telah menjual harta itu dan pembeli kini membuat pembayaran. Pembeli tidak mendapat kebenaran bank untuk mengambil alih pinjaman. Pemberi pinjaman meletakkan perbualan khas ke dalam gadai janji dan kepercayaan mereka yang memberi pemberi pinjaman hak untuk mempercepatkan pinjaman sekiranya pengasingan.

Adakah bank memanggil pinjaman ini untuk dibayar dan dibayar selepas pemindahan? Ia bergantung. Dalam situasi tertentu, sesetengah bank hanya gembira bahawa seseorang - sesiapa sahaja - membuat pembayaran. Tetapi bank mempunyai hak kerana fasal percepatan dalam hipotek atau surat ikatan amanah. Itulah yang menjadikannya situasi yang berisiko untuk pembeli. Sekiranya pembeli tidak dapat memperoleh pinjaman atas permintaan bank, bank boleh memulakan penyitaan.

Jika pembeli melakukan asumsi pinjaman, pembeli secara rasmi menganggap pinjaman dengan izin bank. Ini bermakna nama penjual dikeluarkan dari pinjaman, dan pembeli memenuhi syarat untuk pinjaman, sama seperti pinjaman wang pembelian lain. Umumnya, bank mengenakan pembeli yuran asumsi untuk memproses asumsi pinjaman, tetapi bayarannya jauh lebih kecil daripada biaya untuk mendapatkan pinjaman konvensional. Pinjaman FHA membolehkan andaian pinjaman tetapi kebanyakan pinjaman konvensional tidak.

Pada masa menulis, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.